2016南京樓市TOP10 | 二線標杆朗詩問鼎 房價地價齊漲調控終出

觀點指數 2016年的南京樓市可以用“雲霄飛車”來形容，跌宕起伏的成交曲線背後，是各路資本涌入下激發的成交盛宴。

網上房地産統計數據顯示，截止到2016年9月份，延續了上一年火爆趨勢的南京在前三季度的表現依舊處于高位，甚至一度刷新了月成交套數紀錄。雖然在多道收緊政策的調控之下年末冷清收尾，但憑借12.6萬套的成交量也創下了自2009年起8年以來的新高。

土地市場方面的熱度也是有增無減少，繼去年以19個地王震驚市場之後，南京2016年又誕生了88億元的總價地王。

據相關研究機構統計顯示，除江甯濱江等沒有挂地的闆塊外，南京各闆塊最高樓面價地塊在2016年全部成功刷新，全年土地成交金額高達1629.74億元，僅次于蘇州位列全國第二名。

水漲船高之下，南京房企在2016年的銷售也可謂斬獲頗豐，大多數房企不僅提前完成了全年的銷售目標，並且有房企首次突破了區域百億紅線，創造了南京第一批百億房企。

與此同時，幾乎全線飄紅的房企銷售業績，也擡升了南京年度銷售金額排行榜的門檻。

此外，随着“房價地價雙限”、“土地熔斷機制”、“現房銷售”、“搖号”以及“限購限貸”等機制的陸續出台，2016的南京樓市政策以各種不同的形式改變着這個市場的運行規則。

銷售水漲船高 朗詩突圍問鼎

對于南京樓市來說，過去的2016年是“不平凡的一年”，這一點在該年度區域房地産銷售前十強的榜單中展露無遺。

據統計，2016年南京區域房地産銷售前十強總金額幾近破千億元，比上一年同一指標616億元的數值，上漲幅度高達60.4%。

相關的數據顯示，截至2016年前10個月，南京樓市的商品房銷售金額已經突破了2000億元，這意味着區域銷售前十強企業占據了南京幾近一半的銷售額。

此外，早于2016年上半年尚未結束之時，就有五礦、翠屏、新城、弘陽等房企傳出已經完成全年銷售目標。

其中，保利地産更是以86億元的銷售額完成全年銷售目標的86%，而在這靓麗的銷售成績的基礎之上，不少房企紛紛上調年度目標。

火熱的市場行業也賦予了衆多房企機遇：憑借朗詩熙華府、朗詩青春街區、朗詩鐘山綠郡以及與保利、金象等其他房企的聯合項目的熱銷，朗詩在南京全年攬金166.9億元，殺出重圍成功登頂。

上一年全年銷售僅64億元的保利在2016年也迎來了業績的大爆發，139億元的銷售成績不僅使得其擠入區域前三甲，也成為了該年度的三大百億房企之一；相比之下，萬科雖然在榜單中下跌一位，但是124億元的銷售數據也是交出一份不錯的成績單。

2016的榜單上出現了不少新面孔。其中，2016年度六盤齊發的弘陽以95.9億元位列第四名；今年銷售表現一直強勁的恒大在南京以70.4億元的成績位列第七名；依靠單盤發力的中海以及魯能成功跻身前十強。

中海玄武公館以57.11億元荣登南京銷冠樓盤，而同樣單盤銷售突破50億元的魯能公館則以微弱的差距屈居第二。

樓市冷清收尾 房價向上攀升

毫無疑問，在江北新區和已經拍出了十幾宗地王的紅利加持下，2016年的南京樓市在大概率上已經注定了不會是平凡的一年。

從月成交情況來看，除2月份受春節影響以外，2016年前兩季度南京每月成交基本穩定在上一年末奠定的1萬4套的高位水平上，甚至于5月份一度突破1萬5大關，刷新歷史紀錄。随後的第三季度雖然略顯疲态，但是依舊基本保持着1萬套的成交，並在9月份再次迎來成交小高峰。

2016年度南京市區商品住宅每月成交套數、認購套數和實際上市套數

來源：觀點指數

不可否認的是，随着9月25日的“主城區住房限購政策”與10月國慶期間的“限購+限貸”的“雙限”等政策的陸續出台，南京一直“摁不住”的樓市高燒立竿見影地開始逐月下降，並于最後一個月跌至4508套，同比下降近7成，為2016年單月最低成交量。

雖然年末冷清收尾，但縱觀2016年，憑借12.6萬套（不含高淳、溧水）的新房成交量，南京創下了自2009年起8年以來的新高。

統計數據顯示，2016年南京市區全年新房成交量較2015年上漲的9.5%、較2014年和2013年更是分别上漲了70.9%和42.7%，相當于2011年與2012年兩年成交量的總和。

市場需求的暴漲之下，南京2016年的房價也呈現向上的走勢。國家統計局官方發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，從2015年3月份以來，南京房價環比已經連漲了21個月。雖然自2016年8月份房價漲幅開始連續收窄，並于11月份跌至0.2%的最低漲幅，但與此同時，南京市區的均價在過去的一年里突破了2萬元大關。

2016南京市區每月平均房價走勢

來源：觀點指數

就2016年南京全年房價走勢來看，整體呈現持續上漲趨勢，僅有9月與12月市區新房均價較上一月出現了下跌，其中12月下滑較為明顯，較11月相比下跌了13.9%，但仍舊維持在2萬/平以上。

業内人士分析指出，在多項收緊政策調控之下，南京市區新房均價不降反漲，一方面是因為坐擁南京市區最高單價的河西闆塊有多個樓盤開盤；另一方面也反映出市區房價並未出現較大幅度的下跌，只是略有松動。

相關機構研究表示，2017年南京市(不含高淳溧水)住宅潛在供應量約5.5萬套新房，跟2016年相比有較大幅度的下降，這就意味着南京未來成交量将會出現明顯回落。同時，在調控政策的延續下，房價和地價的漲幅都将暫時見頂，部分區域的房價有可能出現小幅回落。

房企争相涌入下的4萬+地價時代

火熱的上漲行情之下，作為樓市晴雨表的南京土地市場，2016的熱度也是有增無減。

據了解，繼去年以19個地王之後，南京2016年不僅誕生了88億元的總價地王，也創下了年度出讓金額的新高。

統計數據顯示，2016年南京市主城區成交土地面積470萬平方米，受供給側增加土地供應影響，全年土地供應量較2015年增加了近100萬平方米，僅次于2014年。

與此同時，南京全年土地出讓金已經達到創歷史新高的1629.74億元，同比上漲110%，比2014年、2015年的土地出讓金總和還要多出182.3億元，同時也成為2016年度全國九個達到千億出讓金的城市之一。

房企争相涌入之下，“高樓面價、高溢價率、高總價”成為2016年南京土地市場的一大特點，面粉貴過面包成為常态。

據了解，在南京2016年度成交的84宗地塊中，萬元地占比進一步上升，達到61.9%，其中其中樓面價在2萬元以上的共有23宗，占比27.4%；随着上海建工G68地塊和葛洲壩G14地塊的接連成交，南京地價正式進入4萬+時代。

2016南京各闆塊地價紀錄

來源：觀點指數

從溢價率來看，南京2016年成交溢價率主要集中在50%-200%之間，占據全部成交地塊的71%，溢價率超過100%以上的有28宗地塊，其中最高溢價率為禹洲G71地塊，高達232%。

然而，在層層調控政策的力壓下，南京土地市場降溫迹象也開始顯露。據了解，從國慶新政後的11月、12月的土拍來看，參與競拍的開發商數量已開始下降，即使是熱門闆塊地塊，參與搖号的開發商數量也難以再現9月23日南京首場搖号盛況。

業内人士分析，南京市場分化已經開始，樓市的分化最終也會傳導至土地市場。就目前情形來看，2017年南京土地市場将會随着政策效果的持續發酵而趨于冷靜，進入新的調整階段，土地市場降溫的可能性大增。

此外，2016年度南京房地産市場多了12家新面孔，包括通過公開競拍的四川藍光、北京嘉城和華夏幸福；通過收購二手項目曲線進駐的當代置業和景瑞；通過搖号進入的大名城、北京首建、融信、美的、平安不動産、聯發和香港嘉華。

随着最高限價及公開搖号新規則的執行，外地開發商進入南京土地市場的機會将增加。