觀點指數 | 廈門三季報：“雙限”第四城 成交下跌價格上揚熱度不減

觀點指數 在限貸、限購、供應不足、超強台風“莫蘭蒂”的多重影響下，廈門的“金九”傳統樓市旺季表現稍顯遜色。

數據顯示，9月全月廈門商品住宅成交673套，日均成交約22套，成交總套數環比下跌了17.52%，總簽約面積約為87692.665平方米，環比下跌了26.93%。

其中，島内住宅成交79套，簽約面積約15791.37平方米，占全市住宅總成交面積的11.74%，島外住宅成交594套，簽約面積71901.295萬平方米，占全市住宅成交的88.26%。

進入下半年以來，廈門樓市成交一直處于下滑态勢，算上此前7、8月份，已經連續三個月下跌。另有數據顯示，第三季度廈門住宅成交67.9萬平方米，環比下滑49.6%。

成交下滑之外，廈門限購政策和限貸政策也雙雙升級，因此，有市場分析人士指出，接下來的10月廈門成交量将繼續保持低位，“銀十”仍将成色不足。

建發穩坐銷冠 龍湖擠入前三

回顧前三季度的廈門房企的表現，憑借着旗下建發央玺、建發中央天成、建發中央座等豪宅項目的突出表現，建發依然穩坐銷冠位置。

其中，建發央玺1-9月成交總額達30.25億，占總成交額近半。建發央玺為湖里區一豪宅項目，曾于7月8日加推142-247平方米復式，截至10月10日，該項目僅剩9套房源在售。

随着曾經的廈門島外“雙料地王”龍湖春江彼岸開盤，龍湖在廈門的在售項目增至三個，另外還包括龍湖嘉譽以及與禹洲合作開發的龍湖春江郦城。

龍湖春江彼岸繼6月26日推出别墅後首次推出高層産品，9月26日開盤當天去化300套，收金12億。1-9月，該項目累計錄得22.1億的銷售，而住宅部分所剩無幾的龍湖嘉譽及龍湖春江郦城商業部分表現也不俗，分别獲得廈門商業單盤成交總額第一、第二名。

上述三個項目的熱銷讓龍湖力壓國貿、海投等本土強勢房企，一躍晉升至榜眼位置，這也是龍湖首次進入榜單前三名。

另外，保利地産僅憑保利叁仟棟一個項目闖入前十，而保利叁仟棟更是以33.6億的成交總額獲得廈門9月住宅單盤銷冠，該項目也是保利在廈門的唯一在售項目。

供應不足已經成為廈門的常态，對比可以發現，前十榜單中，除龍湖外，大部分房企的銷售來源都是舊項目，廈門全市也鮮有項目推新。

據觀點指數了解，9月份，廈門僅龍湖春江彼岸、恒大帝景兩個住宅項目公開開盤，此外還有陽光城翡麗海岸推出SOHO産品。

相關數據顯示，廈門9月全市商品房供給9.48萬平方米，環比下跌71%，其中商品住宅供給面積4.54萬平方米，環比下跌20%。

9月在售項目庫存面積約為144萬平方米，環比下跌5%，按近12個月月均去化31萬平方米計算，去化周期僅4.6個月。

“雙限”難降溫 房價再創新高 

對于房價比肩北上深的“第四城”廈門來說，盡管第三季度成交在走下坡路，但房價上漲的态勢並沒有因此而停止。

據國家統計局數據顯示，7月廈門新建商品住宅價格環比上漲4.6%，包括之前的3月份和5月份，這是廈門第三次漲幅排名全國第一；同比上漲39.6%，漲幅僅次于深圳，排名全國第二。

進入8月，廈門新建商品住宅價格環比上漲3.9%，漲幅全國第7；同比上漲44.3%，排名全國第一，這也是廈門房價連漲18個月。

房價不斷攀升直接推動了地價——8月26日，廈門舉行下半年首場土拍，集美、同安、翔安三大區域地王紀錄先後被刷新，島外樓面地價飙升至3.8萬/平方米。

根據預測，未來一年到兩年内，此次土拍涉及三大島外區域房價全面“跳漲”，集美灌口跳至3-4萬/平，同安汀溪闆塊跳至2.5-4萬/平，翔安3.5-5萬/平。

房價與地價不斷升溫顯然已經偏離市場的常态，泡沫論、崩盤論随之而來。在各種看好和看空情緒中，廈門政府急出調控政策。

8月31日，廈門市國土資源與房産管理局宣布，自9月5日起執行住房限購政策，這是廈門繼7月出台限貸政策之後，又一項調整政策。

從9月成交看，雙限調控政策顯然對成交産生了影響。數據顯示，9月全月廈門商品住宅成交673套，日均成交約22套，成交總套數環比下跌了17.52%，總簽約面積約為87692.67平方米，環比下跌了26.93%。

市場分析認為，供求關繫異常緊張的廈門，房價下跌的空間並不大。在雙限政策下，影響更大的是成交量，一方面提高了購房門檻，另一方面抑制了大量的投機性需求。