蔡雲：後限購時期的商業地産

　　蔡雲：很高興今天有這麼一個機會跟大家在一起再次探讨有關商業地産的問題，上午的會更偏重于宏觀一些，下午的會可能更偏重于市場的政策跟微觀的政策。

　　親愛的同行們，自從中國房地産業協會成立商業地産專業委員會，我們研究商業地産也将近有6年時間，商業地産成為我們這個行業，特别是最近一段時間越來越老生常談的問題。房地産調控從房地産誕生那一天起，房地産調控就是伴随着這個産業而來的，多少房地産調控催生着房地産市場發生變革，随着我們的經濟發展、市場的發展，特别是我們需求的不斷發展，房地産業從它誕生到今天，發生了翻天覆地的變化。我們今天坐在這里，再次探讨有關中國商業地産問題，我想是非常合時宜的，特别是在商業地産的繼續發展過程中，它的細分可能會出現旅遊地産、養老地産、産業地産等等，說明我們這個行業更加成熟、穩健的發展。

　　既然我們下午談的問題非常專業，那麼我們先撇開調控來談商業地産，我們試一試從房地産這個産業細分市場出來的商業地産，商業地産這樣登上了歷史的舞台。最早的是老的百貨公司，在解放初期的時候，以各個城市的百貨大樓成為百貨業的誕生，我們可以看到，最早的百貨大樓，鄭州百貨大樓、桂林百貨大樓，等等這些百貨大樓都是當時商業的代表，這是我們在計劃經濟時期的代表體現。随着改革開放以後，房地産行業進入了投資領域，在房地産行業當中出現了小區配套底商，在這時候，我們的投資主體由原來的政府投資主導建設百貨大樓，包括一商、二商等等企業公司的出現，都是政府主導的商業形态。到了改革開放以後，特别是房地産行業在市場上進行了商業地産投資，當時不叫商業地産，當時我們叫小區底商，當時在小區底商當中，我們的房地産企業第一次以投資主體的形式進入了商業地産。從這時候開始，我們投資主體發生了巨大的變化。随着2001年萬達第一個在長春沃爾瑪開辦的商業綜合體，我們看到這個圖，萬達的商業綜合體不叫什麼綜合體，只是一個沃爾瑪的購物廣場，到今天我們所在的地方，廣州白雲機場的萬達廣場、大悅城、整個現代化的購物中心，商業地産終于以房地産投資行業的姿态站上了歷史舞台，成為商業地産的主宰。這是一個大概的發展歷程。

　　随着房地産市場的發展，今天上午我在論壇上說了，我從來沒有認為商業地産是孤立出現的，就是因為商業地産的發展有不同的原因，是復合型的發展，比如說在我們國家經濟的發展，特别是新型城鎮化的發展，包括房地産大量住宅地産的上市，催生了人們對美好生活的願望，對消費的升級，導致出現了商業地産的發展。我們可以看到國家統計局的數字，今年1—6月份，我國商業地産的商業營業性用房同比增長了8.3%，辦公樓增長得更多一些，這也表明我們國家的經濟發展水平和經濟實力的提升，辦公樓增長了31.7%，商業地産在近幾年的發展是非常迅猛的。

　　接下來我想說一下現在商業地産發展的現狀。首先我們知道，随着城市化進程的加快，特别是新型城鎮化的提出，商業地産當中開發建設的主流産品是商業地産。我們知道一個城市要打造一個名片，要進行城市升級、消費水平的提升，肯定是由商業地産、由地標性的建築來拉動這個區域，或者整個消費的發展，所以商業地産發展是城市發展的主流，這是我們的現狀。另外，在城市發展當中，城市綜合體成為商業發展的主要形态，大家知道随着産業的聚集、人口的導向，特别是整個土地集約化的使用和利用，城市的更新換代，綜合體以它最完美的、最科學、最合理的形态出現在城市當中，我們知道在城市當中最富美的城市天際線就是城市綜合體。商業地産在增強城市的綜合實力，完善城市功能上起到了一定的作用，包括國外，第一個城市綜合體誕生是在法國，在城市經濟發展過程中，城市綜合體都起到了很大的拉動作用，城市綜合體構成的人性化的繫統，包括合理的消費的繫統，有着集約發展的多重任務，因此它成為城市的發展，特别是城市商業地産發展的主要形态。現在的商業地産主要集聚在一線城市，随着經濟的發展，特别是強調新型城鎮化的建設，一二線城市、三四線城市，甚至個别大企業把它的商業地産觸角伸到了五線城市，商業地産在集中放量的時候，它在各級城市中都有很大的發展，城市經濟發展不光是在一線城市，在中小城市也得到了長足發展，我們這里且不談它的多與少、集中與分散的問題，我們只是講這麼一個城市的整體現狀。

　　商業地産的現狀大家有目共睹，特别是在座的同行們，我們親自操盤了很多的商業地産項目。在這個過程中，我們應該靜下心來考慮一下商業地産究竟存在什麼問題，這些問題怎麼去應對，應對以後我們怎樣展望這個市場，我覺得這是今天我們要讨論的更深層次的問題。首先，目前的市場是集中放量，1—7月，商業營業性用房投資是5000多億，在整個的投資過程當中，同比增加8.3%，其中現房銷售增長了-2.2%，期房增長14.7%，說明我們的商業地産目前主要還是在開發的過程當中。在這個過程中，就出現了個别地區總量過剩的問題，剛才朱會長也講了，房地産的發展也存在着兩極分化，力求做到一個總量合理、結構平衡的問題。在今年的市場發展，我們可以看到，京滬兩地的營業用房是量價齊升，同時投資量增長也非常快。北京市的房地産是供求兩旺的，可以預見我們在短期内，特别是中國經濟不斷向好發展的過程中，随着市場發展得更加完善，我想商業營業性用房會繼續得到利好消息。但是随着投資量增加，市場供應量增加，這種潛在的過剩的局面肯定會出現的，這就造成了商業環境的不穩定，我們現在談到商業地産投資的問題，特别是投入量的問題，以成都、沈陽、武漢、貴陽最為明顯，成都的天府新區從去年開始大概是有100個城市綜合體同時上市，這樣就面臨着一個市場的接納問題。同樣，沈陽在2010年就提出金廊消費去，它有500萬平方米的面積，這些城市現在的競争非常激烈，導致市場狹窄，這只是我們同業的競争，還不包括市場的規劃問題，這是當前市場存在的問題。

　　市場存在的這個問題是由什麼而來的？我們都是業内人士，我們在判斷這個市場，發現這個市場出現問題的時候，我們要深究市場出現的問題，它究竟怎麼導致這個現象。我們深究了市場的問題之後，可以看到未來的發展方向。首先商業地産還處于開發的初級階段，包括我們商業地産的開發模式、開發功能，以及産品設計的落後局面，是當前商業地産開發的普遍情況。我看到今天會場來了一個是三磊設計的張總，我昨天還說到商業地産的設計問題，我們的開發企業在跟設計公司進行溝通的時候，我們沒有一個清晰的定位，我們在跟商業地産設計企業溝通的時候，我們拿不出一套完整、成熟的想法。我上個月跟張總在一起交流，他說他們從美國引進了一個專門做商業地産開發的合夥人。随着市場的成熟，我們的行業會越來越成熟，在這個過程中會涌現出一批優秀的商業地産設計者，帶領我們行業共同在設計、規劃上走出一條新路。接下來還有一個致命的問題就是運營管理水平與市場相距甚遠。我們知道在商業地産開發過程當中，有很多房地産企業是被迫進行商業地産開發的。在這個過程中，他沿襲的老是的住宅開發思路去做商業地産，我們的住宅是蓋了以後賣，賣了以後拿收益，但是商業地産它是靠長期運營，從運營中獲取收益的全過程的産業鍊的形式。在這個過程中，老的物業管理公司的形式不适應這個發展，更新的是資産的增值和保值。在目前這個市場上，我們僅僅限于管理，誰和管理是低水平的，可能就是維持一下購物中心的租金、日常的衛生管理等等，是物業管理的概念。但是真正市場需要的是對物業的增值和保值的作用。這離我們現在所要求的管理是相距甚遠的。

　　接下來我再說說融資的情況。在市場的發展過程中，開發企業過去的資金來源就是兩種，一種是自有資金，一種是銀行貸款，随着商業地産的發展，自有資金和銀行貸款不足以支撐商業地産整個項目的完整的構建過程，更重要的商業地産是需要我們在運營當中獲得它的增值和保值收益。在這個過程當中，商業地産原有的投資、融資模式都不适應了，在這種情況下，我們更多的希望在整個商業地産運營當中，需要開發資金的前置，同時需要有開發資金的退出機制，需要更多的房地産信托基金，這樣才能使我們的行業得到長久的發展。我想随着經濟的發展，一個是房地産信托基金，還有一個是商業抵押貸款，這兩個是非常重要的，一個是股權性質的證券産品，随着政策的逐漸明朗，我想房地産信托基金在我們國家是越來越近了。另一個就是商業抵押貸款，這樣保證了産品的證券化，這也是我們做商業地産很重要的點。

　　當前商業地産領域的同質化非常嚴重。由于商場都是一面鋪開的，它的競争非常激烈，同樣的商品進入不同的商業，這也會是有一個問題。另外一個是電商沖擊，它現在對實體店産生了很多的影響。當然體驗式消費可以使商業地産有比較好的發展，但是

　　還有就是商業地産人才短缺問題，房地産的人做商業地産是非常少的，我們還需要復合型的人才。

　　下面談談我們對市場的展望，随着人們生活水平的提高，大家對高端商業的需求越來越多，多層次、多類型、多模式的商業地産成為今後發展的主要特征，不再單一的購物中心，不再單一的寫字樓，而是多層次的，有文化驅動力的商業地産，可能是我們的重要發展方向。高素質的運營管理也是可持續發展的根本手段，我們行業需要復合型的人才進入這個行業。

　　随着我們國家的商業地産的發展，随着經濟的發展，我們還很大的一塊空間運營、維持商業地産的發展，随着商業地産的健康發展，可能會帶領房地産行業的正常、健康、穩定的持續發展。今天由于時間關繫，我就不一一展開了，謝謝大家。