王小廣：經濟轉型與結構化改革中的商業機遇

　　王小廣：很高興能夠參加這麼一個盛會。今天是一個年會，它帶有一個總結性，展望未來的特點。給我15分鐘的時間，我就給我出的題目講三點意見：首先講一講商業地産為什麼要轉型，對商業地産的潛力，我做一個大致的分析。然後講兩個觀點。

　　大家知道，我們現在處在一個非常關鍵的時期，中國經濟進入一個新的階段，只有轉型升級，才能保持經濟持續健康發展的這麼一個新的階段，就是說我們沒有别的路可以走。所謂全面深化改革，目的就是促進這個轉型，這個轉型不能完成，我們中國夢就不會實現，這是一個大背景。具體到我們的房地産是什麼樣的情況？我經常說的一個話，我預測中國經濟的未來，我說這一輪經濟增長靠房地産推動，這是毫無疑問的事情，但是沒有房地産的調整，中國這一輪增長就不可能見到底部。就是說中國這個調整的壓力會持續的存在。這個動力從趨勢來講它一定會減弱，所以我對未來中國經濟調整的壓力，我認為非常大，所以房地産本身需要調整。這個調整，包括過去主要是以住宅為主的房地産的轉型，也包括商業地産這幾年的過熱之後的轉型，所以我認為我們的房地産業的轉型非常迫切。

　　商業地産和住宅地産的特點是非常不一樣的，住宅是一次性的賣，商業地産是需要經營的。房地産是城鎮化的成本，中國城鎮化非常滞後，原因就是房地産的成本太高。商業地産也有這種關繫，地産也是商業的成本，這個特點決定了商業地産不能靠漲價、靠盲目擴張的方式來發展，因為它是直接的成本，所以我認為商業地産的轉型，更凸現了房地産轉型的特點。我一直比較看好商業地産，我認為住宅地産調整之後，商業地産調整肯定要接上去，但是它的轉型方式不太一樣。

　　我認為我們不能很窄的看待商業地産，現在我們的商業地産占多少呢？從大比例來講，住宅之外的非住宅的地方都屬于商業地産，在全國大部分地區的商業地産，從總量上分析還是不足，全國只有13.7%是商業營業用的面積，寫字樓約占5%。我這里講的商業不限于零售方面的商業項目，包括很多零售業的地産。北京有50%的商業，上海也接近50%，這兩個地方已經成為我們發展的樣闆。我認為現在商業地産的發展還有很大的空間的。這是我想講的第一點。

　　第二，商業地産的發展，有兩個方面比較重要，一個方面，中國的城鎮化的發展，瓶頸到底在哪里？我不講住宅房價，除了房價之外就是我們的城市，我們的城市能不能促進商業的發展，使我們的商業地産有巨大的生存空間？我認為不行。現在那種攤大餅的方式，成本極高。商業需要城市均勻分布的體繫，我們的城市建設只有大路，沒有街道，商業很難發展。搞一些大的商場，那是洛杉矶的城市結構，特别是郊區化的某一個部分，它只是商業地産的一個小的部分。最大的部分應該是蘊藏在我們的生活區域里面的，在街道的每一個結構里面的，可是我們現在的城市結構是不适合我們的商業發展的，那麼我們怎麼辦？這里面的機會在哪里？我認為要改造城市。中國要想提高城市承載力，要想解決商業市場真正的空間，必須改造我們的城市。

　　紐約、東京、香港這些城市是怎麼發展起來的？是從兩層樓拆了變成5層樓，5層樓變成了10層樓，10層樓變成了20層樓，20層樓變成了50層樓。我認為現在中國地産發展進入雙摩時代（摩登、摩天），我們需要重新構造我們的城市結構，改造我們的城市。那麼我們的商業地産商們想過沒有？大家現在都在做城市綜合體，以萬達為代表的，一個大型的城市綜合體，現在在中國，這幾年以狂飙之勢在發展。我在很大程度上充分肯定萬達模式，因為我認為它找到了一個把城市的零散的要素重新組合，把它加了很多的功能，形成一種復合的方式。但是一個城市只能有一兩個萬達廣場，它還需要很多小的商業，需要更小的“萬達廣場”。

　　在幾年前我去佛山，有一個人想搞商業地産，我建議他到縣城去搞，做商業地産的人，可以把城市變得更加緊湊，把一些零散的東西更加集中起來，這里面有巨大的機會。

　　我們老是想着擴張，去搞攤大餅的方式，實際上是把商業的要素全分散了。郊區一大堆的摩天大樓，把商業的氛圍完全破壞了，街道才是商業之本，這是第一個機會。第二個機會，跟摩登有關。我認為就是汽車化。我們講的城鎮化，實際上是伴随着汽車化、汽車消費、汽車生産的過程，這是任何現代社會必然的結果。我們現在很多人反對汽車，我認為汽車是加快城鎮化，是發展商業地産非常好的一個機會。

　　7月份的時候，我到加拿大做了一次旅遊。剛才楊總說，按照現在的格局下，需求是有問題的，我同意他的觀點。但是你要換一個角度，你要把汽車化和以後中小城市的發展結合起來，需求還是有的。我們現在城市戶籍人口只有4億多，只占全部人口的35%，還有8億多農民，特别是2.6億農民工變成市民之後，那個需求就會擴大很多，還需要繼續城鎮化。汽車化跟城鎮化，跟商業地産有什麼關繫呢？我在美國、加拿大看到的情況是，汽車化創造了一個一個的小城鎮。我開着車去旅遊，去逛祖國的大好河山，我開一兩個小時就要休息，那要找個地方，我開幾個小時以後我要加油，我開幾個小時以後，我要吃飯，我的車壞了，我需要修理。我們發現，這樣的小城鎮就會因此應運而生。為什麼我們的城鎮化搞不起來？我們把高速公路封閉起來，我認為我們要加快高速公路免費，把周邊的圍牆拆掉，周邊可以形成很多商業。

　　我們現在是服務區的模式，服務區又被壟斷了，所以沒有一個服務區變成城鎮，沒有城鎮就沒有需求。我認為汽車化會帶來城鎮化，這個真正的城鎮化是解決人的問題，同時又解決需求問題，這個需求就是商業的機會，就是商業地産的市場。

　　我認為我們很多地方的商業地産是短缺的（我講的不是商店），現在很多的商店按照住宅的方式來操作，大家都來賣店鋪，大家都變成老闆，都變成地主，這種模式一定會把商業搞死。我剛才講到汽車化，還有一種業态，就是汽車旅館。現在高檔的旅館是沒問題的，中檔的也還可以，但是汽車旅館現在是沒有的，這方面的商業地産現在還非常缺。我去過很多的城市，我發現只要開一次很大的會，馬上酒店就緊張，因為你的投資主要是住宅，你對許多其它的跟我們現代生産質量提高的相關的需求沒有很好的關聯，所以導致我們感到有的地方很過剩。