高力國際：2016年上海56筆大宗物業交易 金額超950億

上海，2017年1月10日 - 2016年上海房地産市場風雲變化。一方面，限購政策出台之前的住宅市場迎來量價齊揚；另一方面，大宗物業市場同樣表現突出，高力國際收錄到56筆交易，成交面積超過240萬平方米，成交總額超過950億。高力國際華東及西南區資本市場及投資服務執行董事汪蓓詳細解析火爆交易背後的市場推動力，並預測2017年投資市場的發展趨勢。

寫字樓物業繼續受追捧 零售物業交易異軍突起

高力國際分析認為，2016年的大宗物業交易市場延續了2015年的趨勢。首先，無論投資人還是自用買家，辦公物業都是市場中最受追捧的交易物業類型。對此，汪蓓解釋，從高力國際掌握的歷史成交數據來看，辦公物業的資産表現一直平穩，而2016年，受人民币匯率和市場資金寬松的雙重影響，購買上海的辦公物業既能滿足對于資金保值的需求，還有升值的潛力。這也能夠通過高力國際統計的大宗物業成交數據反映出來，包含寫字樓以及辦公用途的商業園區的成交面積占2016年總成交面積的60%。

其次，上海零售物業交易在2016年也是相當活躍，尤其是上海市核心區域以及配套較為成熟的次核心區域内具有穩定現金流的商業物業。例如，由高力國際促成的、位于徐匯區黃金地段的原百思買徐家匯店以及位于浦東世紀公園附近的錦繡坊商業裙樓的成交；由高力國際作為聯合獨家代理參與的位于普陀區的長風景畔廣場。此外，位于浦東的金橋國際商業廣場80%股權、位于黃浦區的雪豹商城以及華府天地的底商均于2016年成交。高力國際華東及西南區資本市場及投資服務執行董事汪蓓分析認為：“就買家來看，雖然總的來說，境内外的投資者均表現活躍，但我們能夠看到更多具有零售資産管理或運營能力的内資買家在2016年進入市場並成功交易。”

中資企業為大宗商業地産主力買家 最青睐辦公樓物業

根據我們所收錄並分析的數據顯示，從整體上看，2016年收錄的56個交易中，有32個交易為投資用途，其余24個為自用，可見，投資者仍為大宗交易市場的主力買家。從買家的來源來看，80%的買家來自于國内，其中，投資和自用的占比基本相當。對此，汪蓓解釋道：“這一現象可以從兩個方面進一步闡釋：第一，對于投資者來說，目前中國外匯管制政策收緊，資金留在國内，從規避通脹風險以及期待獲取收益的角度來看，上海作為擁有高度市場透明度的一線城市，是國内最佳的投資目的地之一；第二，對于自用買家來說，我們也能夠看到，在諸如虹橋商務區、虹口北外灘區域等擁有景觀或交通獨特優勢的子市場，新增供應的數量較多，自用買家能夠挑選滿足自己企業需求以及能夠提升企業形象的辦公産品作為其總部所在地，因而這一部分的成交數量和金額也是相當可觀的。”

至于買家青睐的物業類型，汪蓓指出辦公物業的表現最為活躍，零售物業表現不俗。

國内資金充足致投資交易活躍 四季度整售交易密集

高力國際華東及西南區資本市場及投資服務執行董事汪蓓分析認為，2016年上海物業投資交易活躍的兩個主要誘因分别是國内資金充足和匯率貶值壓力。她認為，目前並沒有明顯迹象可以表明與住宅政策的收緊相關。“如果在2017年，能夠看到若幹大型的開發商投資一些已經在經營的商業物業而並非拿地，我認為這樣才能夠顯示商業房地産大宗交易的活躍度與土地供應減緩以及住宅政策的收緊相關，”汪蓓進一步解釋道。

2016年第四季度尤其是12月份，整售交易密集成交，高力國際數據顯示共有20個大宗物業成交，成交的總金額占全年成交總額的59%。而追溯最近幾年收錄的交易信息來看，下半年的成交通常也較上半年有所增加。對于這一現象，汪蓓從兩個方面進行解讀：第一，無論買家還是賣家，對于大宗物業的交易通常較為謹慎，從意向購買到交易完成需要較長的流程；其次，多數公司尤其投資者會在财年結束期之前将交易的成果體現在其财報或年報上。

2017年上海市場供不應求 1.5線城市将重新收到關注

高力國際華東及西南區資本市場及投資服務執行董事汪蓓預測2017年上海的大宗物業交易市場會呈現供不應求的态勢。上海相對于其它一線城市，可供交易的物業數量雖然較多，但同時需求量也大，希望在上海置業的人群越來越多且類别多樣化，供應對于需求來說仍然有限。汪蓓指出：“當然，投資需求的外溢也會使得若幹經濟發展動力健康、政府招商引資力度大、人才吸引力強的1.5線城市重新得到投資人的關注，比如長三角地區的杭州、蘇州、南京；華西區的成都、西安及重慶；華北的天津；華中的武漢等。”

汪蓓認為，辦公物業毫無疑問還将會是大宗物業交易市場最為活躍的類型。零售物業受持續增長的社會消費品零售額所支撐，相信仍将受到市場的追捧，但持續2016年活躍的市場表現的可能性不大。對于其原因，汪蓓分析認為：“一方面，上海市場可供交易的投資級零售物業數量不多；另一方面，已成交零售物業按照一般3-5年的投資期，短期内不太可能再次出售。在活躍的交易年份後，接下去的一兩年市場會較為平靜。”

回顧上海物業交易市場2016年表現，展望其2017年發展趨勢，高力國際華東及西南區資本市場及投資服務執行董事汪蓓總結道：“在經濟變速的大環境下，各類買家在2016年使出“洪荒之力”，創造了上海大宗物業波瀾壯闊的一年，並且投資物業類别也呈現多樣化的趨勢。相信在2017年經濟觸底回升的預期下，房地産作為中國主要保值增值的投資類别将繼續受到追捧。”