萊坊：第四季度上海甲級寫字樓表現疲弱 淨吸納量錄得負值

2017年1月10日（上海）——萊坊回顧2016年第四季度上海房地産市場情況，報告顯示甲級寫字樓租金與上季度持平，保持每天每平方米人民币9.8元；零售物業市場迎來新供小高峰。第四季度上海房地産投資市場錄得13宗整購交易。

甲級寫字樓

第四季度，上海甲級寫字樓市場新增供應約為654,000平方米。

第四季度，多棟寫字樓竣工交付，為市場新增65.4萬平方米的辦公面積，較第三季度大幅增加163%。虹橋商務區、後世博地區、徐匯濱江等新興商務區在四季度都有項目竣工交付，為市場帶來33萬平方米的辦公面積，占全季新供總量的一半。位于闵行南方商城附近的城開中心在第四季度交付，總辦公面積為180,000平方米。整個2016年，上海甲級寫字樓市場新供達到147萬平方米，較2015年同比上漲56%。而2017年第一季度，上海寫字樓市場還将有40萬平方米的寫字樓竣工，市場新供增加而租賃需求減弱将可能推高未來市場空置率。

第四季度，甲級寫字樓平均租金維持在每天每平方米人民币9.8元，與上一季度持平。

全球經濟下行以及國内經濟增速放緩，抑制企業擴張計劃和對于辦公面積擴租的需求。不少企業的續租、新寫字樓租賃事宜都集中在2016年的第二及第三季度完成，導致第四季度上海寫字樓市場表現平靜，租賃活動較少。第四季度上海甲級寫字樓租金依然維持在人民币每天每平方米9.8元，與上一季度持平，這與第四季度市場上辦公租賃需求減弱、業主議價空間減少有關。核心商務區(以小陸家嘴為例)租金保持穩定，維持在人民币每天每平方米13.1元。第四季度，市場上主要的租賃活動與IT、物流運輸以及融資租賃等行業有關。

第四季度，甲級寫字樓整體空置率繼續上升，環比增加0.6個百分點至4.3%。

第四季度，大量新供的入市及前幾季度的P2P公司退租余波，促使上海甲級寫字樓市場的空置率有所上升。次級及新興商務區第四季度市場空置率分别為3.2%及5.2%。科技、物流及制造企業租賃需求的增加，令整體市場避免空置面積大幅提升。第四季度，上海甲級寫字樓市場淨吸納量達到53.7萬平方米，而核心商務區淨吸納錄得負值，為-9,098平方米，除卻P2P企業退租帶來的短期空置面積大幅提升外，制造業持續外遷仍是重要因素。第四季度，核心商務區與中央商務區空置率均錄得上升，環比分别上升0.7個百分點和0.2個百分點至3.7%和5.0%。

第四季度，制造業外遷趨勢未曾改變。

經濟下行的風險使得制造業企業仍然以削減成本為目的，辦公地點外遷的趨勢未發生改變。康甯上海在浦東金橋瑞邑租用了約1,600平方米的辦公面積。德國鎳合金生産商奧托昆普(上海)特種合金在浦東中港匯大廈租用了146平方米的辦公面積。而科技企業在第四季度的寫字樓市場上比較活躍，語音識别企業Naunce公司在浦東世紀大道的世紀匯廣場租用了約1,300平方米的辦公面積。香港證券交易所也在世紀匯廣場租用了約1,260平方米的面積。

2017年一季度，我們預計甲級寫字樓市場租金将會下跌。

2017年第一季度市場将新增40萬平方米的甲級寫字樓面積。位于長甯天山的SOHO天山廣場預計在第一季度交付，為市場帶來72,000平方米的辦公面積。2017年全年還将有超過200萬平方米的新供入市，有一半的供應量将分布在虹橋CBD、浦東後世博、浦東前灘等新興商務區。實體經濟不景氣，核心商務區租賃需求減弱。中央商務園區内的企業或将遷至租金較低的新興商務區或将以現有租金水平與業主續租。我們預計面對經濟下行和市場供應量的雙重壓力，2017年上海寫字樓市場租金看跌，第一季度市場租金将下跌1%；全年租金下跌5%，空置率預計将會達到10%。

零售商鋪

第四季度，上海零售市場共有九個商業項目正式開業或試營業，為市場新增815,323平方米的商業面積。

第四季度迎來商場開業高峰期，其中主要的試營業項目包括位于黃浦區新天地的無限極荟（30,777平方米）、虹口區的由瑞安集團開發的月亮灣（70,320平方米）、位于小陸家嘴的上海中心裙房（40,000平方米）、位于靜安區的上海西康189弄購物中心（26,800平方米）和位于闵行區的龍湖上海虹橋天街（203,700平方米）。定位于“家庭消費”的社區型購物中心——七寶萬科廣場于10月30日在闵行區七寶鎮正式開業，這是萬科在上海的第一家萬科廣場繫購物中心項目，由萬科集團與新加坡政府産業投資公司合作開發。七寶萬科廣場的總建築面積為239,526平方米，其中地上5層共127,750平方米，地下3層共111,776平方米。項目地下一層直接與地鐵9号線和17号線相連，設有1,500個停車位。

第四季度，零售消費需求在“十一”國慶長假及“雙十一”、“雙十二”這兩個網絡購物節的推動下表現較為活躍，但是銷售額增速有所放緩。

2016年1-11月上海實現商品銷售總額人民币91,247.68億元，比去年同期增長7.5%，增幅比去年同期上升1.3個百分點；實現社會消費品零售總額人民币9,964.87億元，增長7.8%，增幅比去年同期下跌0.3個百分點。2016年的“雙十一”網絡購物節又創造了新的一日交易額世界紀錄。2016年11月11日當天，天貓總交易額超過人民币1,207億元，比去年雙11的總交易額增長32.3%，但年增幅與去年同期相比降低了27.4個百分點。增幅放緩的主要原因是網絡消費者趨于理性、其它競争對手如京東商城的加入、人民币走軟抑制了消費者對外國商品的熱情等。從各地區消費額排名來看，上海位列第四，前五排名分别是廣東、浙江、江蘇、上海和北京；在消費城市排行中，上海以絕對優勢排名第一位，其次分别是北京、深圳、杭州和廣州。

第四季度，上海主要商圈首層平均租金環比下跌1.3%至每天每平方米人民币55元，整體空置率繼續環比上升0.8個百分點至12.2%。

位于淮海中路的力寶廣場正在進行調整，部分樓層關閉，空置率目前維持在50%左右。第四季度，街鋪的租金表現仍然略遜于購物中心，主要商圈街鋪的平均租金環比下跌2%至每天每平方米人民币49.4元。太古匯綜合體的購物中心部分正在招商，可能對南京西路沿街街鋪的招商産生一定影響，導致第四季度南京西路街鋪的租金環比下降4.6%至每天每平方米人民币62元。主要商圈購物中心的首層平均租金環比下跌0.5%至每天每平方米人民币60.6元。大部分購物中心的租金水平與上季度持平，少數購物中心由于租戶調整租金略有下調。第四季度，非主要商圈的購物中心首層平均租金繼續環比上漲0.3%至每天每平方米人民币30.1元。

整體零售物業市場的增速放緩，實體店銷售遇到瓶頸，市場上出現新一輪的“閉店潮”。第四季度，瑪莎和淮海路太平洋百貨相繼關閉。

2016年11月8日，英國零售商瑪莎百貨宣布将關閉在中國内地市場的全部10家門店。作為英國最大的商業零售集團之一，瑪莎百貨自2008年進入中國内地市場，首店選址在上海南京西路。2015年，瑪莎百貨首次進入北京市場，在世貿天階開設了一家旗艦店。這次關店的主因是由于瑪莎百貨對旗下所有國際商鋪進行評估後，發現中國内地的10家商鋪持續虧損。這並不是瑪莎百貨在中國内地市場第一次關店，在2015年瑪莎百貨已關閉上海及周邊地區五家門店。由于目前線上銷售的表現理想，瑪莎百貨在天貓和京東的旗艦店仍将繼續正常運營。傳統百貨業由于受到來自網上消費及體驗式消費等新型商業業态的沖擊，關店轉型已成普遍現象。12月31日，太平洋百貨淮海店因租約到期結束所有樓層營業，在經營了将近20年以後退出了淮海中路商圈。淮海店關閉後，太平洋百貨在上海還有兩家分店，分别是徐匯店和不夜城店，在全國太平洋百貨還保有約9家門店。由于商場業主面臨招商壓力，不少業主選擇延遲開業或者轉變用途，引入新的商業形态如創意辦公等。例如已閉門調整兩年多的上海金鷹國際購物廣場将引入“衆創空間”業态，目前包括聯合創業辦公社、飛馬旅、鍊合加和方糖小鎮等多家聯合辦公運營商将進駐該商場。

展望2017年，零售物業的供應仍然處于高位，供多于求的局面将繼續存在。

預計2017年約有超過30個商場計劃開業，總新增供應量超過350萬平方米。考慮到未來供應的總體量非常龐大，我們預計零售物業市場将面臨考驗， 2017年零售租金增幅将僅有3%左右，整體購物中心空置率将超過10%。不過，在2017年第一季度，受春節淡季影響，預料新開業的零售物業項目不會很多。此外，對于實體店影響甚大的網絡銷售随着經濟下滑、消費增速回落等影響，也将逐步回歸到正常的狀态，2017年增幅趨緩。

投資市場

第四季度，投資市場的買家來源呈現多樣化特征。

第四季度投資市場表現火爆。據統計，第四季度上海投資市場有13宗整購交易，總成交金額達人民币402億元，較前三季度的總成交金額增加6%。投資市場的主要買家不再局限于金融機構和房地産企業，制造企業、資産管理公司等也在第四季度積極買樓。第四季度大宗物業成交的主要買家中，非金融機構和非房地産企業成交共有5宗，成交金額達到人民币32億元。

在這13宗成交物業中，寫字樓成交為九宗，零售物業成交為三宗，商辦綜合物業錄得一宗。寫字樓、零售物業仍然是房地産投資市場買家的主流投資方向。寫字樓市場方面，國家開發投資集團以人民币52.88億元的價格購入北外灘上海國際航運服務中心一棟寫字樓；紅星美凱龍則以人民币21億元的價格購入虹橋商務區富力中心一棟寫字樓；某國企以人民币23億元的價格購入楊浦大連路保利綠地廣場A2樓。零售物業方面，中糧大悅城以人民币22億元的價格從高富諾手中購入位于普陀長風的長風景畔廣場。此外，新天地華府天地商鋪以及淮海中路的雪豹商城分别被基金公司里昂證券和黑石集團以人民币13.5億元和人民币6.8億元購入。2016年最大金額的一宗交易也在第四季度達成，國内一保險企業以人民币200億元的價格買入長江實業持有的位于浦東世紀大道的商辦綜合項目世紀匯廣場，該項目于2016年第四季度剛剛交付。