觀點指數 | 北京11月報：調控趨緊成交腰斬 綠地賣樓20億撿漏榜首

觀點指數 在調控政策持續收緊中，11月份北京樓市繼續走低，各房企成交金額也繼續下降，反而是土地市場一反前五月零成交的局面，全月成交土地7宗，成交金額268億。

亞豪君嶽會數據顯示，11月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交6141套，成交面積67.91萬平方米，環比分别減少29%、30%，同比也分别減少15%、11%；均價為37959元/平方米，環比上漲7%。

亞豪機構市場總監郭毅認為，自11月份開始，北京商品住宅成交市場已逐漸進入深度低迷周期，受到此輪調控政策長期延續性的影響，預計12月份成交情況将延續。

房企成交腰斬 綠地20億撿漏榜首

11月份，北京樓市繼續走低也導致房企減少住宅供應，成交金額幾近腰斬，而寫字樓、商住等不限購産品仍是成交主力。

據觀點指數統計，11月份北京區域房地産銷售金額TOP10中，綠地憑借綠地環球文化金融城、
北京綠地中心、啟航國際三期、綠地中央廣場等寫字樓、商業項目的良好銷售，意外奪得11月份北京區域房地産銷售金額排行榜榜首之位。

其中，綠地環球文化金融城項目錄得17.68億銷售業績，而本月項目銷售金額前三名中，另外兩名分别為金融街長安中心和興創國際中心，錄得銷售額15.22億和8.31億。可見，本月銷售項目前三名均為寫字樓項目，更顯現出住宅市場成交低迷。

除榜首綠地之外，久未上榜的金融街也憑借金融街長安中心15.22億的銷售業績成功擠入榜單，奪得亞軍席位，全月共實現19.5億銷售業績，均為寫字樓及商業項目的貢獻。

排在第三名的魯能則憑借别墅項目的良好表現，全月實現銷售額17.9億，包括魯能7號别墅、魯能優山美地D區、格拉斯小鎮魯三個别墅項目和魯能釣魚台美高梅公館一個商住項目。

前三名之外，旭輝的排名從上個月的第9名上升到了第4名，銷售金額亦較上月增長近一倍，從7.98億增加到了14.3億。

此前一直表現穩定的萬科則從第二名下降到了第五名，銷售金額亦大幅減少，從上個月的33.37億減少到了13.1億。

臨近年底，本該是沖刺業績的關鍵階段，但房企之間關于銷售排名卡位的争奪卻沒有前三季度激烈，除開房地産調控收緊影響之外，北京供地稀缺導致很多企業“無米下炊”也是重要原因之一。

賣地收金268億 但供應仍有限

除開限購之下住宅成交低迷反襯的寫字樓、商住行情火熱之外，11月份，前五個月鮮少有土地供應的北京市場賣地7宗，成交金額268億。

11月2日，經過9輪舉牌，國企中鐵以21.5億元的總價競得北京單價最高自住房地塊，位于海澱區西北旺鎮的“海澱北部地區整體開發”永豐産業基地（新）HD00-0401-0146地塊，溢價率8%。

11月17日，首創中糧天恒聯合體以57.6億元摘得京土整儲挂(海）[2016]020号地塊，建設用地面積84241.639平方米，建築控制規模183336平方米，需自持住宅面積100%及商業面積10%。

11月28日，北京市房山區兩宗商業用地進入現場拍賣階段。最終，龍湖首開聯合體以37.8億元競得長陽鎮地塊，溢價率高達200%。而另一宗拱辰街道地塊則僅以5.13億元的底價成交，摘得者為旭輝。

12月1日，北京市國土局官網公布了此前11月17日拍賣的3宗“限房價 控地價”自持用地出讓的結果，萬科50億元拿下海澱區西北旺鎮18号地，萬科住總聯合體以59億元競得海澱區西北旺鎮19号地，而大興黃村地塊則被中鐵36.75億元摘得。

在土地市場呈現出成交異常火熱局面的同時，11月份北京土地供應亦延續9、10月份的少量供應局面，全月新增土地供應5宗，分别為石景山區中關村科技園兩宗研發設計用地、房山區韓村河鎮自住房用地、大興區黃村鎮多功能用地、朝陽區東風鄉豆各莊村二類居住及基礎教育用地。

從上述土地拍賣結果和北京整體土地供應情況上看，盡管11月份北京土地供不應求情況有所緩解，但可供入市的住宅供應仍然十分有限。

11月份，北京也僅批了8個住宅項目預售證，新增供應1848套，且大批量供應項目均位于昌平、順義等六環外區域，六環内項目供應寥寥無幾。

亞豪機構分析認為，2016年北京出讓土地中，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規劃建築面積合計42萬平米，項目規模最大10萬平米，最小僅1.6萬平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問題，而項目少、規模小則成為未來新房市場主要特征，受此影響，未來新房市場價格将持續堅挺。