觀點指數 | 深圳11月報：萬科跌出前十 年關推地200億校驗市場

觀點指數 “深八條”出台後第二個月，深圳一二手房成交持續下降，顯然這座城市仍處于調控影響之下。

自10月4日出台新政以來，深圳房價上漲18個月的勢頭被遏制，開始出現降價的現象。受調控加碼影響，深圳一手房均價過去兩個月分别環比下降9.72%、1.12%；其中11月，新房均價已跌至5.50萬元/平方米。

受此影響，開發商單月的銷售業績同樣有所下滑。據觀點指數統計，11月全市僅有華僑城銷售過20億門檻，對比之下10月則3家；在銷售前十的開發商中，有一半是銷售不足10億元。

由于開發商推盤意願不高，截至11月30日，深圳商品住宅待售庫存面積384.38萬平方米，可售套數3.54萬套，分别較10月底增加0.87萬平方米、1062套。外界普遍預計，随着市場進入調整期，短期内樓市走勢仍将震蕩。

與二級市場冷清形成鮮明對比的是，深圳國土局過去一段時間密集發布土地招拍挂公告。據觀點指數統計，12月全市拟出讓商住地塊、文化設施地塊共13宗，對應起始價約在200億元上下。考慮到深圳目前土地稀缺，屆時開發商或企業以何種價格拿地，也将是樓市的晴雨表之一。

開發商集體觀望 萬科意外無緣TOP10

“深八條”出台後兩個月，深圳樓市最明顯的變化便是開發商推盤熱情降至冰點。深圳中原統計數據顯示，10月份全市無住宅項目取得預售證，僅山語海開盤，供應量處于2008年以來同期歷史最低位；11月則有所好轉，其中金洪觀荟、融悅山居兩個住宅項目獲得預售證。

該機構還指出，開發商預售證拿得少，一方面觀望情緒濃，一方面則由于價格審核也比較嚴格。在此情況下，不少項目原計劃在年底沖業績，但都因預售證問題延期開盤。

上述情況也反映到開發商的銷售業績上。觀點指數統計顯示，11月份僅有華僑城錄得“20億+”的銷售，進入前十的門檻也降至不足6億元，較10月份下降3億元左右。

具體而言，華僑城主要憑借香山里、香山美墅、天鵝湖1号三大項目連續占據銷售排行榜首位，本月錄得22.84億元。由于這些項目主要位于南山華僑城片區，在地理位置上仍具備一定稀缺性。

鴻荣源則錄得14.8億元位居第二。其中，依靠旗下兩個超級大盤壹方中心、壹城中心的持續銷售策略，一直是支撐該公司銷售的最主要動力。

華潤置地、招商地産、半島城邦地産分别位于第三、四、五名，銷售在11-13億元之間。這些企業的在售項目諸如華潤城、海上世界雙玺、半島城邦等，大部分處于原關内地區，受到的影響較小。

相比之下，其它諸如中糧地産、恒裕實業、世茂集團、地鐵集團等，銷售額均不足10億元。而從它們的在售項目看，其大部分則處于原關外地區。

值得一提的是，萬科過去多年間一直是深圳的主要開發商之一，卻于11月意外無緣銷售榜前十。據觀點指數統計，11月銷售排名第十的是地鐵集團，銷售數額5.5億元。這也意味着，萬科單月銷售不足5.5億元，而此前10月份，該公司仍以接近22億元的銷售排名第二。

觀點指數了解，深圳萬科今年以來的主要在售項目包括萬科雲城、萬科麓城、萬科廣場V寓、萬科天譽、萬科公園里、壹海城等，11月卻鮮有新推的動作。以萬科廣場V寓為例，該項目計劃新推SOHO産品，但入市時間遲遲未定。

實際上，深圳萬科旗下高端産品繫“臻繫列”于9月初亮相，包括臻山府、瑧山道、深圳灣瑧灣匯都計劃在10月底前開盤，推出貨值或接近300億元。相關人士曾對觀點指數披露，深圳萬科全年銷售目標是400億元。截至三季度末，該公司銷售額約為146億元。

新政出台後，萬科董秘朱旭在一次電話會議上表示，調控政策出來之後，公司的項目（指“臻繫列”）還未披露價格，可能會受到影響。

進入12月初，深圳萬科通過收購獲得的“深南道68号”項目正式亮相，並計劃主要以散售公寓、寫字樓為主，預售價6萬元/平方米。在外界看來，這也是深圳萬科年底沖刺業績的一種手段。

成交連續下降 年關推地考驗市場熱情

除了開發商，近期購房者在深圳市場上的觀望情緒也越來越濃。深圳規土委統計顯示，10月新政出台後，由于購房者提前網簽，全市單月新房住宅成交4276套，環比增加63.3%，同比減少23.4%；成交面積42.25萬平方米，環比增加52.1%，同比減少22.1%；均價5.56萬平方米，環比則下跌9.7%，同比上漲65.5%。

進入11月，全市新房成交降至2922套，環比下降31.67%，同比下降48.4%；成交面積28.92萬平方米，環比下降31.6%，同比下降50.5%；成交均價5.50萬元/平方米，環比下跌1.1%，同比則上漲22.8%。考慮到備案成交的滞後性，本月的成交數據或能更真實地反映新政的調控效果。

二手房市場的表現同樣低迷，11月全市二手房住宅成交5679套，環比下跌10.27%；成交面積49.06萬平方米，環比下降6.99%。

具體按區域看，11月新房住宅成交仍以原關外區域為主，其中寶安區、龍崗區成交套數多達2263套。但若按房價的漲跌算，期内全市僅寶安、龍崗出現下跌，環比跌幅分别達30.7%、6.8%；羅湖、福田、南山、鹽田環比仍分别上漲11.5%、17.1%、19.2%、0.9%，顯示出全市房價出現分化。

深圳中原也指出，“深八條”旨在打擊投資客的政策對于不同類型産品的成交價格上産生較大影響。其中，投資占比的地區因投資客離場，價格下跌比較明顯；投資占比較小的地區，價格波動也相對較小。

該機構續指，11月末，市場預期随着政策消化以及新房營銷活動增加稍有好轉，但随市場逐步逐步調整，短期将呈現震蕩波動的走勢。

據觀點指數不完全統計，12月全市拟通過招拍挂方式出讓13宗商住、文化設施地塊。其中9宗明确起始價格，共計161.46億元；剩余4宗寶安中心地塊采用招標方式，建築面積16.74平方米；僅按去年同區地塊2.17萬元/平方米的樓面價計算，這批地塊的起始價也超過36億元。

截至12月8日，位于桂灣片區四單元04街坊的T201-0094宗地與位于前灣片區九單元01街坊的T102-0264宗地，分别被華強集團、創維集團以底價17.4億元、16.55億元競得；前灣片區九單元01街坊 T102-0263号地塊被信義集團以底價18.61億元競得，樓面價3.00萬元/平方米，T102-0260地塊則被嘉里建設東亞銀行聯合體以30.2億底價獲取。

最受關注的是12月16日拍賣的三宗居住用地，這也是深圳2016年第三次出讓含居住用途的土地。但這批地塊“雙限雙競”辦法挂牌出讓，限的是銷售房價和成交地價，競的是成交地價和人才住房面積。以龍華宅地為例，地塊最高溢價率限制在30.23%、樓面價2.38萬元/平方米——這甚至低于兩年前龍光拿下龍華地王的單價2.51萬元/平方米。

一方面是深圳調控持續加碼催生的嚴苛土地拍賣條件，一方面則是深圳新增宅地供應長期稀缺。屆時開發商将以何種價格競拍上述三宗地，将考驗其對這個市場的熱情度。