2016上海樓市TOP10 | 綠地400億重奪榜首 新政下滬上樓市過山車

觀點指數 與以往不同，2016年上海房地産的特點尤其鮮明，如果用一個詞來總結，那就是“跌宕起伏”。

據網上房地産數據顯示，2016年上海市商品住宅成交面積達1386.1萬平方米，比去年同期1500萬平方米減少7.6%；成交均價為38840元/平方米，同比增長23.1%。

受到政策收緊因素影響，10月-12月上海商品住宅成交面積大幅減少。據觀點指數統計，第四季度累計成交面積125萬平方米，僅占全年9%。

12月單月，上海新建商品住宅成交面積僅64.9萬平方米，同比下滑65.6%，這一數值也是5年來同期最低。

這一年，也是上海樓市調控最嚴的一年，2016年以來政策層層加碼，目的在于明确“去杠杆”“抑泡沫”，防止房價過快上漲。

2016年上海土地市場同樣經歷了跌宕與起伏，上半年的土地市場升溫到增加供應，進而限制地價，資金監管提高拿地門檻，但是依然抵不住房企們前進的腳步，越來越多的房企涌入上海市場，過去一年，活躍在土拍市場的新面孔包括碧桂園、融信、濱江、中駿等房企。

從房企成績單看，綠地以438億銷售雄踞榜首，與排名第二的萬科拉開了不少距離。而入榜的房企銷售均超過百億，TOP10競争越來越激烈。

綠地重奪榜首 400億時代來臨

盡管政策層出不窮，樓市變化不定，房地産開發商們總是能找到符合市場的最佳姿勢。

從數據上看，TOP10分化越來越明顯，第一梯隊超300億與第二梯隊相差近百億。而第一名與第十名差距近300億。

2016年的上海區域銷售頭把交椅的争奪在綠地和萬科之間展開，最終綠地以438億的銷售奪得頭籌，重回榜首；2015年銷冠萬科則跌至第二，雖然也實現了首次突破300億大關。

最讓人意外的是綠地上海2016全年銷售額438億元，這是首家房企單城銷售破4字頭，同時也意味着上海房企銷售進入400億時代。

綠地與萬科的差距越拉越大，可以預計在未來的一年里，萬科想要追逐榜首，需要付出更多努力才能迎頭趕上。

在2016年上海房地産市場中，公寓是不可或缺的部分，這也是助力綠地成為“老大”的最主要原因。綠地旗下的綠地雲天坊、綠地雲悅坊、綠地峰尚匯、綠地旭輝E天地、綠地M-TOWN等含有類住宅房源的産品均取得較好的銷售業績。

不容忽視的是，融創以220億的銷售擠進前三，得益于融綠平台項目收編，成為上海區域的主要貢獻。

在榜單中，旭輝191.3億元成為上海市場最大的黑馬。首次進入TOP10的旭輝，銷售同比增長翻一番多。回顧全年的表現，位于洋泾闆塊的高端親水别墅、公寓、辦公混合項目鉑悅濱江，為企業貢獻39.21億元，居各項目之首，而嘉定新城剛需項目首創旭輝城，也貢獻了30.38億元的份額。

在前十名單中，上海老牌房企上海地産集團依然堅挺，僅地産尚海郦景單個項目就為企業貢獻140.3億元，占整個企業銷售金額八成。

位于第三梯隊的5家房企長實、保利、仁恒、瑞房、大華，銷售額差距只在伯仲之間。

單盤項目方面，瑞房的瑞虹新城以及翠湖天地分别熱銷73.33億元和44.70億元，成為上海備受關注的高端改善型産品。

榜單之外，上海金地雖未能入榜，但是以超100億銷售成績亦可圈可點。2016年全年共有9個項目在售，5個新項目入市，7月份金地以88億拿下浦東祝橋鎮地王，表現十分搶眼。

調控政策趨緊 成交三起三落

2016年，是上海房地産政策最嚴厲的一年，三度出台穩定樓市政策，而樓市成交随着政策變化，三起三落。

圖表制作：觀點指數

自2015年底以來，上海樓市不斷加熱升溫，這種“過熱”的市場狀态一直延續到2016年。

根據數據顯示，2016年一季度上海商品住宅累計成交412.3萬平方米，其中2月和3月成交分别創下7年和10年的同期新高。

3月25日，上海樓市從嚴調控的靴子終于落地，當天上海出台了《關于進一步完善本市住房市場體繫和保障體繫促進房地産市場平穩健康發展的若幹意見》，這也号稱是“史上最嚴”的調控政策。

3.25新政後，上海房地産市場迎來了深度調整期，不僅一二手樓市成交迅速滑坡，4月上海商品住宅成交量約92萬方，環比下滑55.6%，成交均價32728元/平方米，連土地市場也進入前所未有的調整，整個4月無一幅經營性用地出讓。

随後幾個月内，上海樓市成交保持平穩，數據顯示，4月-7月成交面積控制在130萬平方米左右，直到8月傳統銷售旺季，成交回升至186萬平方米，創下年度成交次高。

成交的另一個低點是10份的“滬六條”出台，在“滬九條”原調控政策基礎上進一步加強房地産市場行為的監管和土地供應調控。

在政策預期改變的前提下，上海樓市進入十月以來的表現盡顯低迷，過去有着樓市“風向標”之稱的“十一”房展會，也在2016年畫上句号，确定停辦。

不過，與成交和供應受到抑制截然不同的是，在高端項目集中網簽的情況下，上海商品住宅的月銷售均價達到了46423元/平方米，同比增幅達34%，再創歷史新高。

成交、供應受壓，但是均價仍然蹿高的局面，促使上海在11月28日出台了進一步緊縮的信貸政策，不僅首套房首付比例提升至35%，二套房也将認房認貸，屆時在上海已擁有1套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這些持續性的政策收緊無疑将影響上海樓市接下來的走勢，截至12月底，上海商品住宅可售余量繼續保持低位，僅為701.06萬平米，連續6個月呈環比下滑态勢。

面粉貴過面包 土拍先揚後抑

回顧這一年上海土地市場，與上半年熱得發燙，地王滿天飛的現象，下半年供地政策收緊，對地價嚴控與嚴查房企自有資金的冷靜狀态形成強烈對比。

2016年全年，上海土地市場成交金額1441.78億，成交面積657.08萬平米，成交宗數87宗。其中，宅地成交面積340.69萬平米，成交宗數38宗，成交金額1069.14億；商辦地成交面積316.39萬平米，成交宗數49宗，成交金額372.64億。

“325新政”後的首場土拍，連出三個區域地王，溢價率均超過100%，滬上土地市場出現了“斷供”現象，整個4月無一幅經營性用地出讓，直到5月，土地市場再次迎來了小高潮。

面粉貴過面包似乎成為上海土地市場的普遍現象，在去年5月-7月的土拍中，不斷被刷新的樓面地價讓人側目。

據觀點指數統計，2016年上半年上海土地市場成交506億元，其中，宅地449億元，占比近達九成，有15宗地塊成交溢價率超過100%。

8月17日，融信以110.1億奪下新靜安地王，同時也成為上海全年的總價地王。

8月下旬，火熱的土地市場被潑了盆冷水，連續三宗高預期宅地中止出讓。

接下來的9月、10月、11月上海土地市場均出現宅地零成交，12月宅地拍賣也是幾輪競價便結束，2016年上海土地大戲以平淡收官。

值得一提的是，除了土拍限制最高價格外，對于房企拿地資金來源監管也十分嚴格。其中對于“繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款”就已經命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金。

總體而言，盡管上海土地市場門檻越來越高，但是依然抵不住房企們前進的腳步，越來越多的房企正在涌入上海市場。