2016杭州樓市TOP10 | 綠城獨秀 濱江萬科競位賽中的去庫存

觀點指數 2016年，對于杭州房地産市場來說，是值得高興的一年。

只用了半年的時間，杭州樓市就完成了2014年全年的銷量；只用了不到9個月的時間，就超出了2015年全年的成交量。

數據顯示，2016年1-12月，杭州全市新建商品房總成交228166套，這是杭州成交量首次邁過20萬套大關，成交金額高達3597億元，刷新年度成交紀錄。

成交的火爆解決了杭城長久以來的庫存難題，2016年杭州住宅庫存實現“十連降”，截至12月末，杭州住宅可售房源為66223套，可售面積為8641457平方米，去化周期較年初縮短超過一半。

36宗“地王”，賣地總額首超千億（1573.5億），位居全國前列，是2016年杭州市場的另一個看點。

在這一片大好的樓市中，當然不缺開發商業績翻倍，以及争奪排位的戲碼。

綠城憑借着近百億的優勢穩居榜首，濱江、萬科則為榜眼之位争得不可開交，融創、融信、保利等追趕者同樣來勢洶洶。

綠城獨秀 濱江“死磕”萬科

在杭州大本營，綠城以314.7億銷售總額成功穩住了銷冠之位，較2015年的205.71億增長了109億元，同時與萬科、濱江拉開了近百億的差距。

綠城的衛冕很大程度得益于楊柳郡、留香園、錢塘明月及之江1号的熱銷，最新官方消息顯示，楊柳郡2016年已攬金近34.55億元；截至11月30日，留香園、錢塘明月及之江1号已分别銷售48.56億、25.73億及20.79億元。

換言之，上述四個項目為綠城杭州銷售貢獻了将近一半的業績。

綠城輕松摘冠，但濱江為了守住榜眼之位，與萬科争得不可開交。

2016年上半年，濱江銷售總額120.86億元，以9.66億的差距領先萬科（111.2億元），但進入下半年，萬科開始奮起直追，濱江被趕超。

觀點指數統計，前7月萬科銷售141.35億，濱江131.18億；前8月萬科銷售156.99億，濱江150.19億；前9月萬科銷售179億，濱江177.7億；前10月萬科銷售205.3億，濱江196.61億；前11月萬科銷售212.24億，濱江200.82億。

面對着萬科連續五個月的領先，濱江顯然無法“淡定”。據觀點指數了解，在開盤推新上並不太積極的濱江在12月一下子推出了5個項目，包括濱江旭輝·萬家之星、濱江·華家池、濱江·江南之星、濱江金茂府、濱江·錦繡之城，這樣的推盤節奏對于今年度的濱江來說實屬罕見。

12月份，濱江錄得18.83億銷售額，遠超萬科的7.46億。最後，濱江算是守住了榜眼之位，但由于萬科的並列，光芒肯定沒那麼耀眼。

這樣的競争在2017年或許會演得更加精彩，因為被業内調侃為“新三甲”的融創同樣在發力。

融創孫宏斌2016年在杭州成功收購了金成·西溪海、萊蒙·水榭山、融科·東南海、融科·愛頤灣四個項目，銷售規模從2015年的54.51億激增至157.3億，排名也從第六升至第四。

銷售規模之外，融創2016年還在杭州砸下了120億拿地並再次收購金成三項目，“融創已經一只腳踏進杭州三甲陣營”。

德信的表現也是可圈可點，連續兩年在第九名的德信，2016年連跳四級，位居第五。

此外，新面孔融信也不容忽視，憑藍孔雀、學院府、杭州公館三盤55億的銷售表現，融信成功跻身杭州排名前十。

作為2016年在杭拿地數量最多的房企（10宗地），融信稱2017年目標是保六争五。

調控收緊 樓市成交創紀錄

回顧2016年的杭州樓市走勢，9月份限購重啟是一個重要分水嶺。

2016年前九月，延續了2014年下半年以來的趨勢，杭州持續出台了一繫列降庫存的樓市政策，極大地促進了市場成交，並在“金三月”達到了頂峰。

圖表制作：觀點指數

數據顯示，2016年3月杭州全市新建商品房共成交28012套，環比增長282.1%，較去年同期增加259.2%，創下歷史月度成交紀錄。其中，住宅共成交24047套，成交總面積261.5萬平方米，總金額415億元。

若從單日成家量來看，3月份有9天的單日成交量超過千套，3月11日、3月30日、3月31日先後三次刷新歷史單日成交量紀錄。

第二個高峰出現在限購出台的9月份，當月杭州全市新建商品房共成交2.73萬套，成交總面積291萬平方米，總金額約504億元，同比分别增長104%、108%、156%。其中，住宅共成交2.09萬套，成交總面積247萬平方米。

縱觀前九月，除了有春節假期的2月外，杭州新建商品房單月成交量始終保持在1萬套以上，而且有6個月超過2萬套。

與此同時，商品住宅成交均價也一路攀升，從2月份最低的14862元/平漲至9月份的17457元/平（全年最高）。

成交量價齊漲，加上土地市場屢屢刷新闆塊地價紀錄，使得杭州轉向出台一繫列樓市調控政策。

9月19日，杭州正式實施住房限購政策；9月27日，調控緊急加碼，從9月28日起，同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。

11月9日，杭州調控再次升級，前期限購以及上調二套房首付比例基礎上，自11月10日起，進一步實施住房限購措施並上調貸款首付比例。

從成交走勢可以看出，政策收緊讓杭州樓市迅速降溫。10月杭州全市新建商品房共成交2.05萬套，環比減少25%，成交總面積221萬平方米，環比減少24.05%。其中，商品住宅成交13969套，環比減少33.16%，成交均價跌3.91%至16775元/平。

11月杭州全市成交繼續下跌，新建商品房共成交1.3萬套，環比下降36.2%，同比下降了7.7%；成交總面積128.9萬平方米。其中，商品住宅成交0.63萬套，環比下降54.9%，同比下降42.5%，成交均價再跌9.54%至15175元/平。

12月，開發商為年終沖刺加大營銷力度的情況下，成交量出現小幅回升，新建商品房1.46萬套，環比上漲12.31%，但仍是月成交倒數第三。

雖然在調整政策下杭州樓市出現起落，但整體來看，杭州2016年全年成交量依然創下了一個新高峰。

數據顯示，杭州全市新建商品房總成交228166套，這是杭州成交量首次邁過20萬套大關，成交金額高達3597億元，刷新年度成交紀錄。

在超20萬套成交中，住宅是絕對主流，但随着住宅限購政策的逐漸深入，住宅成交持續下滑，大量的投資性需求向商業地産溢出，推動該類産品的成交明顯上漲。

四季度表現尤為明顯，10月-12月，杭州商業地産總計售出商品房17723套，占該季度商品房總成交的44%。

這個數字創下了杭州單季度商業成交占比的歷史新高，在此之前，杭州單季度商業成交占比的紀錄為2011年第四季度的40.7%。

二手房表現同樣火爆，2016年全年杭州市區共成交二手房115767套，比2015年的62813套上漲了84%，成為又一項新紀錄。

地王叠出 住宅庫存十連降

與銷售新高相呼應的是庫存的大幅下降。據觀點指數了解，2016年以來杭州住宅去庫存周期逐步縮短，曾經的“庫存困難戶”開始甩掉這個沉重的包袱。

據觀點指數統計，2016年1月末杭州住宅去化周期為12.8個月，此後一直保持逐月下降趨勢，並于3月末降至12個月以内，9月末降至6個月以内，10月末已經接近“5字頭”（5.1個月）。

十連降之後，杭州住宅庫存在11月調控升級之後首次出現增長。截至11月末，杭州全市新建商品住宅可售套數6.52萬套，可售面積858萬平方米，按最近12個月的成交面積計算，庫存去化周期為5.2個月，較10月末增加了0.1個月。

截至12月31日，杭州住宅可售房源為66223套，可售面積為8641457平方米，基本與11月持平，雖相較11月去化周期将出現小幅增長，但相較年初近13個月的情況已經大有改善。

圖表制作：觀點指數

此外，2016年杭州樓市的熱度，也直接傳導到土地市場。

透明售房網數據顯示，2016年全年杭州一共誕生了36宗“地王”，並且不再局限主城區，蕭山、余杭，甚至許多不被業内看好的邊緣地區，都能拍出高價地，幾乎每一個闆塊的樓面價都被刷新。

2016年1月6日，杭州迎來了年度首場土拍，天陽以19695元/平方米的樓面價拿下申花地塊，信達則以36680元/平方米的樓面奪得南星單元宅地，這是杭州宅地單價首次出現3字頭。

天陽、信達的大手筆，從一開始就為杭州土地市場奠定了一個“高基調”。3月23日，綠城摘得潮鳴地塊，樓面價45368元/平方米，杭州宅地樓面價挺進“4萬+”時代；5月27日，信達再次出擊，以123.18億元成為杭州總價地王。

在之後，融信三度高溢價拿地，陽光城溢價208%奪未來科技城地塊，融創以34028元/平方米的樓面價創新申花闆塊新紀錄……

盡管在樓市調控以及設定土地競價幅度下，杭州10月之後的土地市場出現明顯降溫，但並不影響杭州賣地收入攀上新高峰。

據統計，2016年杭州賣地金額達1573.5億，成為全國九個賣地總額超千億城市中的一員。

在這千億的賣地規模中，外來房企成為了最重要的貢獻者。以推地高峰11月為例，盡管杭州本土房企和外來房企拿地的宗數相同，但外來房企拿地金額達174.22億元，占總出讓金額的90%。