中冶地王史 37億廣州“炸響”蘿崗與南京下關的“未完成時”

觀點地産網 緊跟雅居樂荔灣地王腳步，8月26日，中冶37億制造廣州蘿崗長嶺居地王。

土地競拍從上午10點開始，多達28家房企參與舉牌。拍賣開始後，房價争先報價，基本每10秒就有一家房企舉牌；20分鐘後，報價已經破20億。

經過2個小時的激烈競價，中冶置業36.792億拿下長嶺居地塊，溢價率240.9%，樓面價約達27273元/平方米。

與五礦整合進行時，中冶此番高調入場背後的邏輯暫未有官方解說，但合富輝煌首席分析師黎文江在接受觀點地産新媒體采訪時推測：“中冶現在是有意要加大對珠三角的布局。”

不同于雅居樂引發的一片看漲情緒，中冶地王反倒招來一些不同意見。

“不可能完成的任務，起碼兩年内是這樣，五年後尚不可知。”廣州資深業内人士黃韬第一時間對觀點地産新媒體表示。

更有分析稱：“項目如果經營得好，每平方可以虧10000元；如果經營不好，每平方虧20000元。”

的确，按照中冶上述拿地價計算，未來每平至少要賣到35000-38000元方可保本，但目前整個闆塊普通住宅均價僅維持在13000元，未來完成這個任務的壓力确實足夠沉重。

翻閱中冶拿地史，其未完成任務的地王個案不在少數，蘿崗地王會否重蹈覆轍，還需靜待時間給出答案。

37億地王炸響蘿崗

8月26日，廣州土地市場繼上周二荔灣誕生廣州新地王後，又迎來熱門土地蘿崗長嶺居地塊CPPQ-A2-1的競拍。

該地塊起拍價10.792億元，初始樓面價約為8000元/平方米，自挂出來已是長嶺居闆塊的地王，共吸引了28家房企參與舉牌，但不設最高限價。

10點一過，多家開發商争先報價，20分鐘後地塊總價已被擡升至20億。随後約一個小時，報價上漲到32億，增幅達六成。

最後，經2小時激烈争奪，中冶置業以36.792億拿下長嶺居地塊，溢價率240.9%，樓面價約27273元/平方米。

據觀點地産新媒體查閱出讓公告，編号CPPQ-A2-1地塊位于廣州開發區長嶺路以北，土地面積67450平方米，土地用途為二類居住用地，容積率＞1.0且≤2.0，建築密度≤25%，起始價10.792億元。

按照出讓要求，地塊建設要求自土地移交之日起計，3個月内必須向規劃部門報送符合本地塊規劃設計條件和相關規範的用地規劃方案，6個月内動工（打樁）建設，動工後36個月内必須全部竣工並投入使用。

長期“無緣”地王潮的廣州，半個月就造出了兩個，也着實讓市場“為之一振”。對此，黃韬分析稱，一方面是該地塊沒有設置最高地價限制，同時也沒有競配建限制，另一方面外來開發商将廣州市場的預期等同于“北上深”還是不夠理智的判斷。

黃韬補充稱，上半年廣州土地市場節奏有别于往年，上半年土地供應較少，而開發商上半年銷售業績普遍較好，所以提升了對下半年拿地的預期。

“至少可以看到，除了中冶之外，确實還有很多開發商和中冶一起競拍到了2萬元/平以上。”

然而，不同于雅居樂引發的一片看漲情緒，中冶地王的出生反倒招來不同意見：“不可能完成的任務，起碼兩年内是這樣，五年後尚不可知。”

更有“苛刻”的分析稱：“項目如果經營得好，每平方可以虧10000元；如果經營不好，每平方虧20000元。”

不可能完成的任務？

按照中冶上述拿地價計算，未來每平至少要賣到35000-38000元才可保本，但目前整個闆塊普通住宅均價僅維持在13000元，未來完成這個任務的壓力确實足夠沉重。

與五礦整合進行時，中冶此番高調入場背後的邏輯暫未有官方說法，但合富輝煌首席分析師黎文江則推測：“中冶現在是有意要加大對珠三角的布局。”

然而，一個被質疑聲包圍的地王，是跳闆還是陷阱？這對中冶來說确實是個大挑戰。

翻閱中冶拿地史，未完成任務的“地王”個案也不稀奇，纏鬥多年的南京下關地王算是經典一例。

時間回溯至六年前的9月19日，轟動一時的南京下關地王進入到現場拍賣環節，10分鐘後書面報價結束，G32（1号）和G33（3号）地塊分别只有南京臨江老城改造建設投資有限公司一家報名，以底價121.41億元和78.93億元成交。

中冶憑借“南京臨江老城改造建設投資有限公司”一舉拿下地塊，並在兩年後再以56.2億拿下2号地塊。至此，中冶下關地王共斥資256.54億元，圈地面積236萬平方米。

“該地塊将與原1、3号地塊形成一個整體，将提升南京下關濱江項目的整體性，有助于提高項目預期收益，降低風險。”中冶方面當時表示。

可市場等待的只是一個美好幻想，随之而來的則是一條接一條的分拆公告。

“由于1、3号地塊整體開發體量較大，項目開發周期較長，為保證項目投資收益，将優先集中力量推進3号地塊開發，1号地塊尋求引入戰略合作夥伴。”2013年中期業績會上，當時的中冶董事長經天亮透露。

上海證大、深業、龍湖先後成為南京下關地王的接盤者，中冶曾經給出的開發“承諾”也支離破碎。自此後，中冶在公開土地市場少有表現，直至與五礦啟動重組進程後再次出沒。

2016年3月31日，經過長達3小時、248輪競價後，中冶再次出手拿下武漢青山區地王。

有趣的是，在武漢中冶拿下地王後，旁邊的聯泰香域水岸項目打出了一個“隔壁拿地9329元/平方米，我們12888元/平方米買房”的廣告。

這短短一句廣告語，也點出了中冶武漢青山地王的尴尬：樓面價已快追平周邊在售樓盤的均價，未來的定價和利潤将如何确定？