觀點指數 | 武漢1月報：第一拍收金278億 樓市急跌復地加碼漢正街

觀點指數 春節前後向來是樓市淡季，處于限購限貸中的武漢市場成交也因此有了更明顯的跌幅。

2017年1月，武漢新建住宅網簽成交套數約1.43萬套，成交面積142.94萬平方米，比去年12月跌幅均在35%以上，成交套數同比去年1月亦減少30%以上。

雖然樓市遇冷，土地市場卻熱鬧非常。有數據顯示，2017年1月全國僅有5個城市土地出讓金在百億以上，而武漢月内僅一場土拍就收金277.8億元，為全國最高。

由于一下子推出17宗地，春節前各大房企再次聚集武漢搶地，復地砸下130億豪氣攬下漢正街兩宗熱門商服地塊，北京中海則28.64億摘下另一宗青年路商服地。

來自重慶的金科亦借此首次進入武漢，27.2億底價獲得洪山區大洲村A包宅地，瑞安房地産也在11年之後再度加碼武漢，底價奪得光谷東一宗體量達128萬平方米的綜合體項目。

樓市成交急跌35%

武漢房地産市場信息網數據顯示，2017年1月，武漢新建住宅網簽成交套數及面積環比同比雙雙大幅下跌，月内成交套數14308套，環比減少35.59%，同比跌幅30%以上。

同期，武漢新房備案成交面積約142.94萬平方米，環比減少38.14%，同比亦下降22.86%。不過，成交均價則依然保持上漲态勢，為11641元/平方米，環比上漲約4.78%。

雖然去年開始因限購收緊及供應不足，主城區成交下滑，但依然占據支撐着全市總成交。月内洪山區共成交2864套新建住宅，是唯一成交過2000套的區域，單個區域占全市比例達到21%。另外，漢陽區、武昌區及東湖高新區也獲得了千套以上的成交。

由于去年12月21日後東西湖、江夏及黃陂部分區域也被納入限購範圍内，該原本大熱的市場也開始降溫，成交下跌，蔡甸區、漢南區幾個非限購區域的去化卻有了明顯的提高。

網簽數據顯示，1月份蔡甸區總成交達到1306套，環比增加約58%，排名全市第五，為遠城區最高，漢南區也獲得了706套的不錯成績，比前一個月也上漲了約64%。

觀點指數還了解到，限購範圍擴大後，未限購的遠城區新貨供應量有所增加，並首次超過了主城區。

今年1月份，武漢共計有28個住宅項目獲得預售證，因此新增約113萬平方米的供應，其中在主城區範圍内的約有36萬平方米，遠城區有77萬平方米。

由于年底沖刺結束加上臨近春節假期，開發商推新意願並不強烈，1月份累計27個項目加推，其中7個項目獲得了開盤售罄的成績，但也有部分去化率不足50%。

位于洪山區白沙洲片區的保利新武昌新增貨量最多，1月19日以11980元/平方米的價格加推648套77-128平方米房源，當天就全部售出。

從所有在售樓盤的成交量來看，保利似乎也是最大赢家：1月份主城區住宅成交套數最多的前三個均為保利旗下項目，分别是保利上城、保利香頌、保利新武昌。

土地收金277.8億

新年伊始，各大開發商開始為新目標儲備“彈藥”，2016年成交量再度蟬聯全國冠軍的武漢無疑是最佳選擇之一。

1月24日，武漢舉行新年首場土拍，拍賣17宗土地，出讓土地面積約128.9萬平方米，吸引衆多開發商紛至沓來。最終，復地、瑞安、北京中海、越秀、金科、碧桂園以及國華人壽等金主成功“抱得美人歸”。

不過，雖然土拍為武漢貢獻了277.8億元的土地出讓金，但其實該17宗地塊起始總價就已達到269億，絕大部分地塊的溢價率其實都不高。

最受關注也是起始價最高的漢正街東片，曾被撤牌又一分為二重新出讓的P（2016）156、157号兩宗商服地塊，僅5.4%的溢價率由復地摘得，成交總價130.1億元，樓面地價分别為15191元/平方米、10555元/平方米。兩宗地塊總規劃淨用地面積約10.22萬平方米，地上最大建築面積94.5萬平方米。

2014年底，漢正街片區出讓的首宗土地銀豐地塊也是由復地收入囊中，近期已有消息傳出定名為漢正街103号，不久即将入市。加上新拿下的兩宗地塊，復地在武漢漢正街已擁有三宗土地，總開發面積超150萬平方米，成為目前片區内最大“地主”。

在砸下百億競得地塊後第二天，復地即在集團官方微信表示，看好武漢的城市前景及漢正街片區的未來發展，未來還會把復星體繫内外更多的全球蜂巢資源導入武漢項目，将其打造為又一産城融合的“蜂巢城市”項目。

此外，從2005年拿下武漢天地項目地塊後就一直沒再在武漢土地市場露面的瑞安房地産，時隔11年終于回歸，以22.98億元底價獲得東湖高新區二泉街以南的光谷東P（2016）165号住宅兼商服用地。

瑞安方面表示，未來該項目将打造為集創新金融中心、創新創業中心和創新生活中心為一體的城市綜合體。

此外，金科股份成為此次土拍赢家中唯一的新面孔，以27.2億元的底價獲得P（2016）160号地塊，攬下洪山區大洲村A包約14.07萬平方米的住宅用地。

去年曾高調求地的越秀地産則終于成功加碼武漢，以名為“武漢炎勝置業有限公司”的馬甲競得漢陽區四新片區P（2016）150号商服地塊，土地面積1.51萬平方米，成交總價約2.41億元，溢價率94.69%，成為同批出讓的土地中最終溢價最高的一宗。

此外，碧桂園城市公司也在當天以7050萬元競得位于黃陂區非限購區域前川街的一宗P（2017）008号純住宅地塊，樓面價僅1338元/平方米，溢價率2.2%，這也是碧桂園首次進入黃陂區。