2016重慶樓市TOP10 | 融創奪魁 龍湖恒大屈居二三的山城地産風雲

觀點指數 不管其他一線城市及熱點二線城市的房價如何大起大落，重慶的樓市均價卻一直保持平穩。

和穩定的價格比起來，作為西南重鎮的重慶在成交量方面表現出熱火的局面，同比漲幅驚人，僅在年末第四季度的成交量出現放緩。

據觀點指數以往報告顯示，重慶9月共成交一手商品房36418套，其中住宅28056套，非住宅8362套；成交量同比上漲75%，環比上漲3.5%；成交面積317.97萬平方米，同比上漲90%，環比上漲0.3%；11月重慶主城區一手商品房成交28447套，環比下降32%，同比上漲25%；成交面積258.08萬方，環比下降30%，同比上漲38%。

因前9個月尤其第三季度成交量“爆發”，重慶全年樓市成交最終還是出現較大增長。

據重慶網上房地産數據顯示，2016年1-12月，重慶主城區商品房共成交34.9萬套，同比增長27%；成交建築面積3021.53萬方，同比增長33%。

融創龍湖達標百億 本地房企四家入前十

從“觀點指數·2016年重慶區域房地産銷售金額TOP10”榜單顯示，分居前三的是融創、龍湖及恒大，今年以來，這三家房企在重慶的表現都十分活躍。

作為全年銷售金額突破百億的兩家企業，融創和龍湖在重慶的銷冠之争也已有多年。

2016年，融創以總銷售112.7億元的成績問鼎榜首，龍湖則以100.8億元的銷售金額屈居第二。

據不完全統計，2016年重慶融創在售項目有融創凡爾賽花園、康橋融府、國博城、融創玫瑰園、融創白象街、融創歐麓花園城、融創·濱江壹号等10余個項目。

從市場成交來看，融創2016年在高端市場的表現格外搶眼，别墅及300萬上豪宅産品市場占有率、成交金額均遙遙領先。統計顯示，融創重慶别墅成交金額達23億元，成交逾千套，刷新重慶樓市紀錄，市場占有率第一。

融創取得銷售佳績的原因還在于重慶的高端别墅主要聚焦在照母山、大竹林、禮嘉等闆塊，上述闆塊早已是融創布局的重心，也就是說，融創項目的位置都是重慶市民認可的主要購買區域。

重慶龍湖雖在2016年銷售額居于第二，卻是連續6年都保持了百億元以上的銷售業績。

據銘騰機構統計顯示，2016年，新江與城天琅全年銷售8.69億元，成為重慶别墅單盤銷冠，同時，天琅還摘得了重慶500萬以上級别墅套數、年銷售總金額第一的桂冠。

2016年全年，在龍湖兩江新宸雲頂、新江與城清晖岸、龍湖紫雲台三個大平層洋房項目一起推動下，僅洋房業态就斬獲23.64億元的銷售總額，以超越第二名銷售金額近10億元的大幅領先，取得2016年重慶洋房銷售金額、面積、套數3個第一。

2016年，重慶龍湖共銷售商鋪産品26.36億元、在商業銷售總金額、總面積方面，奪得雙冠；商務産品實現12.97億元銷售，斬獲銷售套數、面積、金額三冠，重慶龍湖天街繫去年年度客流首次突破1億人次。

以82.2億元銷售金額取得第三的恒大，在近兩年也是表現突出。

2015年下半年開始，恒大以超600億元總價先後收購了中渝置地、華人置業、信和置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈及新世界内地物業。因此，恒大在大重慶地區的項目一躍至24個。

尤其是在照母山地區，恒大多次拿地，目前在售項目主要為打造恒大禦府、恒大世紀城兩大項目。

從2016年重慶區域房地産銷售金額TOP10榜單來看，重慶本地房企的表現還是頗值得肯定。前十之中，本地房企包括協信、金科、東原以及重慶起步的龍湖，外地房企則還是以品牌企業的銷售更具優勢，如萬科、中海、保利都榜上有名。

全年成交呈波浪式 第三季達峰值

縱觀重慶全年樓市表現，呈現出第一、三季度成交高漲、第二、四季度成交下滑的走勢，尤其是第三季度，到達2016年重慶樓市成交高峰。

據觀點指數此前統計，2016年第一季度，由于正逢是傳統淡季，加上房企響應去庫存政策，延緩放量等原因，一季度供應量350萬平方米，下降30%，創近五年最低。

同時，一繫列降首付、降契稅及降準利好政策，讓客戶信心提升、看漲後市，加上改善需求逐步爆發等原因，使得重慶一季度成交創三年最高。

四月份由于“春交會”的助力，成交更是有大幅上漲，其中春交會四天累計成交商品房比去年秋交會增加50.5%；成交金額48.4億元，較去年秋交會增長53.1%，為近五年次高點。

進入5月後，重慶市場顯得有點“冷”，在市場調整期前後表現各異，呈現先揚後抑狀态，6月份開始則變為量價平穩。

面對這樣的“波浪式”成交曲線，中原地産華西區總經理莊澤寶曾認為，今年上半年樓市情況比以往好很多，並表示這是由于去庫存政策影響，蓄勢已久的購買力得到釋放的緣故。

進入第三季度，重慶樓市成交數量達到2016年峰值。

數據顯示，截至8月底，重慶主城在售項目未上市的住宅存量為1150萬平方米，加上商辦以及商業，庫存總計為1956萬平方米，去化周期約10個月；而待開發的土地存量達到7000萬平方米，預計去化周期約為38個月，比過去有不少優化。

結合重慶7-9月房地産銷售數據來看，确實是在逐漸上升階段，從單月成交突破4萬套到持續保持3.5萬套的數據，第三季度重慶樓市讓人眼前一亮。

第四季度，重慶樓市歸于平淡，由于從中央到地方都開始新一輪的樓市收緊政策，間接使得重慶的房地産市場也受到影響。

以11月數據為例，重慶當月主城區一手商品房成交28447套，環比下降32%，同比上漲25%；成交面積258.08萬方，環比下降30%，同比上漲38%。

第四季度的成交下滑並沒有影響重慶全年銷售的上漲趨勢，據重慶網上房地産數據顯示，2016年1-12月，重慶主城區商品房共成交34.9萬套，同比增長27%；成交建築面積3021.53萬方，同比增長33%。

從區域來看，“三北”區域依舊占據最大的市場份額，占據整體成交量的43%。除此之外，西區也有非常明顯的增量，占據市場總量的30%。

兩江新區商品房成交量最高，達到5.33萬套；九龍坡區排名第二，為4.7萬套；南岸區排名第三，為4.46萬套；緊接着依次為沙坪壩區的4.47萬套、渝北區的4.36萬套、江北區的3.78萬套、巴南區的3.37萬套、北碚區的1.7萬套、渝中區的1.37萬套，以及大渡口區的1.33萬套。

分析認為，北區樓市成交量多年保持第一，也與北區的城市規劃，以及土地、樓盤供應量息息相關，吸引更多的開發商參與建設開發。

土地市場平淡 龍湖七宗最多

當2016年諸多城市出現地價高漲、地王頻出的時候，重慶土地市場的表現只能用平淡兩個字來概括。

雖然重慶的土地庫存充足，但受政策影響，土地成交面積創下近五年的最低值。

重慶土地交易中心官網數據顯示，2016年重慶商、住類土地成交面積為1009萬平方米，同比減少9.4%。

2016年，重慶主城區共成交居住、商業及綜合用地107宗，比去年減少37宗；土地成交總金額705億元，同比增加11%；土地成交總面積1009萬平方米，同比下降9%；可建築體量約2231萬平方米，同比下降20%；平均樓面價約3158元/平方米，比去年上漲約906元/平方米。

從各區域數據來看，土地出讓最多為兩江新區，全年共成交地塊26宗，成交金額335.6億元，成交面積370.7萬平方米。

平均樓面價最高為渝中區，達6836元/平方米，江北區和兩江新區以5306元/平方米和4674元/平方米的平均樓面價分列二三位。

從闆塊來看，禮嘉，蔡家，照母山，悅來，中央公園，寸灘等區域，産生了不少溢價率較高的地塊，這里仍然是不少品牌房企拿地的熱點區域，也将為成為未來幾年重慶房地産成交的主力地區。

2016年，主城區共有34宗地塊溢價成交，約占全年地塊的三分之一；樓面價超過3000元/平米的地塊有34宗，超過7000元/平米的地塊達到8宗，而2015年僅2宗。

2016年重慶主城區單價最高的地塊為金科在6月份拿下兩江新區禮嘉組團F標準分區F03-10/05、F03-11-1/05号宗地，樓面價達到7618元/平方米。

9月，萬達拿下2016年成交面積最大的地塊，該地塊是沙坪壩區西永組團L標準分區L68/05号宗地，總面積達到28.65萬方，未來将成為萬達文旅城的一部分。

12月，出現了重慶全年總價和溢價率最高的地塊。其中，總價最高為華宇以44.4億元拿下的兩江新區禮嘉組團A標準分區A29-3/05、A29-4/05、A37-2/05、A37-5-1/05、A37-6-1/05、A39-1/05、A49-5/05（西側部分）号宗地；溢價率最高則是升偉以126%溢價率拿下的南岸區南坪組團D分區D13-10-1/03号宗地。

2016年土地成交高峰就是在12月，共成交土地31宗，成交金額達到305.4億元。

分析認為，這是因為受三季度商品房市場行情好轉的影響，開發商去庫存速度加快，房源儲備大幅減少，使“拿地”成為年末的主旋律。

拿地企業方面，2016年全年共有恒大、萬科、保利、中海、魯能、龍湖、金科、東原、華宇、融創等超過25家品牌房企出手拿地61宗，拿地總金額超過567.1億元，占全年的80%；拿地總面積超過752.6萬平方米，占全年的75%。

重慶土地市場品牌房企依然是拿地主力，尤其是龍湖，更是成為2016年拿地冠軍。

據統計，重慶龍湖共投入金額107.2億元，拿地7宗，總面積106.2萬平方米，分布在照母山、禮嘉和蔡家三個區域。

另外，中鐵建、杭州新天地、北京北辰和荣盛發展均為首次進入重慶。