2016北京樓市TOP10 | 首開獨秀萬科屈居榜眼 大熱京城隐現土儲陰霾

觀點指數 2016年對于諸多身處北京的房企而言，年終總結陳詞大概少不了“喜憂摻半”四個字。

盡管“930”出台的房地産調控新政為樓市劃定了一道分水嶺，但在前三季度大量樓盤成交支撐下，2016年北京樓市仍然表現不俗。

亞豪機構統計數據顯示，2016年北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現成交11.51萬套，比2015年的7.54萬套增長達52.6%；成交金額4032.03億元，比2015年的2462.06億元增長63.7%。

2016年，北京商品樓盤住宅成交均價為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。

成交的火爆也助推了房企全年銷售金額的水漲船高，據觀點指數統計，2016年北京區域房地産銷售TOP10銷售金額均突破百億大關，全年銷售破百億房企更是達到14家之多。

首開一枝獨秀，以343億元年度銷售荣登榜首，成為北京單城首家銷售金額突破三百億大關企業，甩開第二名萬科近一百億。

包括保利、恒大、旭輝等未上榜企業亦在慶祝銷售破百億的同時，有關土儲的陰霾仍然無法散去，隐約成為高懸在房企頭頂的達摩克利斯之劍。

榜單：首開一枝獨秀 TOP10均破百億

據觀點指數統計，位列前十的開發商包括首開、萬科、首創、融創、和裕、遠洋、龍湖、北京城建、金融街和魯能。

在全年樓市火熱成交助推下，2016年北京區域房地産銷售TOP10房企銷售金額均實現百億突破，其中首開以343億元年度銷售荣登榜首，成為北京單城首家銷售金額突破三百億大關企業，甩開第二名萬科近一百億，分列二三名的萬科和首創，銷售金額也都突破了兩百億。

2016年全年，首開始終穩居榜首位置難以動搖。據觀點指數了解，首開今年在北京共有首開華潤城、首開龍湖天璞、首開熙悅尚郡、首開璞瑅、首開鉑郡、首開琅樾、天琅、保利首開天譽、首開國風美唐、首城匯景灣、首開萬科城市之光、首開熙悅山等12個項目在售，在建項目則多達34個，可售面積575萬平方米，成為當之無愧的“北京大地主”。

與穩坐釣魚台的首開相比，2016年北京區域房企關于二、三名的争奪就沒有那麼從容了，包括萬科、首創、融創、和裕都參與到了搶奪當中。

最終，深耕北京十余年的萬科憑借四季度的多項目沖刺笑到最後，成功擊敗衆多對手拿下亞軍寶座，首創亦實現突破，以213億登頂三甲。

三甲之外，包括融創、和裕、遠洋、龍湖、魯能等，雖然屈居後位，但各自所取得的銷售業績已然是歷史最佳，同樣值得慶賀。

值得一提的是，今年北京單城銷售排行中，百億陣營從去年的7家直接翻了一番，達到14家之多，包括保利、恒大、旭輝、綠地等4家企業雖然未能入榜，但亦成功跨入百億俱樂部，進一步奠定了在北京的市場地位。

市場：住宅沒落商辦興起 二手成交創新高

2016年房地産市場的火熱行情從開年便一直維持到第三季度，前三季度的高位成交最終助推了北京樓市創下2010年以來的成交新高。

據亞豪機構統計數據顯示，2016年北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現成交11.51萬套，比2015年的7.54萬套增長達52.6%；成交金額4032.03億元，比2015年的2462.06億元增長63.7%。

與此同時，2016年北京商品樓盤住宅成交均價為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。這是北京房價自2012年探底之後，連續第4年出現上漲，也是連續第4年創造新高。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，2016年樓市成交價格的攀升主要源自兩方面的原因，一是前9個月北京市場供需兩旺的局面促成市場價格不斷上漲；二是由于土地成本攀升引發的市場豪宅化現象。

2016年被業内廣泛譽為是北京市場的“豪宅之年”，全年10萬+頂豪産品表現明顯。據統計，2016年北京純商住宅市場單價超過10萬元/平方米的産品共實現成交566套，同比增長近4倍，超過往年該類型産品的成交總和。

值得注意的是，2016年北京商品住宅成交創下近四年新高的同時，北京純商品樓盤住宅僅實現成交4.73萬套，同比減少12%，這一數據也創年度歷史新低。

與此同時，純商住宅産品與商辦産品市場占有率開始出現逆轉。

亞豪君嶽會數據顯示，2016年（截止12月26日）北京純商住宅産品僅實現成交47273套，同比減少12%，這一成交量也創造了年度歷史新低，占比42%也是首次跌至半數以下；同期商辦類産品實現成交65906套，同比增長206%，創造歷史新高。

郭毅認為，住宅沒落商辦興起的原因主要在于以下幾個方面：首先是供應量，随着住宅用地供應量的不斷減少，以及自住房等保障房産品的擠壓，使得住宅項目新增量也不斷減少。

從年度數據來看，2016年（截止12月26日）北京商品住宅市場共有280個（次）項目入市，新增供應量43453套，這兩個數據均超過去年水平，但是純商住宅僅有141個（次）項目入市，供應量的占比也由53%跌至了34%，這也是純商住宅供應量首次跌至半數以下。純商住宅項目大量減少，但居住需求仍在不斷新增，供需的巨大缺口也吸引了大量商辦類産品入市“分得一杯羹”。

除此之外，商辦類産品不限購的優勢，以及産品品質的不斷提升，也成為其與純商住宅“兩分天下”重要輔助因素。

純商住宅産品供應不足成交下跌背景下，2016年北京二手房成交毫無懸念迎來歷史高潮。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2016年全年，北京全市二手住宅網簽總量達272431套，較2015年全年上漲38%，並超越2009年的266854套，創下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

地市：土地成交創新低 京城房企土儲“霧霾”

在寸土寸金的北京，房企對于土地的争奪從未止息，而在土地供給創新低的2016年，籠罩在房企頭上的土儲“霧霾”更盛。

據亞豪機構數據顯示，2016年北京公開土地市場共實現土地成交44宗（含3宗棚戶區改造），相比去年減少66宗，也創造了自2004年北京土地市場全面實施“招拍挂”之後的新低。44宗土地建設用地面積合計464.88萬平方米，同比減少37%、54%，土地出讓金合計852.51億元，同比減少62%。

其中，住宅類用地僅實現成交15宗（不含3宗棚改），相比去年減少了35宗，這一數量同樣創造了全面招拍挂以來的新低。15宗宅地建設用地面積合計99.07萬平方米，規劃建築面積219.93萬平方米，同比分别減少了77%、75%，土地出讓金合計525.33億元，同比減少了64%。

從全年土地供應情況上看，2016年北京僅年初、年終和年末有少量住宅用地供應，中間甚至一度有超過五個月完全沒有住宅用地新供。

從7宗地塊純商住宅部分的實際樓面價來看，最高為朝陽區駝房營地塊55000元/平方米，大興、門頭溝、順義三宗地塊均超過40000元/平方米，昌平南邵兩宗甚至遠郊區縣延慶樓面價均超過30000元/平方米。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，數量少而價格高，再加上各類政策性住房産品的擠壓，使得未來北京住宅市場新盤供應将呈回落态勢。從價格走勢來看，六環外遠郊區縣的新盤都将出現全面高端化的趨勢。

值得注意的是，2016年北京還出現了首類自持純商住宅，海澱北部及大興黃村等4宗土地其中純商住宅部分競為自持，自持部分規劃總建面50萬平方米。

任啟鑫分析認為，競自持面積原本只是調控之後土地市場“限房價、競地價”之下的一個輔助手段，但是市場的特殊性使得這一輔助手段喧賓奪主。開發商“手握重金”的同時土地市場的供應卻極度稀缺，土地市場供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成為“兵家必争之地”，很多房企也在並未形成明确商業模式的前提下即出手拿下了自持地塊。即便是萬科随後提出的“衆籌”模式也存在一定操作難度，住宅自持的模式也将在明年接受市場大考。

無論如何，北京作為政治、經濟、文化中心以及一線城市之首，歷來是房企的“兵家必争之地”，2016年在房地産市場整體火熱行情助推下，“手有余糧”的房企最終取得了勝利，但部分房企在2017即将面對“無米下炊”的土地困境，這也讓市場擔憂，2016會不會是房企在北京最後的狂歡？