觀點指數周報： 北京二手房成交創新高 930新政成市場拐點

觀點指數 據亞豪君嶽會統計數據顯示，2016年（截止12月26日）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現成交113179套，成交面積1146.63萬平方米，同比分别增加50%、38%，同時這一成交量也創造了近4年的新高。

與此同時，2016年12月26日-2017年1月1日，北京商品住宅成交均價高達46064元/平方米，環比小幅上漲。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，受到“高價地”因素的制約，北京新房市場全面高端化的趨勢仍在繼續，新房市場也成為中高端需求的主戰場，中低端需求則不得不轉戰二手市場以及商辦市場，這一趨勢将延續至2017年。

市場觀察

雖然全年成交數據增量明顯，但是從月度走勢來看，房地産調控已經從中斬斷了成交的昂揚走勢。從成交月度走勢當中可以看出，前9個月北京商品住宅月均成交10168套，而“930”新政之後的3個月月均成交降至7221套。

另外，“控地價、限房價”的重提使得整體市場預期發生改變，後市“看空”預期增多。這兩個方面的影響也使得成交月底走勢在9月之後出現拐點，逐漸進入低迷周期。

亞豪機構統計數據顯示，2016年（截止12月26日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價達到34638元/平方米，相比去年上漲17%，這也是自2012年樓市價格探底之後，連續第4年出現上漲，也是連續第4年創造歷史新高。

二手房方面，延續2015年的升溫之路，2016年北京二手住宅市場更上一層樓。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2016年全年，北京全市二手住宅網簽總量達272431套，較2015年全年上漲38%，並超越2009年的266854套，創下北京二手住宅交易量的新高。

自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地産市場就已經進入了存量房時代。

随着二手住宅市場規模越來越大，創造新的歷史成交記錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現在3%左右的換手率與發達國家相比並不高，所以未來北京二手房交易規模還将繼續擴大。

商業地産

2016年12月26日-2017年1月1日，北京市寫字樓市場成交336套，成交面積10.55萬平方米，成交均價20080元/平方米，成交金額21.19億元。

商業市場方面，北京市商業市場成交401套，成交面積4.94萬平方米，成交均價46630元/平方米，成交金額23.05億元。

土地市場

亞豪君嶽會數據顯示，2016年北京公開土地市場共實現土地成交44宗（含3宗棚戶區改造），比去年減少66宗，創造了自2004年北京土地市場全面實施“招拍挂”之後的新低。44宗土地建設用地面積合計464.88萬平方米，同比減少37%、54%，土地出讓金合計852.51億元，同比減少62%。

除自住房、公租房等政策房地塊之外，2016年還出現了一類新模式，即自持純商住宅，海澱北部及大興黃村等4宗土地其中純商住宅部分競為自持，自持部分規劃總建面50萬平方米。

開發商“手握重金”的同時土地市場的供應卻極度稀缺，土地市場供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成為“兵家必争之地”，而很多房企也在並未形成明确商業模式的前提下即出手拿下了自持地塊。即便是萬科随後提出的“衆籌”模式當中也是存在一定操作難度，住宅自持的模式也将在明年接受市場大考。