2016廈門樓市TOP10 | 過江龍難壓地頭蛇 “第四城”國貿85億奪魁

觀點指數 作為核心二線城市代表的廈門，房價漲幅遠超廣州、杭州等城市，正成為直追北京、上海、深圳三大一線城市的“高價”市場。

縱觀2016年的廈門房地産市場，呈現了年初冷淡、年中火熱，年末降溫的發展态勢。

年初以來，廈門房價便表現出快速升溫的趨勢，並不斷誕生新的記錄。

其中，1-10月廈門房價指數連續10個月出現環比上漲。及至11月，成交均價高達3.72萬元/平方米。

據機構實地調研數據，單只統計廈門島内房價，新房和二手房價格均超過6萬元/平方米。

11月，限購限貸調控政策效應下，廈門價格指數首次出現下跌，環比跌幅0.2%。

數據顯示，2016年，廈門一手住宅成交24113套，面積289.54萬平方米，同比下跌18%；全年成交均價26720元/平方米，同比大漲30%。另外，一手住宅總成交金額733.66億元。

強龍不壓地頭蛇 國貿85億奪魁

據觀點指數統計，2016年廈門區域房地産銷售金額TOP10上，本土房企與外來房企的占比為7:3。

其中，上榜的本土房企包括國貿、建發、海投、泰禾、住宅、特房和融僑；外來房企則為龍湖、世茂和保利。

據悉，國貿憑借旗下多個項目的熱銷，以85.1億元的總成交金額排名第一；建發則以0.7億元之差緊随其後。

榜單排名第三的是外來房企龍湖，全年銷售達66億元，僅春江彼岸一個項目便貢獻了近半的銷售。

資料顯示，首開龍湖·春江彼岸于2月份面世以來，共賣出697套房子，3個月2次開盤共攬金32億元，成為2016年廈門全市單盤銷售金額第二名。同時，該項目還以4.31萬平方米的成交面積位于别墅成交面積之首，成交總金額18.52億元，市場占有率14.6%。

經觀點指數查詢，上述項目地塊正是龍湖地産于2015年9月拿下的廈門雙料地王。地塊位于海滄區05-06片區馬銮灣大道與灌新路交叉口東北側，土地面積約為12.3萬平方米，地上總建築面積達到28.7萬平方米，為城鎮住宅、批發零售用地。

後于2016年2月29日，龍湖攜手首開将該地塊項目取名為“首開龍湖·春江彼岸”。

保利則完全憑借單盤的銷售成功上榜，2016年，保利叁仟棟取得了37.5億元的銷售業績，並以此穩居2016廈門市商品房成交金額冠軍寶座。

縱觀2016年的廈門房地産市場，呈現了年初冷淡、年中火熱，年末降溫的發展态勢。

數據顯示，2016年全年，廈門一手住宅成交了24113套，相比2015年成交的30188套少了6075套，下跌20.1%。其中，上半年成交了15632套，占全年住宅成交量的64.83%。

從月成交量來看，3-5月廈門成交量達到全年的峰值；7-10月份，廈門陸續出台了限貸、限購政策，並且在10月份對雙限政策進行升級，下半年廈門樓市明顯降溫。

從區域表現來看，成交金額最多的是海滄區，共成交176.04億元；成交套數最多的是同安區，共成交7393套。

此外，2016年，廈門全市商品住宅新增供應亦同比減少57%至159萬平方米。

從供應量上來看，島内思明、湖里兩區供應量收窄，全年僅供應10.9萬平方米，占全市總供應量的6.86%，兩區總占比首次跌破10%。同時，兩區供求比為0.4和0.1，供不應求的狀況突出。

島外各區中，海滄區的供應量最高，同安區和集美區以微弱的差距緊随其後。

供地量縮價升 地價趕超房價

廈門房地産本身就是一個供求關繫較為緊張的市場，近幾年雖然沒有大幅縮減土地供應總量，但宅地供應總量年均僅為200多萬平方米，遠低于年均銷售面積。

據了解，2016年廈門島内供地持續萎縮，全年供應建築面積僅9.81萬平方米，占全市供應總量的4%，同比下降95.1%。商住用地方面，島内零出讓。

不過，2016年的廈門土地市場依然精彩，從全年土拍市場的情況來看，面粉貴于面包的現象普遍。

據廈門市國土房管局公布，2016年廈門共出讓經營性用地37宗，成交35宗，全年累計出讓土地面積134.9萬平方米，累計收金492.43億元，成交樓面均價18008元/平方米。

其中，全年供應並成交16宗商住用地，為近三年之最。16宗地合計收金476億元，累計出讓總面積80.7萬平方米，占2016年經營性用地出讓土地面積的6成。

該16宗商住用地中，刷出了7個地王，平均樓面地價同比上漲了179%至28769元/平方米，扣除競配建樓面價則高達31231元/平方米。商住用地出讓總建築面積166萬平方米，房價/地價比為0.86，地價趕超房價。

按出讓分布來看，16宗商住用地主要分布在島外四區，其中海滄區出讓2宗25.6萬平方米；集美區出讓2宗17.7萬平米；同安區出讓4宗52.7萬平米；翔安區出讓8宗69.6萬平方米。

從供地節奏來看，全年呈現先抑後揚的态勢。16宗商住用地中，僅有3宗于上半年出讓，剩下13宗均集中于下半年出讓。

但在廈門房價默默趕超廣州位列全國第四之後，幾乎每家進入的房企都要付出高昂的代價。

4月22日，廈門開啟2016年首場商住地拍賣會，現場共吸引了29家房企參與争奪。最後，保利地産笑到最後，以54.26億元競得同安區同安新城2016TP02地塊，樓面價25838.1元/平方米，溢價率149.59%。

值得一提的是，該地塊同時刷新了龍湖2015年創下的45億廈門總價地王以及15679元/平方米島外單價地王兩項紀錄。

8月26日，則被視為廈門土地出讓歷史中的一個里程碑。

當天一次性推出的6宗商住用地，共吸引了83家房企到場參拍。最終，一天連刷集美、同安、翔安三大區域地王，塵封7年的廈門全市單價地王易主，攬金172億元。

在每家房企只能拿一宗地的規定下，泰禾、萬科、融僑、融創、禹洲、廈門IOI成為最後赢家。但除萬科外，其余5家都付出了不菲的代價。

據觀點指數了解，萬科拿下翔安X2016P03地塊溢價率97.78%，成交樓面價22169.49元/平方米，其余五家溢價都超過100%，成交樓面價全部“破3”，最高的是融僑斬獲的翔安2016XP04地塊，達38345.45元/平方米。

另外，融創也以30.76億元，37512元/平方米的成交樓面價拿下翔安2016XP06地塊，以此首進廈門市場，溢價率142.59%。

在這之後，廈門土地市場調控迫在眉睫，政府開始修改土地出讓政策。

11月23日，廈門市國土房管局發布公告稱，決定恢復H2016P02、H2016P03、T2016P02三幅地塊出讓活動，拍賣會舉行時間為12月14日。

上述3宗地原定于11月18日出讓，但于11月9日因交地原因而決定中止出讓。

此次恢復出讓，3宗地塊均調整為“限地價、競配建”方式拍賣出讓。即當拍賣競價達到競價上限價格時，不再接受更高報價，轉為競報無償移交政府的居住建築面積。每次競報建築面積應不少于500平方米，競報無償移交政府的居住建築面積最高者為競得人。成交土地出讓金即為競價上限價格。

同時，取消原出讓公告中“當拍賣競價溢價率超過50%（含）時，該地塊所建商品房屋須經過竣工驗收備案並取得商品房現售備案證明後才能以現售形式對外銷售”的要求。

12月1日，廈門市國土資源局再推出四宗住宅、商業用地，同樣采取“限地價、競配建”方式拍賣出讓。