觀點指數 | 武漢11月報：限購“熔斷”市場 平安百億再搶地

觀點指數 雖然限購等政策不斷收緊，但11月武漢房地産市場依然表現出色。

武漢房地産市場信息網數據顯示，今年11月武漢新建住宅共計成交26364套，環比上漲超過兩成，漲幅21.97%，成交面積約262.71萬平方米。

若算上寫字樓和商業物業及其他物業的成交數量，11月武漢商品房的成交高達32224套。

成交量大漲，房價也随之水漲船高，11月武漢的住宅平均成交價格為10990.62元/平方米，比前一月的9341.86元/平方米上漲17.65%。

月中，武漢市政府再度出台政策加碼限購，要求首付全面提至3成且本地限購兩套，外地暫停購房。因而，11月中下旬武漢成交量急速下滑，出現明顯的分水嶺。

分析人士指出，相比前兩次的政策，此次限購加碼對武漢樓市起到了很好的調控作用。

限購加碼 成交急跌

分區域來看，武漢樓市成交量大漲主要來自于此前主城區新房供應緊張的局面得到了緩解。

觀點指數獲悉，11月武漢共計26個樓盤加推入市，新增商品房供應約220萬平方米，其中有四分之三位于主城區。

而在11月武漢32224套的商品房總成交量中，主城區成交了20270套，成交價格13020.9元/平方米。

雖然随着供應逐漸增多主城區成交量也在回升，需求端的部分購房者卻因11月中武漢出台的限購政策而被擋在了門外，使得此後的新房去化明顯下跌。

10月3日，武漢重啟限購；11月14日，武漢發布《關于進一步促進房地産市場持續平穩發展》的通知。

通知明确表示，11月15日起，在武漢江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區、東湖高新區、經開區（不含漢南區）、市東湖生态旅遊風景區等區域内，武漢本地戶口首套房首次貸款首付由最低25%全面提升至30%，購買二套房首付比例則增加到70%，擁有2套住房及以上的，暫停購房資格。

外地戶口需要在武漢購買首套住房的，則應提供連續的2年社保證明，且最低首付30%，已擁有1套住房的，暫停向其出售住房。

觀點指數查閱武漢房地産市場信息網每日成交數據發現，11月1日-14日，武漢日均新房成交套數為966套，11月15日限購新政執行前三天，武漢新房網簽均在千套以上，11月14日更達到接近接近最高紀錄的1751套。

由于新政執行前紮堆買房及網簽滞後，11月15日-17日，新政執行首三天，武漢新房成交量仍保持在千套之上，三天成交分别為1537套、1205套、1079套。

月内，武漢單日新房成交在千套以上的共有8天，均在11月17日之前，11月18日開始，武漢新建住宅去化即迅速跌至900套以下，最低單日成交甚至僅480套，日均成交僅約693套。

顯然，這樣的變化來源于突然而至的限購加碼政策。有業内人士表示，從今年8月底到10月初，陸續出台的調控政策其實都較為溫和，武漢購房需求依然熱烈，所以在供應開始增加後成交量開始回升，並未能有明顯的降溫效果。

此次加碼調控之後，大部分外地投資客被擋在了市場之外，剛需客成為主要群體，因而房價也開始小幅回落，樓市增長勢頭也得到抑制。

不過也有分析認為，武漢還是會以保持市場和房價穩定為主，如果後期調控效果仍舊不顯著，也不排除繼續增加調控力度的可能。

平安百億落子 雅居樂潛入

樓市成交攀升的同時，沉寂了一個多月的武漢土地市場因月内集中推17宗地引起關注。不過為配合樓市調控政策，武漢也首次設置了地塊最高限價。

11月22日，武漢舉行月内唯一一次土地公開拍賣，17宗地近127萬平方米土地最終以約196.86億元的總價成功出讓，其中9宗溢價出讓，8宗底價成交。

武漢首次對11宗地塊設定了封頂價，起價65.14億元的P（2016）118号漢陽楊泗港商住混合地塊最高限價定在了122億，成為熱門“準地王”。

由于位置較為優越，該地塊同時吸引了萬科、華潤、中海、碧桂園、金茂招商以及中建越秀等地産巨頭的搶奪，其中平安表現最為激進，屢次叫價過億，整場拍賣中叫價一億5次，2億2次，5億2次，5.35億1次。

經過兩個多小時的争奪，平安最終以110.65億斬獲該地塊，雖未達到122億的最高限價，依然刷新了漢陽總價紀錄，樓面價13588元/平方米，剔除商業部分，住宅實際樓面價達到15000元/平左右。

這是繼2015年12月首入武漢奪下太子湖地塊之後，平安在武漢拿下的第2宗地塊。此外，綠城也首次在武漢公開市場收獲項目，以1.8億底價競得武漢新洲區陽邏街施崗村宅地。

在11宗限價地中，有5宗地因觸及最高限價而熔斷，進入按規劃評比确定競得人階段。據11月24日公布的最終評比結果，該5宗地塊最終由北辰實業及首入武漢的中南建設拿下。

江蘇房企中南建設成功奪得東西湖區徑河街106号、黃陂區橫店街後湖北路108号和黃陂區橫店街川龍大道109号三宗地塊，總代價為33.2億元；北辰實業則以34.5億的總價獲得位于黃陂橫店的110号、111号兩宗地塊。

值得一提的是，在平安、中南、北辰、綠城等房企高調出現在公開市場搶地的時候，華南房企雅居樂也通過增資3億和提供貸款30億人民币的方式獲得江夏廟山邬樹村宅地地塊50%股權，“悄悄”進入武漢市場。

武漢業内人士透露，雅居樂早已有進入武漢的想法，今年8月份還曾參與武漢東西湖區的競拍，最終無奈敗于融創。

此次布局武漢，雅居樂還首次采用了類似小股操盤的模式，負責操盤及項目管理，每月還将收取占合同銷售總額4%的管理費，但該項目公司财務等不會並入雅居樂的賬内。

雅居樂表示，該地塊将拟發展作商業及住宅用途，訂立合資協議将有助其産生收入，並提供資本增值潛力。