觀點指數 | 深圳1月報：冰點休假模式 遠洋首入前三萬科跌至第五

觀點指數 受持續調控及春節假期雙重因素影響，2017年首個月，深圳樓市創下四年以來新低水平。

深圳規土委披露，1月深圳全市一手住宅成交量共計1652套，環比下降23.06%；成交面積17.42萬平方米，環比下降20%；而成交均價5.49萬元/平方米，環比僅下降0.03%。

官方強調稱，自去年10月份“深八條”調控政策出台以來，深圳觀望情緒明顯加強，導致四季度以來商品住房均價基本處于平穩的态勢。截至1月底，全市成交均價與去年底基本持平。

新增預售方面，期内深圳僅3個項目獲得預售許可證，仍較此前有相當程度減少。從入市情況看，單月全市有7個項目集中入市，其中住宅占3個，則顯示出市場對政策已逐步消化。

在行業普遍觀望的情況下，仍有個别企業借勢獲得一定空間。觀點指數了解，外來房企遠洋地産憑借遠洋新幹線項目入市錄得銷售額17.4億元，首次進入全市銷售前三的名單上。

房企集體“休假” 遠洋單盤逆襲

經歷2016年底的業績沖刺期後，今年以來深圳房企的推貨節奏進一步放緩。觀點指數統計，1月份前十房企銷售總額共計79.7億元，環比下降13.22%。其中，推貨相對積極的華潤置地、遠洋地産銷售占比多達47.3%，去年銷冠萬科更是跌至第五。

華潤置地盡管新房僅成交數十套，但由于是華潤深圳灣悅府、華潤城等單價高的豪宅，期内仍憑借銷售額20.3億元排名第一。目前，位于後海片區的深圳灣悅府項目均價約15萬元/平方米左右，並計劃上半年有加推動作。

相比華潤置地的高價策略，遠洋地産則主要通過銷量實現增長。位于龍崗的遠洋新幹線項目于1月上旬入市，600套商品房均被深圳市人才安居集團購買，均價約3萬元/平方米，這也是全市唯一一個成交套數過百套的項目。最終，遠洋地産錄得銷售額17.4億元，排名第二。

第三到十的房企，銷售額則在10億元以下，顯示出集體“休假”的迹象。其中，恒裕實業依靠恒裕濱城、恒裕嘉城等在售項目，錄得銷售額8億元排名第三；半島城邦地産通過豪宅半島城邦項目錄得7.7億元，排名第四。

在去年實現銷售215.2億元後再度登頂銷冠後，萬科進入1月份鮮有推售動作，在售項目包括深南道68号、萬科雲城、萬科麓城、萬科公園里等。期内，該公司單月錄得6.4億元排名深圳房企第五。

據觀點指數了解，萬科近期在1月銷售業績電話會議中透露，去年開工規模達到3500萬平方米以上，預計2017年推盤量在這水平之上。在深圳區域，包括紅樹灣“臻灣匯”項目目前已獲得預售證。

除此以外，其它諸如深圳地鐵、鴻荣源、喜盈盈投資、城脈地産銷售均在5億元以下。而佳兆業單月實現3.4億元排名第十，這是其自兩年前“房源被鎖”事件以來，罕見地重新回到榜單上。

新房成交創新低 調控考驗市場

受持續調控影響，“深八條”以來深圳新建商品住宅的成交量呈現逐步走低的趨勢。疊加春節假期因素後，全市的成交量則降至了冰點。

觀點指數了解，2016年10月、11月、12月及2017年1月，深圳新建商品住宅分别成交5585套、4276套、2161套及1652套。其中，1月份成交套數已創下2013年2月以來的新低水平。

深圳中原統計數據顯示，1月份一手住宅共計有1617套獲批預售，面積12.5萬平方米，環比下降約六成；其中碧桂園荣匯花園住宅部分建築面積90平方米以下為安居型商品房。

二手房方面同樣出現持續下滑的迹象，1月二手住宅成交2747套，環比下降27.9%；成交面積24.5萬平方米，環比下降29.5%；二手樣本樓盤均價5.41萬元/平方米，環比上升0.4%。

不過，随着市場對政策逐步消化，銷售情況或會有所好轉。1月全市有7個項目集中入市；住宅項目包括遠洋新幹線、華盛西荟、合正丹郡，共1765套、17萬平方米，環比則增加近一成。消息顯示，碧桂園首個項目荣匯花園計劃于2月份入市，涉及1034套住宅物業。

需要指出的是，近期深圳政府接連出台的政策及作出的表态，顯示出官方對于調控仍持趨嚴的态度。在政府穩定房價、防範風險的主基調下，外界普遍認為樓市将維持健康穩定發展。

1月13日，深圳市委書記、市長許勤在深圳市第六屆人民代表大會第三次會議上作政府工作報告。他表示，2017年深圳要落實國家房地産市場調控政策，堅持“房子是用來住的”、不是用來炒的”的定位，完善房地産市場調控長效機制，合理增加住宅用地供應，有效引導市場預期。

深圳規土委則下發《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》要求，建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度，項目首次申請預售申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價；拟申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。

《關于進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知（征求意見稿）》顯示，開發商在建築平面布局上，商業、辦公、研發用房建築平面不得采用住宅套型式設計。為增加供應，過去深圳一直有商辦項目改公寓用途，而相關部門命令叫停這種做法也顯示出對于調控的明确表态。

對于房企而言，适應調控形勢並迅速做出調整是擺在面前的重大挑戰之一。觀點指數了解，目前深圳已有包括萬科、恒大、招商、金地、寶能在内的房企開始進行舊工業用地收購，以在産業升級的形勢下占領市場。

值得一提的是，工改工項目除了70%産業用房，項目方可獲準建設30%的配套設施，包括配套公寓、商業等都包含于此。這也意味着，參與工改工項目的房企，仍有空間發揮其在傳統房地産開發的優勢。