中原地産：2013年成都市新建住宅市場分析報告

成交市場的驕人表現，帶動了開發商的推量信心，供應量的持續攀升也随之而來；二級市場的亮眼表現，也無疑催生土地市場的持續升溫。

前言

樓市飄紅猛于虎 萬般自嘲謝“蕭何”

“紙老虎”國五條 催生樓市“真市場” 2013年成都市場供需價齊漲，市場迎來繼2009年後的又一高峰。全年一手商品住宅供應2462.3萬平方米，環比上漲13.95%；成交2592.69萬平方米，環比上漲24.03%。而主城區市場表現尤為傲人，全年一手商品住宅供應1046.16萬平方米，環比上漲21.4%；成交1104.71萬平方米，環比上漲22.9%；供需兩端齊邁入“千萬”時代。取得如此輝煌成績，不得不感謝新“國五條”這一催化劑。3月份出台的“國五條”可謂是調動全國樓市的神經，出台前便有“史上最強”之稱，而在此之下，成交市場的躁動就可見一般；但出台後執行過程中的不了了之，使之不可不謂之為名副其實的“紙老虎”，在這只老虎的威勢下，成交市場井噴式釋放，並将之市場熱度延續至年末。而成交市場的驕人表現，帶動了開發商的推量信心，供應量的持續攀升也随之而來；二級市場的亮眼表現，也無疑催生土地市場的持續升溫，開發商拿地信心倍增，高價拿地顯現頻現。至年末，2013年“真市場”形成。

土地誠可貴 今年價更高 2013年土地市場熱異于往年，主要表現在：一、土地供量不漲反降，全年成都土地市場總出讓面積17780.77畝，環比減少29.69%；其中成交土地272宗，合計15410.06畝，環比下滑29.98%。二、土地出讓金額超越去年，全年土地出讓金額達674.56億元，環比上漲5.08%。因此，2013年土地市場熱，並非熱于供需增長量，而在于成交金額的上漲。正所謂土地誠可貴，今年價更高。

高新區衛冕之王 言獨孤求敗，成華區強勢崛起 欲黃袍加身 2013年高新區供需量穩居榜首，全年供應332.93萬平方米，環比上漲13.12%；成交337.95萬平方米，環比上漲21.36%。高新區供需量居高不下，頗有獨孤求敗之意，然城市向南延伸，行政中心、經濟中心南移，是其居高自傲的原因。但是市場永遠不缺乏冉冉升起的新星，2013年成華區強勢崛起，供應面積達273.81萬平方米，環比大漲64.335，成交面積255.11萬平方米，環比上漲62.55%；而區域大幅度的上漲主要得益于“北改”的推進。該區域具有明顯的剛需特征，其中的昭覺寺-驷馬橋、萬年場-保和均為剛需産品的集中地，在今年的闆塊供需排行中均位列前十，而成華區在年度闆塊供需排行中均占據3席。因此，成華區的崛起實屬必然，並有向高新區挑戰之意，黃袍加身未嘗不可。

開發商資金壓力 促使首付分期蔚然成風 2013年6月以來“錢荒”未能讓開發商産生資金壓力，但金融制度改革，銀行資金流轉的持續吃緊一直延續至年末；再加之明年美國QE的退出必然會影響到未來房企海外融資環境，對于融資渠道的較窄的中國房企而言，可謂是“内憂外患”。而資金的壓力也終于在年末顯露無疑。資金鍊的吃緊，促使開發商加速走量、回籠資金，而這也正好火了“首付分期”。首付分期優點在于，降低了置業門檻，釋放潛在客戶量，從而達到走量回籠資金的目的。但年末需求端因已過度透支而未能讓開發商如願以償。

主城區産品結構變化悄然發生 小四房恐難再顯傳奇 2013年主城區小戶型剛需産品占比逐年微幅縮小，改需産品市場占比微幅上升。其中，0-90㎡産品占比為58.74%，較去年減少一個百分點；而90-150㎡産品占比為35.27%，較去年增長0.7個百分點。産品結構的變化反映了人民生活水平的提高和對生活品質追求。而今年部分樓盤推出的70㎡以下的小四房産品恐難現12年小三房的傳奇，串紅瘋搶幾無可能。

中原地産：2013年成都市新建住宅市場分析報告