觀點指數周報：北京住宅成交跌近四成 首批自持雙限地确認70年

觀點指數 據亞豪君嶽會統計數據顯示，11月21日-11月27日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1426套，環比增加6%，成交面積11.74萬平方米，環比減少38%。

與此同時，周内商品住宅成交均價36620元/平方米，較上周出現較大幅度下降，主要是成交結構所致。

截止11月27日，11月北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現成交5531套，成交面積61.95萬平方米，相比上月同期均減少28%。按照這一成交趨勢，預計11月全月成交量也将創造2016年春節之後近9個月的新低。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這也標志着調控之後成交低迷周期的真正到來。

自“930”新政開始，北京樓市供需雙方預期均發生改變，在這輪預期調整當中，供需雙方的角色也發生了變化。

在這其中，需求方經歷了多次調控房價的變化趨勢之後，對于調控引發房價走低並不抱太大希望，尤其是在目前以中高端産品為主的純商住宅市場，其購買需求的後置很大程度上受制于供應的不足；而從供應方情況來看，則是主動延期帶來了供應市場的深度觸底。

市場觀察

11月截止27日，北京純商住宅預售量僅789套，這一數量或将創造自2012年2月以來的近58個月新低。而從全年純商住宅的預售量來看，也将創下北京有史以來的供應新低。

二手房的表現同樣差強人意，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，11月21日-11月27日，北京市二手住宅共網簽4050套，環比再降7.4%。

至此，北京二手房網簽量已連續5周保持下降趨勢，北京二手房市場在9月最後一周創下9378套的單周交易高點之後。

伴随9月30日“京八條”調控政策的落地，網簽量開始逐漸下滑，單周交易量從6000套左右降至目前的4000套。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分析，在政策收緊的持續影響下，未來北京二手住宅交易量還将繼續回落；随着交易量的萎縮，目前業主端的報價已經開始松動，議價空間普遍增大，前期房價漲幅過快區域的房價、大戶型房源房價已經開始回落，未來北京二手房價也将出現更明顯的回落。

商業地産

11月21日-11月27日，北京市寫字樓市場成交616套，成交面積11.36萬平方米，成交均價32903元/平方米，成交金額37.38億元。

商業市場方面，成交168套，成交面積1.72萬平方米，成交均價40870元/平方米，成交金額7.02億元。

土地市場

11月21日-11月27日，北京土地零成交，新增供應土地1宗供應。

11月24日，北京市國土局正式挂牌朝陽區東風鄉豆各莊村0311-610等地塊（東風鄉農民安置房項目）二類居住及基礎教育用地，起始總價為61.52億元。

觀點指數查閱出讓公告獲悉，該地塊的土地面積為8.5萬平方米，建設用地為7.47萬平方米，建築控制規模23.79萬平方米。

地塊的競買申請起始時間為11月24日，挂牌競價截止時間為12月28日15時。

宏觀政策

11月25日，北京住建委發布征求意見通知，其中提到，若是要求自持的商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，且持有年限與土地出讓年限一致。

據悉，為了切實做好“限房價競地價”項目自持商品住房租賃管理工作，北京市住房和城鄉建設委員會起草了《關于本市“限房價競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》(征求意見稿)，适用該通知的對象為通過“限房價競地價”交易方式取得土地使用權的項目，自持商品住房對外出租的房地産開發企業。

其中明确提到，企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

據悉，11月17日北京出讓了四宗“限房價、競地價”地塊，其中兩宗住宅地塊全部自持，另一宗綜合地塊住宅商業部分也全部自持。若要求自持商品房持有年限與土地出讓年限一致，意味着開發商也許将自持商品住房70年、50年或者是40年。

附：北京區域房地産項目一周銷售數據(2016年11月21日-11月27日)

數據來源：北京市住建委、觀點指數