2016深圳樓市TOP10 | 萬科增長不及預期 房價超5萬穩中有升

觀點指數 經歷2015年的繁荣發展，深圳房地産市場迎來調控由寬松到持續收緊的一年。無論是“325新政”還是“104新政”，都明确表露頂層設計抑制房價過快上漲的意圖。

深圳規土委披露，2016年12月，深圳新建商品住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，環比分别下降26%、24.5%；成交均價5.49萬元/平方米，環比上漲29%。

受年内兩次調控影響，據深圳中原統計，2016年全市新建商品住宅成交套數4萬套，成交面積417萬平方米，同比分别下降39%、37%；由于開發商信心不足，期内新增供應僅434萬平方米，同比下降37%，創下歷史新低。

從成交均價看，由于新房豪宅化趨勢明顯，全年房價同比上漲58.68%至5.3萬元/平方米，這也是自2008年以來最大漲幅。過去兩年，深圳房價自“2”字頭升至“5”字頭，高成本引發的“擠出效應”也帶動了東莞、惠州、中山等周邊城市的樓市發展。

持續低迷的樓市使得不少開發商主動放緩推貨節奏，整體銷售額較2016年僅出現小幅提升。在這樣的全年表現中，萬科、鴻荣源、華潤置地依然保持了前三的地位。

盡管如此，随着國内實體經濟投資回報率走低，外界普遍預計樓市投資熱度不會出現大幅度下降，開發商同樣意識到了這一點。

觀點指數了解，包括萬科、招商、金地、佳兆業、星河、龍光以及恒大、碧桂園、融創、富力、南國置業等本地及外地開發商均先後在深圳尋求布局機會，其中近年來興起的“工改工”項目正成為投資的熱門領域。

萬科重回主城奪銷冠 前十門檻進一步提高

對于深圳開發商而言，過去多年積累的土地資源優勢是保持長青的最核心因素。

據觀點指數了解，2016年深圳區域房地産銷售前十名均被本土開發商牢牢占據，以全年新建商品住宅成交金額2210.1億元計算，前十開發商占據的市場份額達66.18%。

萬科再次蟬聯深圳開發商成交面積、成交金額桂冠，充裕的可售資源及多元化的拿地方式共同推進，是其2016年實現215.3億元業績的關鍵。

資料顯示，2016年萬科在萬科雲城、萬科麓城、萬科廣場V寓、萬科公園里等項目的基礎上，新增深南道68号、HBC匯隆中心（與深圳地鐵合作項目）入市，在售項目數量接近10個。值得一提的是，期内萬科在住宅方面的銷售不足百億，主要通過商業類獲得業績提升。

與此同時，萬科時隔多年重新回歸深圳市中心，先後獲得車公廟地塊、三星視界廠房地塊、杜邦地塊等，計劃将深圳公司總部搬至福田。新項目方面，除了匯隆中心，該公司還計劃首度推出臻山府、瑧山道、瑧灣匯高端項目，貨值預計在400億元左右。

盡管萬科保住榜首地位，但成交金額同比漲幅僅6.31%，低于其它開發商。受調控影響，“臻繫列”産品未能如期入市，萬科也未能達到年初内部制定的400億元業績。

相比之下，緊随其後的鴻荣源、華潤置地分别實現成交金額202.8億元、171.2億元，同比增長16.81%、17.81%。其中，鴻荣源旗下壹城中心、壹方中心均進入單項目銷售前十行列，總計成交多達196億元；位于後海的豪宅深圳灣悅府，同樣為華潤置地貢獻了64.86億元的成交。

以商辦物業“租售並舉”為布局方向的卓越集團，2016年通過前海卓越時代廣場、卓越前海壹号兩大項目的持續銷售，實現了逾165億元的成交金額。

曾經在銷售榜前十的星河、京基、中海等企業則稍顯黯淡，其中後兩家開發商短期内面臨着無項目可售的局面。相比之下，招商、寶能、恒裕等企業則抓住機會推出若幹項目，從而實現“彎道超車”。

需要指出的是，由于深圳整體房價持續上漲，進入區域銷售前十的門檻也大幅提高，前十開發商的業績從2015年60億元上升至超過90億元。

樓市告别高增長 供需雙向嚴控房價

從整體成交情況看，深圳新建商品住房成交呈現出先揚後抑的特征，而調控在其中起了重要的作用。

據深圳規土委統計，2016年一季度，全市新建商品房成交環比下降14.5%至158.44萬平方米；此後“325”調控政策出台，二季度成交量較一季度幾近腰斬。在“104”調控政策出台後，作為“銀十”及開發商業績沖刺期，四季度全市成交量93萬平方米，環比僅增加13.42%。

深圳中原指，從政策的影響力度來看，3月份調控提高社保1年改3年，打擊首付貸的形式一直深圳過多的投資性需求，防止投資客擠高房價。

更嚴厲的“104新政”同時從需求和供給兩方面對房價進行把控，其中将社保3年改5年，提高首付等舉措再次為投資客設阻。供應方方面，深圳嚴查拿地資金，意圖降低資金杠杆和土地市場的金融風險、拿地模式改為“雙限雙競”，對開發商拿地的價格嚴格劃線。

接連的調控組合拳下，深圳2016年新建商品住宅成交套數4萬套，成交面積417萬平方米，同比分别下降39%、37%；期内新增供應僅434萬平方米，同比下降37%，創下歷史新低。其中，受預售證發放收緊影響，10月份全市出現斷供現象，四季度創下年内最低供應水平。

2016年深圳月度供應面積及價格走勢

 數據來源：深圳規土委、觀點指數

分區域看，福田全年新房成交面積5.25萬平方米，同比下降72.1%創全市之最；其次是鹽田區5.48萬平方米，同比下降48.8%；第三是龍崗區147.03萬平方米，同比下降46.9%，寶安區也下降39.0%。而置業熱門區域南山區成交91萬平方米，同比有4.5%的漲幅。

房價方面，深圳中原指，豪宅均價延續上漲趨勢，再創新高達8.8萬元/平方米，“10萬+”項目急速上升。受結構性拉動影響，年内全市新房均價5.3萬元/平方米，同比上漲58.68%。

盡管房價大幅上漲，但未來深圳或面臨階段性的下調壓力。随着房價越來越高，市場存在的有效需求也會逐漸減少。觀點指數獲悉，不同于以往開盤日光的情況，10月新政以來新項目入市去化率僅在30%-40%。

除此以外，深圳政府推行的二手房評估價上調同樣對市場造成影響。深圳中原指，2016年全市二手住宅成交套數和面積同比下降25%；均價漲幅16%，與2015年漲幅近6成相比顯著收窄。

住宅供應稀缺 房企轉戰工改蛋糕

近年來全國房地産市場出現分化，而一線城市因其産業潛力、人口流入及資産保值等優勢，已經成為開發商重點布局的市場。僅在2015年，包括恒大、遠洋地産、富力地産、陽光城等企業已經陸續進駐深圳。

觀點指數了解，進入2016年，深圳土地招拍挂共計成交59宗地塊，總成交面積229.5萬平方米，同比增長30.9%；出讓金額1044億元，同比增長140%，綜合樓面地價1.27萬元/平方米，同比上漲49%創近年新高。

其中6月2日，金茂電建聯合體以82.9億元競得龍華新區民治辦事處商住地塊，這也是深圳首度實行現售制度，地塊折合樓面價5.6萬元/平方米接近周邊售價；6月8日，龍光以140.6億元拍下光明新區地王；12月14日，首批“雙限雙競”地塊出讓，獲得40多家房企報名競價。

不過，在全年出讓的地塊中，純宅地、商住地塊僅分别占2宗，顯示宅地供應稀缺仍是開發面臨的巨大挑戰。

傳統招拍挂以外，舊改逐漸成為本地及外地開發商擴大市場規模的必經途徑。

深圳市人民政府最新印發的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，為舊改提供了清晰的規範意見。經過數十次修訂的暫行措施，對舊住宅宅區改造明确提出了更為嚴苛的規定，對符合産業發展導向的舊工業區卻表示鼓勵更新的态度。

其中，舊住宅宅區拆除重建的樓齡需大于20年，權利主體更新意願應達到100%。住宅類合法房屋産權置換亦即俗稱的拆賠比例，“原則按套内1：1的比例”；而舊工業區、舊商業區申請拆除重建城市更新的，樓齡降至15年。符合産業發展導向，在2007年6月30日前建成的舊工業區，可申請拆除重建，更新改造方向應為普通工業用地。

觀點指數獲悉，舊工業區拆除重建升級改造為新型産業園，物業類型不會受土地性質影響，産品可打造為包括産業大廈、甲級辦公樓、LOFT辦公、配套商業等業态。這種項目除了70%産業用房，開發商可獲準建設30%的配套設施，包括配套公寓、商業等。

第一太平戴維斯近期披露，目前在深圳布局工改工項目的開發商，既包括萬科、招商、金地、寶能、金光華、星河、鴻荣源、龍光、花樣年、滿京華等本地開發商，也包括恒大、碧桂園、融創、泰禾等外地開發商。