穆迪授予時代地産首次B1/(P)B2評級；展望穩定

穩定展望反映了穆迪預計時代地産将保持充裕的流動性，並以審慎的方式實現銷售增長，而不會顯著改變其目前的财務狀況、産品重心和地域覆蓋面。

香港，2014年3月10日—穆迪投資者服務公司已向時代地産控股有限公司授予首次B1的公司家族評級。

穆迪也向時代地産拟發行的美元票據授予暫行(P)B2高級無抵押評級。

上述評級展望為穩定。

時代地産計劃将發行所得用于債務再融資、土地收購、項目開發及其他一般企業用途。

待上述票據以令人滿意的條款與細則發行後，穆迪将取消其評級的暫行地位。

　　評級理據

穆迪副總裁/高級分析師曾啟賢稱：“時代地産B1的評級反映了其規模與B評級的同業相仿。”

2013年時代地産的簽約銷售額約為人民币111億元，與中駿置業控股有限公司(B1/穩定)的人民币108億元、禹洲地産股份有限公司(B1/穩定)的人民币110億元和中國奧園地産集團股份有限公司(B2/穩定)的人民币100億元業績相近。時代地産的合約銷售額包括購房确認協議的銷售額。

作為時代地産的主分析師，曾啟賢表示：“B1的評級也反映了該公司主要在廣東省開展業務。廣東省繁荣富庶的經濟推動了住宅房地産的旺盛需求。但單一省份的地域集中性可能會提高其業績的波動性。”

2013年廣東省業務對時代地産合約銷售額的貢獻達95%。按照GDP計算，廣東省在中國位居第一，2013年GDP為人民币6.2萬億元。該省人均GDP為人民币58,540元，跻身前10大省份之列。

曾啟賢稱：“時代地産在廣東省開發住宅房地産項目的記錄穩定，緩解了其業務集中在一個省份的風險。”

時代地産于1999年開始運營，並經歷了幾個房地産業周期。該公司的合約銷售額從2010年的人民币48億元升至2013年的人民币111億元，展示了良好的執行能力。

此外，時代地産側重于普通住宅市場，並采取快速周轉的業務模式。

144平方米及更小戶型的住宅占2013年時代地産合約銷售額的75%以上。廣東省二三線城市持續城鎮化将為其産品帶來可持續的需求。

但是，該公司的普通住宅市場業務戰略導致其利潤率較低。

時代地産的EBITDA利潤率預計約為18%，這将制約其EBITDA/利息覆蓋率，並限制其借貸能力。

此外，時代地産将其土地成本保持在較低水平，低于平均售價的15%。

時代地産重新開發的項目也使其以具有競争力的成本在廣東省省會廣州市獲得地段優越的土地儲備。優質的土地儲備有望在未來2-3年支持其合約銷售和盈利能力。

曾啟賢表示：“時代地産B1的評級也反映了其上市時間較短。該公司計劃将業務維持在本土市場，而且上市後其流動性得到改善，這些因素緩解了潛在的激進擴張産生的風險。”

穆迪預計時代地産将以廣東省市場為主，從而實現資源效率的最大化，並降低因進軍新市場而帶來的執行風險。

此外，時代地産會維持一貫的土地收購意願，将購地支出限制在年合約銷售額的40%以下。

在這種情況下，未來兩年時代地産的EBITDA/利息覆蓋率為2-2.5倍，收入/債務比率為110%-115%，這樣的信用指標與運營狀況相近的B評級同業相仿。

曾啟賢稱：“在時代地産建立境外融資渠道之前，其現金結余可為銷售業績的波動性提供緩沖保護。”

時代地産的流動性充裕。2013年底其現金結余為人民币37億元，2014年預測運營現金流約為人民币20億元，兩者足以支付2014年到期的人民币20億元左右的短期債務和人民币22億元的應付土地款項。

時代地産B2的債券評級低于其B1的公司家族評級，原因是該公司有抵押債務和子公司債務産生的從屬風險。中期内這兩類債務占總資産的比例有望維持在25%左右。2013年12月該比例為30%。

穩定展望反映了穆迪預計時代地産将保持充裕的流動性，並以審慎的方式實現銷售增長，而不會顯著改變其目前的财務狀況、産品重心和地域覆蓋面。

若時代地産在下列幾方面建立穩定記錄，則中期内其評級可能有上調的機會：(1)實現銷售計劃，並提高收入确認效率；(2)維持合理的現金結余，使之高于12個月到期債務的150%；(3)保持嚴格的财務紀律，收入/債務比率持續高于120%，EBITDA/利息覆蓋率持續高于3倍。

若發生以下情況，則時代地産的評級可能有下調壓力：(1)由于合約銷售情況疲弱、激進的土地收購或監管機構對房地産業采取更嚴格的調控措施，該公司的流動性和運營現金流惡化；(2)房價下跌，收入确認比預期緩慢，或利潤率下降，對利息覆蓋率及/或财務靈活性造成負面影響；或(3)該公司大舉進行舉債收購。

在這種情況下，時代地産的資産負債表現金(包括有限制用途和無限制用途的現金)占12個月到期債務的比例可能會降至100%以下，及/或其信用指標可能會惡化，EBITDA/利息覆蓋率低于2倍。

時代地産控股有限公司是廣東省一家中小型房地産開發商，主要為滿足自住型客戶需求開發普通住宅項目。截至2013年底，該公司在廣東省的5個城市(包括廣州市)和湖南省長沙市有22個房地産項目，土地總儲備約為817萬平方米。