2016武漢樓市TOP10 | 二線最熱樓市地市 萬科“力壓”金地恒大

觀點指數 雖然調控政策出台使得2016年下半年全國多地樓市降溫，武漢市場依然在年終以“驚豔”的成績落幕。

據武漢房地産市場信息網數據統計顯示，2016年全年武漢新建住宅總計成交約28.8萬套，成交面積約3074.68萬平方米，相比前一年漲幅均超過了40%，全市整體均價也突破萬元，達約10123.6元/平方米，與2015年相比上漲了13.53%。

年内銷售超百億的房企由2015年的1家增至4家，門檻提至70億以上，這些無疑是武漢樓市火熱程度的最好體現，並且有越來越多房企争相涌入武漢，作為重點擴張區域。

由于2015年武漢住宅已大量去化，進入2016年後開發商補貨未足，上半年又再度成交15.36萬套，使得出現供應不足情況，導致武漢樓市庫存降低至6個月左右。

下半年重啟限購政策且調控收緊後，武漢樓市及土地市場均呈現了先揚後抑的态勢，市場回歸理性，也讓未來一年有了更多的不确定性。

百億房企增長4倍 萬科“力壓”金地恒大

2015年一枝獨秀成為武漢首個銷售超百億的房企後，2016年的萬科将這一紀錄提升至150億，步入百億規模的房企也變成四家，前十門檻亦提高至70億以上。

今年銷售額突破3000億的萬科、恒大、碧桂園均出現在了武漢成交TOP10排行中，不過在全國榜單落敗的萬科，保住了武漢市場的“老大”地位。

據觀點指數了解，萬科上半年銷售額已達76.3億元，下半年集中推出萬科翡翠雲台、翡翠玖玺等翡翠繫高端住宅，以及禦景台、閱廬7大項目，最終以150億元的銷售成績追回榜首位置。

2016年也是萬科翡翠繫高端産品正式入駐武漢的一年，2015年底萬科聯合平安拿下的經開沌口地塊即是其中之一。該項目被打造成萬科翡翠玖玺並于2016年10月入市，以約19000元/平方米的均價推出294套房源，去化率達到93%。

2016年順利完成對廣電地産收購的金地集團，也憑借廣電旗下蘭亭繫産品和自身金地自在城等項目的良好去化，錄得125億元銷售，首次進入武漢區域銷售前三，位列第二。

上半年銷售已至63.2億元的恒大則憑借收購、公開市場拿地等手段，不斷加碼武漢市場。其從新世界手中收購並更名的恒大常青花園6月份首開便創造了單盤銷售21.6億的成績，下半年恒大首府、恒大龍城、恒大嘉園等衆多項目持續推新貨使得其銷售額一路增長。

全國範圍内首次超越萬科成為第一的恒大，在武漢市場卻未能如願，最終惜敗萬科與金地，以115.2億位居季軍。

在外來房企“一統天下”的市場中，剛剛跨過百億排名第四的福星惠譽和以71.7億銷售額位列第十的武漢地産是僅有的兩家本土企業。

較少出現在公開土地市場的福星惠譽近年多以舊改項目實現擴張，年内獲得38.63億銷售額的東湖城和去化2041套的福星華府兩個項目均為城市更新項目。

同樣在2016年跨入3000億規模的碧桂園，在武漢市場收金82.4億元，排名第六。

榜單中還有一個不得不提的房企即和記黃埔，2016年僅世紀江尚單個項目即獲得了61.9億元的銷售額，並憑此助推整體業績提升至74.3億元，排名第八。

量價齊升創紀錄 供不應求調控至

2016年武漢平均每天成交789套新房，總去化約2.88萬套，成交面積約3074.68萬平方米，相比前一年漲幅均超過40%，整體均價也達到約10123.6元/平方米，與2015年相比上漲了13.53%。無論是成交量還是成交均價，2016年的武漢市場都創下了新紀錄。

不過，由于上半年大量去化導致庫存及新增供應不足現象加劇，加之下半年重啟限購限貸以及調控收緊等因素，2016年的武漢樓市也因這些節點的出現有了截然不同的變化。

觀點指數獲悉，1、2月份春節淡季過後，武漢成交的新建住宅即在3月份沖到了3.16萬套的高點，4月份更是達到3.25萬套，月内最高單日成交紀錄1894套，連續刷新歷史紀錄的兩個月日均成交都在千套之上。

但在2015年及2016年前幾月大量去庫存後，截止2016年5月，武漢商品房可售面積僅為1585.2萬平方米，同比降幅43.7%，庫存僅剩6個月左右。

與此同時，2016年上半年武漢主城區商品住宅累計新增供應僅645.7萬平方米，同比增加了12%，但同期住宅成交面積卻已達約1596.24萬平方米，快速的去化和未能跟上的供應量，使得武漢新房開始供不應求，以致部分開發商捂盤惜售，房價漲聲四起，日光盤也頻現。

數據顯示，武漢7月在售的58個樣本項目中，就有53個樓盤漲價，每平米漲幅最高達到5000元。而至9月份武漢主城區在售樓盤數量188個，處于2010年以來的同期最低點，同比減少232個，使得全市新房成交跌至2.01萬套，整體均價則保持上漲，為10383.50元/平方米，同比漲幅15.2%。

如果說前三季度影響武漢樓市的關鍵詞是供不應求，那麼9月1日之後開始並逐步加碼的限購政策，則使得武漢在第四季度供應增大之後卻轉入了需求卻被削減的降溫局面。

9月1日，武漢施行主城區二套房首付提升至40%的限購新政，10至11月份，武漢又多次出台新政收緊調控，目前武漢首套房首付全面提至30%，本地戶籍二套房首付提至50%，三套限購，非本地戶籍買房則需要連續繳納2年社保，不得再購買第二套房。且除主城區之外，12月22日開始，東西湖、江夏、黃陂部分區域也被納入了限購限貸範圍。

調控加碼使得大部分外地投資客被擋在了市場之外，剛需客成為主要群體，樓市火熱勢頭得到抑制。但由于購房需求外溢至未限購的遠城區，武漢新房成交也未出現大的震蕩，江夏、黃陂、東西湖等區域成交快速上漲，10月份黃陂區住宅去化更達到3287套，為全市最高，東西湖區則2177套排名第二。

12月中下旬限購範圍擴大後，幾大熱門遠城區市場熱度受到抑制，成交回落，12月武漢新房成交從11月的2.64萬套減少約15.87%至2.22萬套。

有分析指出，在限購限貸等因素下，武漢市場已由前期的高歌猛進逐漸趨于理性，2017年上半年市場觀望情緒加重，或許會較為冷靜，但基本上還是會保持穩定。

外來房企一統天下 地價進入2萬時代

2016年的武漢土地市場也在第三季度政策風向的轉變下出現明顯分水嶺。8月份以前，武漢地價被刷新至2萬元/平方米之上，由此進入市場的新面孔也越來越多。9月份之後則由于土地出讓節奏放緩，面粉市場開始歸于寂靜。

11月份政策調控的觸角開始從樓市伸向土地市場，所以此後雖然武漢幾次集中出讓大批土地，部分地塊卻被設置了最高限價和一次性報價等拍賣新規定，即便依然引來房企争奪，地王現象卻沒再出現。

觀點指數統計發現，2016年武漢共計出讓161宗商業、住宅用地，最終總出讓金約1074.39億元，為全國賣地超千億的7個城市之一，地塊平均溢價率超40%。

首次進入武漢市場的房企則包括首開、金茂、中銳、寶能、文一、正荣、禹洲、龍湖、富力、雅居樂、中南建設等十余家。

土地市場最為火爆的7、8月份，武漢共計誕生10個總價、單價地王，甚至出現一天三個地王的狀況，武漢第三季度土地出讓金也因此高達461.11億，當中最具標志性的屬7月份當代置業與碧桂園所造下的兩個武漢單價地王。

7月8日，當代置業在200多輪的競價後以7.17億元總價、18010元/平方米的樓面價從中城、華發、碧桂園、旭輝等房企手中奪下江漢區復興村路以南的P(2016)055号宅地。

時隔僅20天，被碧桂園新成立的武漢城市公司25.31億元斬獲的漢陽濱江的攔江路P（2016）064号商住地，宣告武漢樓面地價正式進入2萬時代。

該地塊競拍時間長達2個多小時，溢價289%，參與搶奪的房企有19家，包括景瑞、華發、合景、中銳、華潤、萬科、正荣、廈門聯發、遠洋、湖北聯投、越秀、融信等。

但在9月份之後，在推地節奏放緩及調控的基調下，土地市場熱潮也逐漸褪去，9、10月份僅共出讓10宗地，土地出讓金分别為45.19億、7.023億元，11月及12月則分兩批集中推出39宗地，除了平安在限價區間内以110.65億奪下漢陽楊泗港地塊，其他地塊雖有房企争搶，但均未再創新紀錄。

土地市場之外，2015年通過收購進入武漢的融創在2016年雙管齊下擴大布局，除了繼續在第二市場收購躍進村、華中金融城、新華西等地塊，還在招拍挂公開市場溢價396.8%奪得東西湖地塊。

來自廣東的富力、雅居樂以及福建的禹洲地産，也在年末先後加入武漢土地市場戰局。

富力從武漢二零四九手中收購了漢陽仙山村兩宗商住地塊；雅居樂則通過增資3億和提供30億的貸款額度的方式獲得江夏廟山邬樹村宅地地塊項目50%股權；禹洲斥資36億收購沿海家園漢陽區潮江村的兩幅土地。