世邦魏理仕：2016年第一季度中國房地産市場回顧

世邦魏理仕（CBRE）近日發布《2016年第一季度中國房地産市場回顧》，報告指出，本季度受P2P退租潮影響，全國優質寫字樓需求承壓；優質零售物業市場淨吸納量僅為51萬平方米，在全國17個城市中有10個城市出現租金持平或下滑；在跨境電商熱潮不斷升溫的背景下，政府于季内頒布多條政策法規以促進並規範跨境電商行業的發展；此外，住宅市場因地施策成為基本趨勢。

世邦魏理仕中國區研究部負責人、執行董事陳仲偉表示：“從今年5月1日起，房地産營業稅改為征收增值稅，總體上來看對房地産行業起到減負作用。新老項目的劃分，以及老項目簡易計稅的适用，使行業鍊條上的各相關方有較為充裕的靈活度以平穩應對過渡期。此外，企業購買不動産可進行增值稅抵扣将利好自用型購買需求，促進商業房地産的去庫存。最後，此次“營改增”帶來的地稅國稅轉換，在全額轉移支付的過渡期之後，基于地方政府土地财政的需求以及土地的供求關繫，或将對一、二線城市的地價起到助推作用。”

優質寫字樓市場：P2P需求退潮，寫字樓需求受壓

優質寫字樓市場第一季度的新增供應面積僅為130萬平方米，約為去年同期的一半，其中青島、沈陽、南京、無錫等市場在本季度均錄得零新增供應。

受國内經濟轉型與全球經濟總體表現不佳等宏觀因素的影響，優質辦公樓的需求在2016年第一季度也出現放緩的現象，包括大型國有企業及跨國企業對于擴張都顯得十分謹慎。即使對于搬遷換址，企業出于對可能産生裝修費用的顧慮也顯得不甚積極。而去年末某知名全國性網貸金融公司被調查後，P2P類金融公司随之面臨調整、辦公需求退潮則是另一明顯的市場承壓因素。二線城市市場由于非傳統金融公司普遍在租戶結構中占據較高比例，受到的影響更大，總體新增吸納同比下降三成，個别城市如無錫由于該類企業關停離場使得市場新增吸納甚至出現較大負值。為應對市場不利态勢，如沈陽渾南區與成都高新區等區域政府都進一步加大補貼力度資助企業落戶。另一些市場中則涌現出轉租公司起到了促進成交的作用。例如成都市場上不少公司承租幾層樓宇面積後進行裝修後轉租，有效緩解了不确定市場環境中企業對于投入裝修補貼與定金的疑慮。

一線城市對于網貸金融類租戶依賴度較小，相對受影響較小有限。尤其廣深市場需求強勁，除傳統科技傳媒類租戶外，包租公司快速擴張帶來的增量需求也有效帶動了市場。上海市場總體活躍，尤其在核心商務區的租賃活動熱度不減，但P2P類公司租賃活動仍為市場帶來影響，包括若幹超甲級寫字樓中原預定樓層皆因該類公司退租而被重新投放市場，從而使得上海總體新增吸納反而在一季度成為近年來低位。北京市場由于前期08、09年前後租約面臨重新續約，市場租賃活動在供應匮乏态勢下反而顯得較前幾季活躍。

本季度全國市場平均空置率有所上升，達到17.9%，較上季度上浮0.5個百分點。其中二線城市的平均空置率更高達27.5%。

租金方面，一線城市均較上季度呈現升勢，其中上海漲幅最大，環比上升1.8%。部分原因由于市場租賃活動的活躍，業主普遍對于後續市場報有信心進而提價，一季度多個核心商圈内的地標型建築租金報價皆創出新高。而在北京，由于到期續約案例增多，租金報價漲幅雖有限，但實際成交價與報價間差距反而收窄。二線城市平均季度跌幅在0.5%，其中成都、重慶市場供需差異巨大仍無改善，租金持續錄得明顯下跌。

預計2016全年新增供應面積将有望首次達到900萬平方米。其中一線城市滬廣深相對充裕，但預計市場将處于一個相對均衡的狀态，二線城市前景不容樂觀，部分城市已着手政府行政功能搬遷入新區，以期能帶動一部分市場需求。

優質零售物業市場：傳統商圈調整定位

第一季度全國零售物業市場新增供應達76萬平方米，同比下降7.5%。受春節因素及新增供應量下降影響，本季度淨吸納量僅為51萬平方米。在全國17個城市中有10個城市的租金持平或出現下滑，其中9個位于二線城市。相比起需求面更為堅穩的一線城市，二線城市零售市場承壓更大。

本季度奢侈品牌閉店調整零售布局案例增多，最近關閉店鋪主要集中在長久以來業績不佳或商場人氣下滑的門店，是商圈發展的結果，也反映了品牌整合資源的訴求，是此前一輪快速擴張後的适當調整。為應對經濟放緩的影響，同時也為了更好抓住中國消費者需求升級的趨勢，奢侈品牌的紛紛在華嘗試一些新的營銷手段。如目前已有品牌完成線上布局或接入第三方平台實現線上下單到店提貨，此外通過門店升級、品類擴充、跨界活動等方式加強與客戶的聯繫，為下一階段的發展作鋪墊。

在消費市場放緩、零售面積供過于求的情況下，零售品牌對業主的耐心亦在減少：以往零售項目通常需要2-3年的養商期以實現穩定運營，但目前個别主力租戶在項目開業不足一年的情況下已經退租止損。零售品牌的擴張亦十分理性，新進駐的零售品牌往往選擇在核心商圈中幾乎滿租的成熟項目等待進場，造成了一方面小部分成熟項目等待清單與日俱增、另一方面大部分空置率較高的項目無人問津的“結構性空置”現象。在此背景下，快時尚品牌成為了非核心商圈項目招攬人氣的法寶。成熟快時尚品牌仍在外圍擴張，但面對缺乏運營經驗的業主時較為強勢，進駐時往往需要業主提供純扣點租金、裝修補貼、超長免租期或擔保營業額等條件。

本季度中，面積小、客單價高的特色餐飲品牌是市場一大亮點，如國外的軟飲以及結合花店、咖啡廳、餐飲功能等具有“賣點”的租戶備受業主和消費者青睐。此類租戶相對傳統餐飲承租能力更佳，亦有效避免了項目的同質化。在新一批餐飲租戶進入市場的時候，現有餐飲品牌的優勝劣汰仍在繼續。

過去一兩年來新商圈標杆項目相繼崛起，個别市場傳統商圈的人氣有所下滑。因此，傳統商圈項目相繼調改定位以适應市場格局變化。如上海淮海路、廣州環市路、成都春鹽“天府廣場—紅照壁”等傳統奢侈品聚集闆塊，在新商圈的沖擊下已有個别奢侈品牌關店，該闆塊的項目結合市場情況下調定位，引入價位更為親民的輕奢品牌和新晉國際零售品牌。

展望未來，零售市場基本面将延續，結合科技元素或玩具、卡通主題的體驗店等新型租戶亦是未來的一大趨勢。然而，由于此類租戶承租能力不高，此外部分需要品牌授權，因此更多的作用體現在吸引人流、打造亮點。餐飲、快時尚以及其他體驗業态仍然是主要的需求來源。

工業物業市場：新政規範跨境電商發展

2016年第一季度，全國共錄得88.7萬平方米的新增供應入市。其中，上海占比達4成，無錫和成都兩地亦各自貢獻了2成左右的新增面積。季内市場需求保持穩定，淨吸納量達67.1萬平方米。其中，電商和第三方物流延續了一直以來的旺盛需求，同時汽車及零配件行業在華東市場的需求有所回升。受新項目入市影響，市場整體空置率環比上浮0.3個百分點至15.2%。受益于一線城市及華東二線城市的租金上調，季内全國優質物流倉儲市場的租金按同樣本計環比上升1.9%至每月每平方米34.2元。雖然市場總體活躍，個别城市供大于求的情況依然存在。例如由于部分企業縮減租賃面積或者退租，在沒有新增項目入市的情況下武漢市場整體空置率環比上漲3.1個百分點至20.1%。高空置率亦使該地租金報價連續第二個季度出現下滑，季末下跌1.9%個百分點至每月每平米24.2元。此外，成都市場的租金亦在季内下跌0.5%

資本市場方面，2016年1月，易商和紅木宣布合並。據悉，新公司在中、日、韓三國所持有及在建的物業超過350萬平方米。這些自有物業為其将來的上市之路增添了重要的砝碼。同時，繼申通借殼上市之後，我們也觀察到國内衆多快遞企業亦在積極籌備IPO。通過資本市場募資以開發自有倉儲配送中心，從而憑借高效的倉配一體化服務來提升市場占有率，是這些快遞企業未來發展的一個重要方向。不論是作為業主的傳統物流地産開發商，亦或是作為租戶的快遞企業，公開上市在加劇物流行業競争的同時亦将使整個行業加速成熟。

政策層面，在跨境電商熱潮不斷升溫的背景下，政府于季内頒布多條政策法規以促進並規範該行業的發展。2016年1月，繼杭州之後，國務院再次批復包括上海、廣州、深圳、成都等地在内的12個城市設立跨境電子商務綜合試驗區。跨境電商試驗區擴容一方面有利于各大電商增加在全國各地的布局，有效減少中轉環節以降低物流成本，另一方面亦使得保稅倉不再是少數大型電商的獨占優勢，各中小型電商亦有更多機會進駐保稅區。此外，财政部、海關總署和國稅局于3月底聯合發布了《關于跨境電子商務零售進口稅收政策的通知》，宣布自4月8日起，取消現行的跨境電商行郵稅，改征關稅和進口環節增值稅、消費稅。我們認為雖然短期内依賴保稅進口模式的低單價高銷量商品将面臨一定的沖擊，但另一方面，保稅模式在物流效率和成本方面的優勢依舊難以替代。總體而言，一般貿易模式難以取代跨境電商在價差、質量和多樣性等方面的優勢，新政應不會改變該行業快速發展的整體趨勢，更多的将是起到規範化的作用。但前期部分城市過快發展的保稅倉 市場其速度可能暫時會有所放緩，以待市場對于新政消化調整。

住宅市場：因地施策成為基本趨勢

2016年第一季度全國住宅市場歷經了較大波動，同時也呈現出不同于以往的的分化走勢。主要城市尤其是一線城市市場在1、2月漲幅明顯，成交價格在去年底基礎上進一步上升約10%。而三線城市的去庫存任務依然不容樂觀，政府于2月初及2月中分别出台針對非限購城市的利好，降低購房首付比例與交易稅費，以差别化利好市場。

進入三月，面對市場價格快速上升，滬深及部分二線城市分别出台調控樓市政策，通過提高購房社保繳費年限和二套房首付比例等措施遏制房價過快上升态勢。相對于以前全國住宅市場同步漲升，本次市場發展處于明顯的分化态勢，價格的漲幅更多聚集于一線與重點二線城市，最終導致差異化的市場政策出台。可以發現本次市場的漲升不僅是貨币政策的體現，也是基本面因素，如産業、城市建設所吸引的人口導入帶來的直接結果，這也是強勢二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢不會在短期改變，而因地施策的樓市調控在今後應将成為基本趨勢。