合理合法解決小産權房問題的七點思考

關于小産權房，一種理論認為“存在就是合理的”，但前面應該加上一句“這種存在首先應是合法的”，否則讨論就不在同一起跑線上了。

我們並不需要讨論所謂的小産權房多便宜、多受市場歡迎，這是毫無疑問的。政府在保護農民利益上、在新農村的改造與建設上給予了極大的政策傾斜，未按國有土地的商品房建設方式收取土地出讓金及各種稅費，這種房屋的價格自然要便宜得多。雖然法律上小産權房的供給對象是農民，但這種專門給農民的優惠如果轉為市場化的商品，卻是對法律的挑戰，也是對市場經濟的挑戰。

市場經濟是在現有法律制度條件下承擔投資風險和預期收益的。當市場中的生産方式、交易規則發生變化，並且不能用現行法律給予保護時，那麼市場秩序就混亂起來，最終将阻礙市場經濟的發展。

小産權房出現的原因很多，有的來自于當地政府與農民在征地時的一種默許式的交換；有的是鑽了非耕地與非建設用地之間的空子；有的是建設之時就違法建設；有的是建設時期手續齊全合理合法，但在向城市居民銷售的環節撞了《房地産管理法》的牆……這些原因恰恰使小産權房成為《物權法》中拒絕保護一種用益物權。

建設時就違規或違法的，用什麼行政手段處理都不為過。房子本身就違法，沒有什麼應保護的，否則就無法可言了。

而建設時並不違規或違法的，或許可以靈活處理，畢竟這是合法的建築，違法的只是銷售行為，至少房子的合法性應保護，而購買的對象不應保護，分清了這兩者之間的關繫，也許就能找到解決的方式。

我個人認為在法律不能變更的情況下，也許可以用以下方法盡可能合理合法地解決小産權房問題。

一、将建設時合法、銷售時不合法的小産權房全部依法沒收，歸政府所有。

二、為保護農民的集體利益，對沒收的合法建設的房子給予合理的補償，補償的方式有多種選擇。

三、政府在總的用地指標中，用建設用地指標轉換，讓這些合法建設的小産權房在沒收之後變成有城鎮建設用地指標的大産權，使其用地合法化。

四、将這些房屋變成經濟适用住房或廉租房，用于當地的社會保障，省去開發商補交土地出讓金的麻煩，而政府也省了新征地與建設的麻煩。

五、可以用政策性租賃或廉租的方式(政府定價)将這些房子交給農民組織管理，這樣可以合理降低補償費用，用租金作為農民的長期收益，解決土地被占用後農民的就業與收入保障問題。

六、已購房的人並不能擁有合法的産權，為了避免引發大量的社會矛盾，那麼在沒收時可以用行政與經濟相結合的手段來合理解決：可以解除合同(合同本來也無效和不受保護)，在給農民集體的補償時扣除農民集體已收入的房款退還給購房人；對于符合享受政策性租賃房或廉租房標準的家庭，将房款轉為長期租賃的費用，也可以用貼現的方式延長租賃期限；用應享受該住房保障人的後續資金轉換。

七、在徹底處理小産權房問題之後要嚴格管理，不能再出現此類問題。畢竟各地政府的财力有限，社會保障的範圍有限，不能用政府的财力為這種違法交易買單。

現階段政府面臨的重大問題之一就是未能有效地建立住房的社會保障體繫，那麼，政府恰恰可以利用清查整頓小産權房的機會進入市場，用行政管理的方式使其合法化。這樣既保護了原有購買人的利益，也保護了農民的利益，同時解決了維護市場秩序和建設社會保障性住房的問題。

我不是政策的制定者，但我認為不應将這些房子全炸掉(違章違法建築除外)，無論如何這是一種浪費。政府也不應該讓這種違法的交易繼續存在，更不應讓農民承擔風險與損失。光靠限禁的政策是不行的，最好的辦法則是讓小産權房在現有的法律框架下合法化，使其有利于社會發展和解決低收入家庭的住房問題。