2013年回顧與2014年展望

2013年的樓市跌宕起伏，十分復雜，具有轉型和新舊政府交替的典型特征。新國五條、20%個稅、地王、錢荒、十八三中全會、深化改革、業績斐然、千億軍團……如何看待過去一年當中的種種變化？如何從已經發生的過往來預測和展望未來？

2013年樓市的特點：

政策調控與深化改革並行不悖

年初政府換屆前推出的新國五條與年末18屆三中全會前後出台的深8條、京7條、滬7條和穗6條，都依然是延續了上屆政府政策調控的基調和模式；而十八屆三中全會則預示未來将從三大改革入手，從土地制度、财稅制度和金融制度的深化改革來構建房地産市場的長效機制。提出要建立城鄉統一的建設用地，要财權事權匹配，要進行房地産稅立法，要增加住房供應和建立官邸制等等。但新政府的深化改革並不可能一觸而就，需要一定的時間和空間，因此上屆政府推行的調控政策還不能馬上退出，而各地政府年底出台的樓市調控政策也是在國家沒有明确政策出台的前提下推出的，這樣就形成一種獨特的轉型和換屆時期的特點：政策調控與深化改革並行不悖的局面和格局。最終，政策調控是需要讓路給深化改革和長效機制的。

地王頻出一線房價高漲與鬼城空城紛現溫州價崩並存

今年一線城市和少數二線城市地王頻出，房價不斷上揚，尤其是四個一線城市，房價指數同比漲幅都連續幾個月在20%左右。地王價格之高、規模之大，應該是到了前所未有的程度。一線城市土地出讓金再度暴漲。據媒體報道，2013年北上廣深土地出讓金均創歷史紀錄，合計土地出讓金突破5000億元大關，較2012年的2005億元暴漲150%。上海土地出讓金超過2000億，北京超過1600億，杭州也連續幾年過千億，而去年只有400億的廣州，今年也增加的600多億。原因主要是，主力開發商撤出三四線城市、回歸一二線城市，造成局部土地供應短缺，形成兩極分化的格局。另一方面鄂爾多斯鬼城空城與溫州房價大跌也引人關注，三四線樓市趨冷的态勢並沒有因為新政府推動的新型城鎮化而有明顯改變。

錢荒、房貸和流動性收緊與開發商資金充裕資金外流並存

自去年5月以來，銀行房貸和錢荒錢緊廣受矚目。坊間不禁盛傳“樓市風險論”：作為與房地産商、地方政府並肩的的銀行繫統開始後退，意味着房地産市場長期以來的多空博弈發生了重要的力量改變，樓市風險已達到臨界點。從房貸提升門檻的時間表可以看到：5月只有百萬以上房貸才享受85折利率；6月底廣州僅剩3家銀行保留房貸利率85折；7月中國人民銀行決定，全面放開金融機構貸款利率管制，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則确定貸款利率水平，但對個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整；8月部分銀行表示申請審批和放款時間上可能延誤，建議客戶謹慎考慮；9月房貸荒蔓延至二三線城市，業内人士披露房貸不掙錢是重要原因；10月央行重申支持首套房貸政策不變。而另一方面，開發商進軍海外和大量國内資金外流的現象也十分嚴重；境外上市的房企境外融資的規模也在不斷加大。

2014年樓市展望：

最近，世聯地産董事長陳勁松在一次論壇上發表題為《2013年房地産市場總結以及2014年房地産展望》的演講。陳勁松表示，2013年1-11月份，全國房地産開發投資77412億元，同比增長19.5%。加之2011年新開工面積拐點已經出現，從2013年開始中國房地産銷售面積正式進入高位平台期。雖然2013年土地的拍賣還不錯，但是已經在高位整理了，中國房地産終于接近頂點了，非常值得留意。二線城市将是明年的主場，将主導中國房地産的未來，以省會城市為主導的情況開始出現。中國房地産已正式步入下半場，上半場的好日子基本到頭了。對于房價預期，他認為2014年需求會下降，當需求增速迅速下降的時候，它會帶動銷量和房價軟着陸；2014年會像2008年那樣，全國均價出現絕對值下跌，但很多城市樓盤價格腰斬的硬着陸狀況不會出現。

世聯地産發布的樓市分析也表明：購房者信心明顯下滑，樓市量價上漲幅度将回落。世聯認為,2013年4季度雖然市場的成交仍維持在高位，但是一線城市和部分房價上漲過快的二線城市加大了限購和限貸的力度，政策的收緊對購房者的心理預期造成了一定的負面影響。此外，市場流動性持續偏緊，銀行間拆放利率中樞上移，大部分銀行由于信貸額度受限，紛紛暫停房貸等因素也幹擾了購房者的心理預期，使得本季度購房者信心指數明顯下降。十八屆三中全會為未來的房地産市場确定了基調——即以市場自身運作為主、地方差異化調控為輔的運作模式。在這一大背景的影響下，本季度不同類型、不同地區的購房者預期出現了很高的一致性，即看漲房價和成交量的購房者仍占多數，但預期房價和成交量漲幅将有所回落。受此影響，購房者對未來半年房地産市場的樂觀程度有較此前有所下降，未來半年住房量價上漲幅度将逐步收窄。

我基本認同世聯董事長陳勁松和世聯地産對2014年樓市的分析和判斷。2014年無論是經濟形勢，還是金融形勢和房地産形勢都不容樂觀。如果GDP和M2能保持平穩或上行，房地産的日子會好過一些；如果GDP和M2呈現下行态勢，房地産的日子将會很難過。房企應當審時度勢，防患于未然，做最壞的打算和最積極、最努力的應對。