仲量聯行：調控措施及潛在加息将繼續影響2014年住宅市場

市場對美國聯儲局可能于縮減量化寬松規模後加息的憂慮日增，加上香港樓市調控措施可能持續，2014年住宅市場将繼續受壓。

　　根據仲量聯行今日發布的2013年度香港物業市場回顧，市場對美國聯儲局可能于縮減量化寬松規模後加息的憂慮日增，加上香港樓市調控措施可能持續，2014年住宅市場将繼續受壓。同時，商業物業的資本值在2013年升至新高後，預期于2014年大致保持穩定。

　　寫字樓市場

　　2013年，甲級寫字樓租賃市場繼續受壓，1至11月份的整體淨吸納量為263,200平方尺(淨面積)，較2012全年的160萬平方尺(淨面積)大幅下滑。市場需求仍然疲弱，租賃成交主要集中于面積不足5,000平方尺的小型寫字樓，而有需要租用大面積寫字樓的租戶為節省成本，則選擇中區以外的地區，如九龍東等。

　　主要分區市場的租賃表現不一。2013年1至11月份，綜觀各主要分區市場，只有灣仔／銅鑼灣區錄得正淨吸納量。中區租賃市場開始逐步回穩，1至11月份淨吸納量僅縮減3,300平方尺(淨面積)。這主要受惠于中區高級寫字樓市場的租賃需求持續改善，其淨吸納量從2012年全年的84,800平方尺(淨面積)增長至今年首11個月的100,300平方尺(淨面積)。此外，租戶的承租能力明顯提高，越來越多租戶願意以較高租金續約或升級至更優質寫字樓。

　　盡管銀行業縮減規模的趨勢持續，部份大型外資銀行更于年内讓出多余的寫字樓樓面，但金融、保險、房地産及商業服務業(FIREBS)仍為帶動寫字樓租賃需求的主要動力。反觀中小型銀行則趁機進一步擴張，其中中國民生銀行擴充至美國銀行中心及中遠大廈，美國紐約梅隆銀行(TheBankofNewYorkMellon)則進駐太古廣場3期。

　　除灣仔／銅鑼灣區外，大部份主要分區市場的空置率均攀升，致使2013年第四季度的空置率創下自2012年以來的新高。盡管中國建設銀行大廈的租賃交投活躍，帶動中區高級寫字樓的出租率，但中區的整體空置率于11月底仍升至4.6%，空置率主要集中于部份中低級寫字樓。九龍東的空置率達8.4%，為各分區市場中最高，主要由于包括恩浩國際中心和海濱道181号等分層出租大廈完工後樓面供應增加所致。

　　整體租金水平在去年下跌後逐步回升，2013年1至11月份錄得1.2%的增長。中區租金于首季止跌回升，逆轉自2011年年中以來累計17%的跌幅，並于今年上半年錄得輕微增長。但回升勢頭很快逆轉，租金于第四季再度回落，導致中區首11個月整體租金仍然錄得負增長。然而，與2012年11.1%的跌幅對比，中區首11個月的租金跌幅已顯着放緩至0.7%。此外，由于尖沙咀部份商廈空置率上升，令該分區的租金在三年來首次下跌。九龍東方面，部份新商廈的業主把空置的分層樓面轉賣為租，並下調租金叫價，導致該區的租金增長放緩。

　　仲量聯行商業部主管龐定勤(BenDickinson)表示：“随着全球經濟持續改善，預期寫字樓的租賃需求将于2014年回升，各分區市場的租金水平亦将逐步上揚。盡管2014年料将有約894,000平方尺的新增甲級寫字樓供應，但大多數将用作分層出售或位于非傳統商業區，對大型企業的吸引力不大。因此，我們預期新增供應将不會對核心分區市場的租金表現産生重大影響。在需求改善、空置率下降、短期供應緊張及租戶承租能力提升的支撐下，我們預期甲級寫字樓租金将于2014年上升約5%。

　　商鋪市場

　　中國内地訪港旅客人數持續增長，繼續為香港的商鋪市場帶來支持。2013年首10個月，中國内地訪港旅客人數達4,450萬人次，按年增長18%，並占訪港旅客總人數的75%。至于訪港旅客總人數按年僅增長12.3%。在中國内地訪港旅客當中，約67%持自由行簽證訪港，越來越多的内地訪港旅客傾向在靠近邊境的新興購物區進行一日遊。2013年1至10月份，内地訪港一日遊旅客的數量按年增長20.6%。

　　2013年零售銷售表現反復。上半年，珠寶及手表銷售表現強勁，帶動零售銷售按年增長15%，但下半年7月至10月份則放緩至7.2%，主要是因為黃金購買潮減退所致。此外，受惠于内地訪港旅客對生活必需品的需求上升、商店積極促銷及新分店開業，百貨公司的整體零售銷售增幅由2012年的9.7%大幅增加至2013年1至10月份的20%。

　　盡管零售銷售增長放緩，核心購物區的商鋪租賃需求仍然強勁。加上商鋪供應有限，租金持續攀升，2013年首11個月，高級優質購物中心及一線街鋪租金分别錄得4.7%及4.1%的增幅。

　　租金持續高昂，越來越多的零售商對租金上調持審慎和保守态度。更多零售商選擇在中區以外非核心地段的高級優質購物中心擴張和開設新店鋪，令傳統核心與非核心購物區之間的租金差距收窄。此外，亦有部分零售商選擇開設限定店或網上店鋪以避開高昂的租金。

　　仲量聯行商鋪部主管郭富禮(TomGaffney)表示：“即将到來的聖誕節及元旦假期将吸引更多旅客到港，並進一步刺激消費。展望未來，中國内地訪港旅客将繼續支持零售市道，預期2014年整體零售銷售額的增長将維持在長期平均水平。來自二、三線城市的内地訪港旅客對中檔價位的奢侈品需求将更為殷切，此消費模式的轉變将有利中檔次零售商的發展。由此，我們預期2014年商鋪租金将溫和增長約2%至4%。

　　住宅市場

　　住宅市場氣氛仍然普遍低迷，政府樓市調控措施繼續為住宅市場帶來壓力。2013年首11個月平均每月的整體住宅銷售成交量為4,200宗，較2012年全年平均每月的6,800宗下跌38%，更低于非典型肺炎時期(2003年3月至5月)平均每月的4,700宗，僅為長期平均每月8,200宗的51%(1996年1月至2012年12月)。

　　樓市調控措施削弱買家興趣，並降低潛在買家的購買能力，導致豪華住宅市場的銷售量及成交額大幅下降，價格介乎港币3,000萬至5,000萬之間的豪華住宅銷售量跌幅最為明顯，2013年首11個月較去年全年下降超過60%。

　　發展商逐漸适應在4月底全面實施的《一手住宅物業銷售條例》，一手銷售市場于下半年逐步回暖。然而，由于市場氣氛低迷，發展商采用較保守的定價策略，並為吸引潛在買家提供了更多優惠。因此，新推出的住宅物業如天玺和柯士甸站TheAustin獲得熱烈的市場反應，但亦導致潛在買家延遲置業，等候二手市場出現價格大幅調整。

　　一手銷售市場的折扣優惠導致二手市場賣家不得不調低叫價。住宅市場的資本值亦因此下降。2013年1至11月份，中小型住宅及豪華住宅市場的資本值分别下跌2.6%及1.9%。租賃市場方面，盡管繼續受到非金融市場的需求帶動，但受越來越多的租戶租金預算減少影響，豪華住宅租金受壓，今年首11個月豪華住宅租金下滑3.3%。

　　住宅市場的供應量仍然有限。預期2014年将有16,800個單位竣工，略高于2003年至2012年十年期間平均每年14,600個單位的水平，但仍遠低于1990年至2003年長期平均每年的27,000個單位。預期2015年将有15,400個單位竣工，直至2016年底，供應量才升至18,000個單位。

　　仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示：“鑒于美國可能加息，加上香港政府可能采取進一步的調控措施，我們預期住宅銷售表現仍然疲弱。因此，住宅市場的資本值仍将受壓並繼續溫和調整。盡管如此，只要低息環境持續及供應緊張的局面不變，我們預期住宅價格将不會暴跌。我們相信2014年市場的購買需求仍将維持在目前的水平。

　　工廈市場

　　對外貿易環境仍未穩定，今年1至10月的整體進出口總額分别按年增長3.9%及3.8%。加上利潤率進一步收窄及租金創新高，第三方物流營運商對擴展業務更為謹慎，導致2013年租賃交易放緩。然而，租賃需求得到了工廈項目翻新與重建及本地零售市場需求所支持。

　　空置率持續偏低，加上新增供應有限，進一步支撐工廈物業租金。例如，由于空置率進一步收窄，貨倉租金穩步增長。預計貨倉市場整體空置率将下降至3%以下，貨倉租金于11月底維持在每月每平方尺港币10.2元的價格，創歷史新高。然而，工廈翻新或重建後提供更多寫字樓樓面供應，令市場競争加劇，工貿大廈物業租金增長放緩。

　　香港仲量聯行工業部主管劉毅強表示：“盡管對外貿易環境充滿挑戰，然而第三方物流營運商将繼續謹慎擴張，我們預計貨倉需求将保持溫和增長。由于短期内沒有新增供應，我們預期明年的租金将繼續溫和上升5%以内。

　　投資市場

　　自二月政府調升物業市場的印花稅以來，投資市場于2013年持續疲弱。2013年首11個月，四個主要物業市場的投資總值達港币500億元，較2012年全年下跌超過50%。然而，資本值相對穩定，其中工業市場錄得最大增幅，主要受惠于舊工廈項目的翻新及重建。

　　2013年1至11月期間，共錄得179宗成交額超過港币一億元的交易(不包括賣地在内)，較2012年全年錄得的363宗交易下降51%。2013年的市場投資焦點為寫字樓，投資金額約占總投資金額41%，其次為商鋪(22%)，住宅(20%)及工廈(17%)。

　　盡管成交量下跌，商業物業市場的資本值繼續上升。投資活動主要由用家的需求帶動，並主要集中在非核心地段。在寫字樓市場，非傳統商業區推出的新發展項目引來投資者及用家極大的關注，其中包括位于黃竹坑的環匯廣場、長沙灣的億京廣場二期及九龍灣的恩浩國際中心。許多中國公司及國際保險公司也對非核心市場的長期投資機會表示興趣。商鋪市場亦出現向非核心區域發展的趨勢，投資者迅速将重點轉移至黃金地段的二線街鋪及非核心地段如荃灣、屯門及沙田的商廈。

　　曾煥平表示：“展望2014年，監于樓市調控措施及利率可能上調等的潛在風險因素，我們預期投資需求将持續疲弱，市場氣氛可能轉趨負面。然而，預計商業物業的資本值在達到歷史高位後大致保持穩定，更多的非核心資産将受到投資者的青睐，投資者亦期望藉機獲利套現。因此，我們預期甲級寫字樓及高級街鋪的資本值将大致持平，而貨倉的資本值将于2014年增長約5%。鑒于沒有迹象顯示政府短期内将撤消樓市調控措施，我們預期豪宅與中小型住宅物業的資本值将于2014年下降約10%至15%。