商業年會特稿 | 吳淩華：世茂商業未來會呈現什麼形态？

編者按：2016年的中國商業是一幅快速發展的畫面，但並不完美，仍然缺乏百年商業沉澱的基因。

面對洶涌的中産時代商業潮流，身處變革與創新漩渦中的房地産企業，應當如何及時掌握市場要領，捕捉商業發展先機？

值此歲末，觀點地産新媒體将在成功舉辦前三屆商業年會的基礎上，首次落地香港舉辦2016觀點商業年會。

走進2016觀點商業年會，引領和記錄商業地産發展的時代号角，我們策劃並推出“2016觀點商業年會特稿”繫列報道。

觀點地産網 履新世茂的這十個月，吳淩華在媒體中的露面次數屈指可數，低調、嚴謹的行事風格像極了他的新東家。

外界談及這位職業經理人時，“華潤”的標簽依然不可避免，但這或許並非吳淩華眼下樂于看到的。

世茂的十個月是一個開始，雖然與華潤的十六年還遠遠不能相提並論，但他已經做好了将世茂作為職業生涯最後一站的準備。

“世茂是我的第二份工作，我也希望是最後一份。”吳淩華的“專一”，大抵可以從他履歷中窺探一二，在世茂之前，他的職業生涯都留在了華潤。

吳淩華的低調是出自骨子里的，即便在華潤十六年，網絡上所能搜索出來的資料卻少之又少，且大都很雷同。在做出成績之前，這位職業經理人更希望外界将焦點對準他所在的平台，而不是他個人。

接受觀點地産新媒體采訪也是吳淩華履新世茂商投總裁後首次公開露面，就是這樣一個低調的人，正帶領着世茂商業探索未來發展的路徑。

吳淩華認為，自己既不是改良者，也不是革命者：“現在的想法就是努力打造世茂的商業體繫和平台，形成具有世茂文化的商業團隊。新的平台下，更像是一名融入者和擁抱者。”

不僅僅是社區商業

世茂正式發布52+mini mall已經過去一年多，在這期間，雖然有武漢和南京項目作為“排頭兵“，但客觀來講，落地的速度並不算快。

“已經呈現的産品有兩個，一個在武漢，一個在南京，但都只是剛剛開業，配合小區成熟度的逐步提升，項目還可進一步優化調整。”世茂做mini mall的想法在吳淩華加入之前就已經鋪陳開來了，但這位新晉“掌舵者”上手的速度很快。

此前梳理産品線過程中，世茂發現有很多稱之為配套型的“小商業”，數量多了後就有必要進行類型化的操盤和運作，也由此推出了”52+“。

吳淩華對“52+”的認同來自于他對商業本質的理解：“‘52+’的出發點很好，諧音‘我愛家’，商業的本質是生活，與消費者的生活密切相關，而家就是生活的最基本單元。”

“未來世茂會獲取較多住宅用地，同時也有配套商業，對應的52+項目會随之增加，為居民提供更好的生活是世茂一貫秉承的理念，所以52+是我們大力發展的産品線，但並非世茂唯一的産品線。”

作為世茂商業産品線之一，“52+”mini mall與社區商業之間並不是等同關繫。吳淩華稱，“52+”未來會呈現兩種形态，一種是與社區緊密結合，還有一種是與商務相關。如果再往後發展，也不排除會尋找一些軌道交通上蓋的小型物業，這種物業既不涵蓋辦公，也不涉及小區，它的客群只是軌道交通的客流。

7月份開業的廈門商業項目是世茂商務配套小型商業的一個最新作品，“在這個項目中，我們第一個出發點是綜合體的商務配套，其次才是項目周邊居民的社區配套。”

世茂熱衷于做這種“小而美”的商業並非沒有道理，一方面可以盤活固有的商業存量，另外從投資回報的角度來看，不見得會比大型高端購物中心遜色。

吳淩華強調，雖然52+的外延很廣，但是終歸萬變不離其宗，結合的都是合理的投資回報和基本的生活方式。

管理者、融合者與擁抱者

從華潤跳槽到世茂，吳淩華很重要的一個任務是幫助新東家完成産品線的梳理，並結合世茂商業發展目標确立每一條産品線的發展路徑和規模，最終所呈現的結果就是世茂商業未來的形态。

産品線的梳理從吳淩華加入世茂的那一刻就已經開始，大概再過6個月左右，外界就可以看到世茂商業梳理過後的産品線。

“大致會分成4條産品線。”吳淩華透露：“我們希望樹立明确的商業品牌形象和産品發展路徑，向市場、同行和租戶傳遞價值和信息。”

不過，世茂本身的商業體量意味着梳理並非易事。截至目前，世茂商業已在包括北京、上海、濟南、南京、福州、廈門、蘇州、南昌、紹興等25個城市設有45余個項目，投資和管理總建築面積達380萬余平米，其中購物中心280萬余平米，寫字樓100萬余平米，總在營面積135萬余平米。

吳淩華的履新在某種程度上也被外界解讀為“世茂商業走上變革的匠心之路”的一條引線，畢竟在華潤的十六年經驗對任何一家企業來說都是一筆财富。但在自己的角色定位上，吳淩華並不認為他是改良者或者革命者。

“從另一種角度來看，我是一個管理者的角色，無法事事親力親為，現在的想法就是努力打造世茂的商業體繫和平台，形成具有世茂文化的商業團隊。新的平台下，更像是一名融入者、擁抱者。”

吳淩華稱：“現在的世茂商業團隊成員來自五湖四海，每個人都有不同的個性特征和工作經驗，無論何種職業背景，終究需要大家都回到一個原點，這個原點就是世茂。世茂正在加大商業資源投入，回歸到商業主流路徑，專注于商業匠心之路！”

在新的平台上，吳淩華給自己設定的目標是達到所憧憬的商業匠心作品的高度，這當中最需要的是團隊的齊心協力，而並非單槍匹馬。華潤的十六年，讓吳淩華更深刻地感受到資源、團隊和平台的重要性。

以下為觀點地産新媒體對世茂集團副總裁、世茂商投總裁吳淩華先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：世茂去年推出了社區商業品牌52+ mini mall，相比于其他開發商打造的社區商業，特點在哪里？

吳淩華：世茂進入商業領域的時間較長，與國内大部分的商業地産商相似，主動與被動相結合地進入了商業領域。在這些年的發展中，世茂也在逐步梳理商業産品線，思考商業發展的未來。

世茂在去年推出52+mini mall也是結合自身的實際情況，在梳理項目的過程中我們發現，有很多稱之為配套型的商業，或者叫社區商業、小型商業。達到一定數量後就需要類型化地進行操盤和運作，便推出了52+産品。52+的出發點很好，諧音“我愛家”。

商業的本質是生活，與消費者的生活密切相關，而家就是生活的最基本單元。”52+還有一個含義，是5天工作加2天休息，所體現的含義就是希望我們的商業項目能密切地與消費者的日常基本生活挂鈎。

目前已經呈現的産品有兩個，一個在武漢，一個在南京，但都只是剛剛開業，配合小區成熟度的逐步提升，項目還可進一步優化調整。未來世茂會獲取較多住宅用地，同時也有配套商業，對應的52+項目會随之增加，為居民提供更好的生活是世茂一貫秉承的理念，所以52+是我們大力發展的産品線，但並非世茂唯一的産品線。

觀點地産新媒體：52+商業項目的投資回報如何？

吳淩華：到目前只有兩個項目入市，具體數據還不完整，當然我們希望是一個合理的回報。

觀點地産新媒體：除了52+mini mall，世茂也在結合旅遊項目做一些創新，未來還會不會有其他新的産品面世？

吳淩華：世茂商業的特點是産品線比較齊全，既有大型城市綜合體、區域型購物中心，也有小型商業、社區商業，還有大型文化旅遊綜合體。我們還擁有自己獨立IP的主題樂園——茂險王，商機無限。

産品全也會帶來一定的復雜性，所以我們要厘清和明确目標與路徑。預計明年4月底、5月初，我們會結合世茂商業發展戰略目標以及産品線的定義，舉行正式品牌發布會。

觀點地産新媒體：梳理過後的産品線是怎樣的？

吳淩華：大致會分成4條産品線，結合商業發展目標，每條産品線發展路徑都會予以确認，最終歸結到一點：世茂商業所呈現的形态。

我們希望樹立明确的商業品牌形象和産品發展路徑，向市場、同行和租戶傳遞價值和信息。”

具體的到每條産品線運營、招商、推廣的策略還需要時間論證和優化。

觀點地産新媒體：世茂把北京世茂工三項目出售給樂視，今後會繼續考慮出售這種成熟物業嗎？

吳淩華：商業地産的本質是金融産品，其歸宿一定是以合理的方式退出，但退出不僅僅是出售，可以持有部分股權而掌握經營權、資産證券化或者REITs等多種形式。

我現在的感受和理解是，世茂正在不斷加大商業地産的投入，且未來會持續投入。

觀點地産新媒體：商業地産的退出方面，很多企業已經在嘗試資産證券化，公司是否有這樣的考慮？

吳淩華：在商業形成整體規模的前提下，單個項目有一些資産證券化屬于正常，有利于整體發展，最終都将有利于整個世茂集團。

所有的前提都是單個項目要運營良好，評價項目有很多標準，我們的評價維度包括6個方面：政府、同行、租戶、消費者、股東和員工。

觀點地産新媒體：對商業地産自持和出售，世茂的考慮是什麼？

吳淩華：國内發展商幾乎全部都是租售並舉，只是說在内部管理模式上有不同。

對商業地産而言，自持經營是首要出發點，但並非所有的商業都适合自持，企業要發展，也需要通過銷售來平衡現金流。商業地産無論是自持還是出售，在前期其實都要考慮幾個問題，一是這個區域到底有多少商業容量，二是項目的入市時機。

觀點地産新媒體：世茂商業分布的城市很廣，未來布局的重點會在哪些城市？

吳淩華：這幾年幾乎絕大部分的主流發展商提出要回歸一二線，世茂也不例外，我們的重點也是國内近20個有發展潛力的城市。

觀點地産新媒體：您到世茂商投有十個多月了，在任期内有沒有給自己設定目標？

吳淩華：我希望是任期無限，目標長遠。

世茂是我的第二份工作，我也希望是最後一份。

在華潤的十六年，收獲頗多，感恩感謝。同時，我也十分感謝世茂給予我的平台，希望在這個平台上，能夠給世茂留下一個獨特的優秀的商業團隊，能夠達到所憧憬的商業匠心作品的高度。

觀點地産新媒體：您覺得自己在世茂商業的發展中的角色是怎樣的？改良者還是革命者？

吳淩華：我本人不願意做這樣的定義，我甯願從另一種角度來看。

我是一個管理者的角色，無法事事親力親為，目前的想法就是努力打造世茂的商業體繫和平台，形成具有世茂文化的商業團隊，新的平台下，更像是一名融入者和擁抱者

許多人會問我，在華潤工作了16年最大的感觸是什麼？其實我最大的感觸是：平台很重要，不要過于誇大自己的能力，70%是公司平台，30%是個人努力。

現在的世茂商業團隊成員來自五湖四海，每個人都有不同的個性特征和工作經驗，無論何種職業背景，終究需要大家都回到一個原點，這個原點就是世茂。世茂正在加大商業資源投入，回歸到商業主流路徑，專注于商業匠心之路！