戴德梁行：首季深圳住宅市場量跌價升

受春節假期、外圍樓市降價及開發商調整推盤節奏等因素的影響，深圳住宅成交量在2014年第1季度比去年同期大幅減少。

·供應縮減制約成交，住宅銷售量同比大幅減少58.6%

·甲級寫字樓尾盤吸納為主，租金慣性上揚

·下半年後供應持續放量，寫字樓租金漲勢或受抑制

·經濟型品牌擴張支撐商鋪需求

·非傳統商務區内新項目入市拉低全市商鋪租金

深圳：戴德梁行4月15日發布了2014年第一季度市場透視，總結深圳房地産市場在2014年第一季度的表現，並基于市場現狀預判後市走向。

新增供應萎縮，深圳住宅市場量跌價漲

受春節假期、外圍樓市降價及開發商調整推盤節奏等因素的影響，深圳住宅成交量在2014年第1季度比去年同期大幅減少。第1季度全市住宅批準預售面積為21.74萬平方米，比去年同期85.49萬平方米的水平減少了74.6%，新增供應全部來自外圍區域，其中龍崗占比達到88.3%。供應的縮減對需求釋放造成顯着影響，深圳一手住宅僅成交66.96萬平方米，同比減少37.3%。銀行信貸持續收緊以及高基數等因素令二手住宅市場下滑更為明顯，第1季度成交面積同比減少58.6%至103.72萬平方米。

盡管成交量萎縮，但受結構性因素的影響，第1季度全市住宅新房成交均價仍實現了15.5%的漲幅，達到每平方米22,828元。其中，豪宅項目的集中備案令鹽田區成交價格同比驟增89.7%至每平方米36,031元；福田區成交價格仍為全市最高，為每平方米40,769元；成交較多的寶安和龍崗兩區的住宅價格也呈現不同幅度的上升--剛需樓盤成交增多令寶安區成交價格同比小幅上漲4.4%至每平方米21,993元；高價樓盤放量則令龍崗區成交價格同比增長19.9%至每平方米19,904元。與一手住宅市場類似，即使成交量出現明顯下降，由于庫存量不大且受到潛在需求的支撐，二手住宅價格仍然慣性走高。DTZ住宅價格指數顯示，第1季度中高端住宅售價指數環比上升了5.3%，帶動住宅租金價格指數環比上升3.3%。

DTZ戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍認為，兩會明确表示樓市将采取“雙向調控”的模式，深圳等一線城市的限購政策不會退出，因此預計投資投機性需求将繼續受到抑制，同時偏緊的銀行信貸、房産稅征收預期等不确定因素也将對未來市場的成交造成幹擾；另一方面，差别化信貸和稅收政策仍将支撐首套自住購房需求的釋放，且樓市供應的逐漸增加也将會在一定程度上刺激購房者入市，剛性需求料将繼續支撐深圳樓市。而受城市更新項目增多、區域規劃利好、市場需求旺盛等因素的影響，深圳新房住宅均價有望保持穩中有升态勢。

未來供應持續增加将令甲級寫字樓租金承壓

甲級寫字樓在首季度無新供應入市，同時受到季節性因素的影響，全市甲級寫字樓吸納量達到17,215平方米；全市甲級寫字樓租金慣性上升2.3%達到每月每平方米199.7元，其中福田、羅湖、南山三區的租金水平均有小幅上調，分别達到每月每平方米212.6元、186.2元和155.8元，各區域内的標杆物業在尾盤招租中，不僅對客戶資質要求較高，亦對租金有所堅持。

市場需求對尾盤物業的進一步消化仍令全市甲級寫字樓空置率由去年底的8.3%小幅降至7.5%，其中作為商務核心的福田區，空置率進一步降至6.7%。金融、科技、律師事務所及咨詢顧問等專業服務類企業為市場新增需求的主力；從區域上看，福田中心區仍是甲級寫字樓租賃需求的熱點區域。即便南山區年初表現並不活躍，但前海深港合作區、後海中心區以及深圳灣超級總部基地的快速建設也令到南山區的商務前景被普遍看好，吸引了國内外衆多知名企業的關注。

結合深圳商務格局的發展，伴随“西移”的趨勢，部分高端客戶由羅湖區遷往福田中心區及其他日漸成熟的商務區；在區域新增供應較少的背景下，南山高新科技園區也承接了部分對高端寫字樓的需求；而作為深圳最早的商務區，多年來羅湖區在新增供應上的局限也制約了其商務發展空間。

寫字樓買賣方面，第1季度深圳僅有一個寫字樓項目預售，預售面積1.93萬平方米。春節假期以及整體市場環境的不樂觀令一手寫字樓成交面積同比大幅減少53.2%至3.85萬平方米，成交區域以福田區和龍崗區為主；二手寫字樓延續之前的低迷走勢，僅成交2.91萬平方米，比去年同期減少15.8%，除受到季節性因素影響外，存量非住宅物業按照評估價征稅持續影響市場，去年以來一手供應的充裕也為買家提供了更多選擇，售價已至高位也一定程度上影響了寫字樓買賣。

DTZ戴德梁行華南及華西區研究部高級助理董事張曉端表示，由于上半年入夥的項目較少，市場仍主要以消化前期入市的甲級寫字樓尾盤為主，租金有望維持小幅上升的态勢；而下半年伴随投行大廈、中航中心、太平金融大廈、中廣核大廈及中鐵南方大廈等衆多項目的入市，集中供應令市場承壓，甲級寫字樓租金增幅料将趨緩。中長期來看，從2015年開始，深圳甲級寫字樓供應量将逐漸增大，2016年或将迎來供應高峰，屆時包括福田中心區、前海、後海及科技園填海六區在内的商務集中區未來持續的供應放量，都将對甲級寫字樓市場構成壓力。

電商的持續影響令傳統零售業繼續謀求變革

受經濟增速放緩和政策因素的持續影響，首季度的高端餐飲市場收縮明顯，中端消費和休閑時尚類餐飲需求持續旺盛，其中MAAN COFFEE、Caffebene及Hollys coffee等衆多咖啡品牌擴張勢頭迅猛；南小館、綠茶、九毛九及外婆家等大衆化餐飲品牌繼續加大深圳市場拓展力度。零售方面，奢侈品擴張步伐減速，快時尚及輕奢品牌消費增加。

本季度商鋪市場租金總體保持平穩，其中羅湖區租金仍為中心城區最高，為每月每平方米1,467元；受核心商務區消費需求的支撐，福田區平均租金增長5.1%至每月每平方米1,040元；非傳統商務區域内新項目入市将南山區購物中心平均租金拉低7.4%至每月每平方米764元，但預計伴随軌道交通的日趨完善，人口集聚以及家庭式消費逐漸向高端延伸都将令南山區商業氛圍進一步提升，購物中心平均租金也有望逐步走高。

電商的持續影響令傳統零售業繼續謀求變革，百貨及購物中心紛紛搶占O2O先機以實現對消費者的精準營銷，從而提升客戶購物粘性。伴随移動購物的快速發展，O2M模式(線下實體店+線上電商+移動終端)也應運而生，如國美就率先提出了“打造O2M全渠道零售商”的新戰略；同時品牌零售商着手增加客戶體驗，諸如Estee Lauder及Clinique等化妝品品牌一改以往專櫃的布局，以獨立門店的形式在海岸城開出了專業美妝店，為顧客提供更多全面的體驗，品牌商家經營策略的調整也投射到對商鋪的需求上。另一方面，為提升抗風險能力，華潤OLE‘、百佳TASTE、歲寶SMART及華潤blt等精品超市均增加了體驗性業态的比重。為契合個性化消費的趨勢，購物中心加大了對獨特性品牌的引入，華潤1234space引進了設計師品牌chictopia及CHEAPMONDAY等，海岸城也引入了FENE HOUSE及KODICE等原創品牌。

張曉端認為，短期來看，高端消費仍将維持低迷态勢，經濟型消費所占比重将進一步增加；受益于品牌調整帶來的需求的增長，傳統優質地段的購物中心租金将平穩上升；供應放量以及需求不足令新興區域商業市場競争激烈，新興區域内租金料将保持平穩甚至出現下行風險。

研發辦公物業供大于求的狀況将持續存在

伴随近年來在高新技術、生物、文化、現代服務業等方面的大力投入，深圳産業結構持續優化--去年互聯網、生物醫藥及新能源等六大戰略新興産業總規模達到1.63萬億元，占GDP比重超過三分之一，已經成為深圳經濟的主引擎。深圳工業市場向好及産業結構優化一定程度上帶動了工業物業的需求。在高附加值産業導向的推動下，越來越多的舊工業區開始轉型--部分廠區或蛻變為獨具匠心的創意産業園區；或成為研發成果轉化空間和新的研發基地。同時衆多以推動舊工業區改造和加快産業轉型升級為目標的“工改工”項目陸續啟動，未來擁有優質管理服務以及軟硬件配套設施的高端廠房物業供應将日益增多。深圳工業廠房租金料将穩中有升。

與此同時，深圳正加快構建梯次型現代産業體繫，着力培育未來産業，制定出台生命健康、海洋及航空航天等未來産業規劃及政策。戰略新興産業的持續快速發展以及未來産業的加快布局，令深圳研發辦公物業需求受到強有力的支撐。，深圳研發辦公物業市場在第1季度保持平穩走勢，中心城區及外圍區域租金水平分别維持在每月每平方米83.3元和39.3元。

張曉端認為，在需求擴張的引導下，未來研發辦公物業供應也将持續增加，包括高新園北區的改造升級、大沙河創新走廊研發及總部基地内一批研發辦公物業的建成，以及外圍區域積極打造産業研發基地等，可以預見一段時期内研發辦公物業供大于求的狀況将持續存在。盡管如此，基于深圳高新技術産業快速發展的支撐，以及物業品質的提升、政策規劃利好，預計研發辦公物業租金仍将保持平穩上升的态勢。