觀點指數 | 武漢三季報：“褪色”的金九 新房成交跌兩成與零地王

觀點指數 經歷前兩月火熱成交後，進入開始執行限貸新政的“金九”，武漢樓市表面上似乎冷靜了些許。

武漢房地産市場信息網數據統計顯示，2016年9月，武漢新建住宅成交了約2.01萬套，環比減少約24.44%，成交面積約213.04萬平方米。

價格方面則保持了上漲的态勢，9月份武漢新房成交均價依然在萬元以上，為10383.50元/平方米，環比上漲1.1%，同比漲幅15.2%。

加上7、8月份的成交量，整個三季度武漢新建住宅共計月成交6.97萬套，去化面積約732.04萬平方米。

由于9月1日開始武漢二套房首付提高至40%，加之此前房管局明确要求開發商不得囤積房源以及惡意炒作、哄擡房價等，武漢的住宅日均成交從7、8月的742套、866套減至了669套，市場溫度有所下降。

有業内人士則認為，武漢限貸政策還是較為“溫柔”的，因而實際上並沒有對市場有明顯的影響，9月份武漢成交下滑主要原因其實還是在于新增供應不足以及開發商捂盤惜售現象未得到有效緩解。

觀點指數了解到，目前武漢主城區在售項目僅188個，比去年同期減少了232個，捂盤惜售現象十分嚴重，9月份主城區銷售套數12117套，環比亦減少5861套，降幅32.6%。

新房供應幾乎是2010年以來的同期最低點，使得金九“成色”明顯不足，傳統旺季變淡季。

土地市場的表現相比前兩月地王頻出的熱潮也是褪色不少。2016年7-9月，武漢共計出讓40宗地塊，誕生10個新地王，總土地出讓金高達461.11億元。然而，9月份僅出讓土地7宗，除黃陂區一宗宅地溢價486%成交外，其余6宗均底價成交，收金共計45.19億元，競得者也基本為武漢本土房企。

新政溫和 新房成交跌兩成

“八月末出台樓市新政過于溫和，各房企對漲價的訴求依舊強烈，同時商品住宅的市場供應量較八月份雖略有增加，但房企捂盤惜售現狀並未好轉，武漢‘金九’樓市在新增供應層面上褪色不少。”有分析指出。

武漢二套房首付比例提高至40%的限貸新政9月1日起正式施行後，9月7日武漢房管部門再次重申，将從9月7日起用3個月時間開展房地産市場專項整治行動，對捂盤惜售、囤積房源、哄擡房價、發布虛假房源等行為進行重點查處。

重點整治區域為中心城區和東湖高新區、武漢開發區、東湖風景區等主城區，住宅類項目被列為重點。

從數據來看，目前對開發商捂盤惜售整治的效果似乎尚未顯現。7、8月份新房供應已然不足的前提下，9月份武漢主城區在售樓盤還是只有188個，比去年同期大幅減少232個，開發山囤積房源依然嚴重。

9月武漢市住宅供應達到了2010年以來的同期最低點，月内新增住宅供應143.88萬平方米，環比增加15.4%，同比卻減少了53.1%。其中，主城區新增98.37萬平方米，環比增加21.8%，同比減少60.6%，遠城區則為45.51萬平方米，環比增加3.7%，同比下降19.8%。

2016年9月，武漢新建住宅成交環比減少24.44%至約2.01萬套，同比微漲0.6%，成交面積約213.04萬平方米，日均成交則從7、8月的742套、866套減至了669套。

由于購房需求並未被削弱，月内有新貨加推的項目開盤“日光”情況增多，以致在成交下滑的情況下房價卻一路上揚。9月份主城區在售的樓盤成交均價約12810.43元/平方米，環比增加了1146.05元/平方米，漲幅9.8%，與去年同期相比增幅亦達到29.5%。

以福星惠譽東湖城為例，9月14日加推均價17300元/平方米左右，較4月份開盤的12500元/平方米上漲了近5千元。

此外，住宅供應不足也使得以往沉寂的公寓類産品承接了部分購房需求，下半年武漢開始出現了“住宅不夠公寓來湊”的現象，9月加推公寓産品的項目逐漸增多，月内武漢商業共成交1475套，環比8月上漲36.2%，成交面積9.56萬平米。

地王淡出 7地塊收金45億

相比7月18宗地188.46億元、8月15宗地227.46億元，9月僅出讓7宗地塊收金45.19億元的武漢土地市場，在地王的一陣喧鬧後歸于“平靜”。

觀點指數獲悉，“金九”武漢土地市場顯得冷清了許多，僅于13日拍賣7宗地塊，出讓土地面積約35.35公頃，共計土地出讓金約45.19億元。

其中，武漢南德天昊置業有限公司以10.19億元、樓面價4809.7 元/平方米奪下黃陂區武湖街梅教街P（2016）088号住宅地塊，溢價486%；其余6宗土地均迅速以底價成交，競得者也基本為武漢本土房企。

頗有“地王”潛力的漢陽區燎原村A、B包兩宗城中村地塊，早于數年前已由本土房企庭瑞集團搶先簽訂了合作協議並一直跟進，在公開拍賣時雖然有不少開發商觊觎這兩宗優質商住地塊，最終還是由庭瑞30.77億底價獲得。

回顧第三季度，出現了10個地王的武漢土地市場依然“可圈可點”。

7月首場土拍武漢就創下了一天三地王的紀錄，碧桂園在武漢新成立的城市公司更以25.31億元拿下漢陽濱江的攔江路商住地，一舉将武漢最高樓面地價擡至20017元/平方米，成為轟動一時的武漢市新單價地王。

借着推地的熱潮，融創、當代置業、正荣、招商地産、華僑城、東原等紛紛擴充土儲，文一、中銳、龍湖、寶能、首開等房企也如願進入武漢。

雖然在市場調控收緊的風聲下9月土地市場有所降溫，但武漢業内人士指出，下半年武漢還将有更多優質的地塊推出，渴望進入武漢的開發商越來越多，接下來武漢的土地價格也将如房價一般，繼續升至更高點。