觀點指數 | 杭州11月報：綠城千億中成交低谷與降價暗涌的樓市慢車

觀點指數 11月30日晚上10點左右，寒冬時節的杭州溫度已近冰點，綠城選擇在此時間點高調宣布了達成千億銷售的公告。

“截至2016年11月30日止十一個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約561萬平方米，總合同銷售金額約人民币1028億元。”

千億大關順利度過，讓綠城成為第一個官方公布前11月銷售數據的房企。

僅杭州大本營一個城市的貢獻率就高達30%，前11月的成交總金額約300億元，這一數字較其2015全年銷售（205.71億）大增95億元。

零點過後，11月杭州房企銷售排名也正式敲定座次。據觀點指數TOP10榜單，單月排名前三甲分别被綠城、萬科和新面孔融創包攬，而濱江則掉至第八名。

濱江的失落在前11月總成交額中再次被凸顯，數據顯示，當綠城以300億穩坐榜首後，萬科繼續發力拉開與濱江的差距，超出已近12億元。

杭城樓市三甲之争越演越烈，但政策調控持續發酵，已讓多地樓市步入慢車軌道，杭州亦不例外。

官方數據顯示，11月杭州全市新建商品房的成交量、成交面積及成交金額均處于今年3月以來的最低谷，而且同比變化也呈現負值。

與此同時，11月全市新房成交均價也環比下降近10%，為3月份以來的最低值。新盤價低于預期，老盤價開始回落，樓市上空開始彌漫着降價的暗涌。

對此，有杭州業内人士公開表态稱，樓市的風向已轉，從短期看，成交量跌、價格穩中有降的趨勢，已經比較明确。

千億綠城 失落濱江

按照11月30日公告，綠城集團（包括綠城中國與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）11月取得銷售3230套，銷售面積約40萬平方米，銷售金額約87億元，銷售均價每平方米21730元。

今年前11月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約561萬平方米，總合同銷售金額約1028億元。

在這張千億成績單中，杭州大本營無疑是主力，占比高達30%。據觀點指數TOP10榜單統計數據，綠城前11月在杭州的成交金額約300億元，這一數字較其2015全年銷售（205.71億）劇增95億元。

樓市冷風呼呼的11月，綠城在杭州銷售金額為13.7億元，這一數字也超過了位列二三位的萬科（6.9億）、融創（6.5億）總和。

據觀點指數了解，在綠城上述13.7億元中，留香園（3.48億）、之江1号（2.73億）及錢塘明月（與九龍倉合作，7760.48萬元）三個項目合計貢獻6.99億元，約占一半。

資料顯示，之江1号的前身是金都高爾夫藝墅。2007年8月底，金都聯合九龍倉以30.91億總價競得四宗位于之江度假區的土地，平均樓面價每平米近萬，成為當年的之江地王，也是金都旗下最貴的項目。

2010年4月，該項目首次入市便遇上“史上最嚴”宏觀調控，大戶型豪宅高爾夫藝墅從此便長期處于銷售滞緩的僵局。

三年後的6月2日，融創中國與綠城中國以12億元收購金都房産持有的浙江金盈50%的股權，從而間接擁有杭州高爾夫藝墅項目50%的股權。

自此，高爾夫藝墅由三家開發商共同組成，分别是九龍倉、綠城與融創，而金都徹底退出高爾夫藝墅項目。

去年融綠分家後，綠城于8月份全面進駐，這個項目的整體銷售情況大幅好轉。

11月杭州樓市前三甲排位也出現了新面孔，融創攬下探花之名，而濱江則掉至第八位。

不止于此，濱江的失落在前11月總成交額中再次被凸顯。數據顯示，當綠城以300億穩坐榜首後，萬科繼續發力拉開與濱江的差距，超出值已近12億元。

觀點指數杭州前三季度房企銷售金額TOP10榜單揭曉紗時，緊随綠城之後的萬科與濱江還只有2億元差距。

10月31日，萬科在杭州前10月的成交金額定格在205.3億元，濱江對應的數字是196.6億，二者間差距已增至9億元。

如此看來，若濱江在12月未能有項目突出重圍，今年成為“三甲之末”是大概率事件。

成交低谷 降價潮涌

11月，政策調控持續發酵，已讓多個城市樓市步入慢車軌道，杭州亦不例外。

官方數據顯示，11月杭州全市新建商品房的成交量、成交面積及成交金額均處于今年3月以來的最低谷，而且同比變化也呈現負值。

具體看，11月杭州全市新建商品房共成交1.3萬套，比10月的2.05萬套下降近36.6%。對應的成交總面積128.9萬平方米，總金額201.3億元。其中，商品住宅成交0.63萬套，環比下降54.9%，同比下降42.5%。

從上表可看出，11月杭州新房成交也是今年自3月以來首次跌破1.5萬套，僅約占9月的一半。

綜觀杭州11月每周開盤數，最後呈現上述數字似乎也在意料之中。據觀點指數了解，11月的後三周，杭州的開盤數分别為2盤、3盤及6盤。

對于成交低谷的出現，有市場分析指出，此前調控政策持續發酵與11月政策升級無疑遏制了各方購房需求，其中包括剛性需求、改善型需求、投資型需求。

觀點地産新媒體11月9日晚間報道，杭州市住房保障和房産管理局緊急發文，對該市房地産市場調控再升級。

根據通知，11月10日起，杭州市實施進一步住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款、加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。

至于接下來的年底收官月，相關消息稱，杭州将有超過30個樓盤開盤，其中純新盤占到三分之一。目前公布售價的樓盤來看，有預測稱，純新盤或将延續“低調”姿态。

當然，這里的“低調”無疑也包括“低價”的内含。據觀點指數了解，新盤價低于預期，老盤價開始回落，11月全市新房成交均價也環比下降近10%，亦為3月以來最低值，為15498元/平方米。

對于未來房價的下一步走勢，有杭州業内人士公開表态稱，樓市的風向已轉，從短期看，成交量跌、價格穩中有降的趨勢，已經比較明确。