世聯行：關于兩會房地産的解讀

我們認為這表明一刀切的調控政策已成為歷史，未來地方政府在房地産調控上将具有更多自主權，區域調控政策差異化的策略将成為常态。

李克強總理在十二屆全國人大二次會議上作政府報告中與房地産行業相關的有兩部分内容，一是推進以人為核心的新型城鎮化；二是統籌做好保障和改善民生工作。我們認為總體上報告關于房地産方面的表述延續了本屆政府上台以來的基調，通過推進以人為本的城鎮化解決當前我國城鎮化發展中存在的人戶分離嚴重、土地利用效率低下、區域發展不平衡的問題。在房地産調控方面也延續了此前調控區域差異化的策略，賦予地方政府更多自主權。

報告中提到，有序推進農業轉移人口市民化。推動戶籍制度改革，實行不同規模城市差别化落戶政策。把有能力、有意願並長期在城鎮務工經商的農民工及其家屬逐步轉為城鎮居民。對未落戶的農業轉移人口，建立居住證制度。使更多進城務工人員随遷子女納入城鎮教育、實現異地升學，實施農民工職業技能提升計劃。穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，使農業轉移人口和城鎮居民共建共享城市現代文明。

我們認為，有序推進農業轉移人口市民化，有助于解決我國當前城鎮化中存在的人戶分離嚴重的現象。國家統計局公布的數據顯示，2012年中國城鎮人口達到7.12億人，人口城鎮化率為52.6%。但這7.12億人中含有2.36億人的流動人口。剔除掉這部分人後，真實的城鎮化率只有35.1%。通過促進約1，促進約1 億農業轉移人口落戶城鎮，可以大幅提高戶籍人口的城鎮化水平，促進公共服務的均等化。

戶籍制度的改革，結合中央城鎮化會議的表述，我們認為政策的導向是重點發展中小城市，引導大城市資源向中小城市流動。這有利于化解目前部分三四線城市房地産供給過剩的現象，有利于行業平穩健康發展。我們知道，三、四線城市的房地産經過過去幾年大力發展，目前部分城市供給過剩的現象特别嚴重，甚至部分城市存在崩盤的風險。新增人口的流入将有利于消化上述區域過多的住房供應，化解市場潛在的風險。

報告中提到，加大對中西部地區新型城鎮化的支持。提高産業發展和集聚人口能力，促進農業轉移人口就近從業。加快推進交通、水利、能源、市政等基礎設施建設，增強中西部地區城市群和城鎮發展後勁。優化東部地區城鎮結構，進一步提升城鎮化質量和水平。

我們認為，加大對中西部新型城鎮化的支持，主要是為了解決當前我國城鎮化水平“東高西低”的區域發展不平衡問題。通過加大對中西部新型城鎮化的支持，能夠降低我國當前區域城鎮化發展水平的差距。未來随着地方政府融資渠道的逐步放開以及相關戶籍政策的落實，區域人口配置将更加合理化，區域型城市群的建設也有望進一步加速，中西部核心城市如重慶、成都、武漢、鄭州、西安等形成的城市群将崛起，形成該區域的重要增長極，同時該區域的房地産行業也将迎來新的發展機遇。

報告中提到，提高城鎮建設用地效率，優先發展公共交通，保護歷史文化和自然景觀，避免千城一面。加強小城鎮和村莊規劃管理。

我們認為提高城鎮建設用地效率有助于解決當前我國城鎮化存在的“土地城鎮化”的速度快于“人口城鎮化”速度的問題。數據顯示，2000年到2012年，城市建成區面積年均復合增長率為6.0%，而城鎮人口復合增長率只有3.7%。造成這一現象的主要原因是過去地方政府的績效考核乃唯GDP論英雄，部分城市盲目的大規模建設導致土地利用效率低下，同時工礦倉儲和基建用地對房地産開發用地構成持續擠壓，房地産開發規模用地占比從2008年的34%降至2012年的23%。目前來看，全國城市建成區的規模其實已經足夠，關鍵在于如何盤活存量土地和提高土地利用效率。我們認為繼續提升核心區域的容積率和優化土地供應結構（提高居住用地的供給占比）是盤活存量建設用地和提高土地利用效率的主要方法。

報告中提到，完善住房保障機制。以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700 萬套以上，其中各類棚戶區470 萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房並軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本适當的資金支持。

我們認為保障房的建設是建立房地産調控長效機制不可或缺的環節。當前我國房地産市場已經初步形成了中高收入階層買商品房，低收入階層靠保障房的格局。根據“十二五”規劃，“十二五”期間将建設3600套保障房，這意味着到“十二五”期末，保障房存量占比将超過30％，基本能解決城市低收入家庭及遷移人口的住房問題。此外，推進公租房和廉租房並軌運行，有助于解決當前存在的由于保障房定位不清造成的分配不公等現象。而創新政策性住房投融資機制和工具主要是為保障房建設提供資金支持。

報告中提到，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有産權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地産市場持續健康發展。

我們認為這表明一刀切的調控政策已成為歷史，未來地方政府在房地産調控上将具有更多自主權，區域調控政策差異化的策略将成為常态。事實上，這更符合當前不同城市嚴重分化的現實。而再次提出“抑制投機投資性需求”則意味着限購政策短期内不會退出（世聯的投資客占比數據在限購政策實施以來一直在15%左右波動，投資客占比數據在2007年和2010曾将高達45%，說明限購政策對于抑制投資性需求的效果明顯）。此外，除了強調增加中小套型商品房供應外，還強調增加共有産權住房供應，層次更為豐富完善。我們認為增加共有産權房的供應，能高效的補貼夾心層。由于我國的首付款比例要求在世界相比偏高，大量仍未被滿足的自住需求客觀存在，然而現階段市場供求狀況又決定不可以調降首套房的首付。共有産權制度事實上差别化降低了中等收入居民的購房門檻，有助于解決夾心層的住房需求。