報告：深圳2013年第三季度寫字樓租金穩中有升

第3季度，受新增供應較少、租金偏高以及部分企業購臵物業自用等因素影響，甲級寫字樓租賃市場新增需求有所減少。

　　總述

　　第3季度，受新增供應較少、租金偏高以及部分企業購臵物業自用等因素影響，甲級寫字樓租賃市場新增需求有所減少，全市甲級寫字樓吸納量環比上季度下降55.11%至22,059平方米；租金小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元）。

　　商業項目的大量興建導致深圳零售業競争愈加激烈；而電子商務的快速發展也令傳統零售百貨受到沖擊。盡管位于新區域的購物中心業績增長依舊乏力，但核心商圈的成熟購物中心經營依然無憂。多家購物中心于本季度進行了局部調整和品牌升級，換租升級的同時，部分核心商圈購物中心的租金也實現小幅上調。

　　随着海外經濟的復蘇，深圳進出口狀況有所好轉，保稅倉租賃需求也有所增加。電商的快速發展帶動普通倉儲物業需求不斷上升。受傳統倉儲物業供應逐年減少影響，倉儲業往外圍區域轉移趨勢明顯。IT、動漫、文化等産業的快速發展，拉動研發辦公物業需求不斷增長。在先進制造業及戰略新興産業的支撐下，工業廠房租賃需求較為穩定。

　　受下半年供應減少及銀行信貸收緊等因素影響，購房者觀望情緒加重，住宅成交量下滑明顯。二季度高端物業集中供應大幅拉高了新房成交均價，而後高端物業供應比重逐漸回落，帶動全市住宅成交均價連續兩個月環比回落。

　　經濟概覽

　　深圳總體經濟保持穩中趨升。上半年全市生産總值達6,013.77億元，比去年同期增長9.5%，增速比去年同期提高1.5個百分點，比一季度提高0.5個百分點，比全國平均水平高1.9個百分點（表一）。

　　2013年前7個月，深圳市規模以上工業增加值3,034.80億元，比上年同期增長8.5%，增速比上年同期提高4.1個百分點，工業生産保持平穩增長（表一）。

　　深圳固定資産投資穩步增長，1至7月，深圳市實現固定資産投資1,221.31億元，增長11.6%，增速比上半年提高0.3個百分點，達到今年以來的最高增速（表一）。

　　外貿出口增速持續回落。前7個月，全市進出口總額3,397.38億美元，增長35.8%，增速比上半年下降6.4個百分點。其中，出口總額1,889.20億美元，增長28.7%，增速比上半年回落5.1個百分點。進口總額1,508.19億美元，增長45.9%，增速比上半年回落8.3個百分點（表一）。

　　7月，深圳居民消費價格總體水平同比上漲2.4%（表一），物價上漲加快，其中居住類價格同比上漲4.9%。

　　寫字樓市場

　　第3季度，受新增供應較少、租金偏高以及部分企業購臵物業自用等因素影響，甲級寫字樓租賃市場新增需求有所減少，全市甲級寫字樓吸納量環比上季度下降55.11%至22,059平方米。其中，伴随招商局廣場逐漸被市場消化，南山區吸納量達到16,260平方米，居各區之首，同時新項目入市也一定程度上拉高空臵率，第3季度南山區甲級寫字樓空臵率為16.34%；福田、羅湖區在無新增供應的情況下，吸納量僅為1,684平方米和4,115平方米，對應的空臵率也小幅下降，分别為5.62%和9.33%（表二）。

　　雖然寫字樓市場整體吸納量有所下降，但企業換租等因素仍然支撐着市場的活躍度。基于經營成本考慮部分企業從租金較高的物業搬至租金較低的物業；或是在控制租賃成本的前提下，遷移至辦公品質較高的物業以改善辦公環境。相對活躍的客戶仍然集中在金融、科技類企業（表二）。

　　在新增供應不多的情況下，部分高端物業尾盤租金持續堅挺，帶動三季度全市甲級寫字樓租金環比小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元），其中福田、羅湖平均租金分别上升至202.65元（32.90美元）和175.99元（28.57美元）；區域規劃利好下南山甲級寫字樓需求逐漸升溫，高品質物業的入市也拉動租金上漲至149.67（24.30美元）（表二）。

　　寫字樓買賣方面，前8個月由于新房供應較多，令全市一手寫字樓成交面積達到14.03萬平方米，遠高于去年同期水平。基于經濟預期改善和企業自身需求等因素，大面積寫字樓買賣增多，二手寫字樓成交重回上升通道，三季度前兩個月寫字樓成交2.22萬平方米，月均水平較上季度上升15.59%。

　　年底，投行大廈、深交所、中航中心預計投入使用，新供應将一定程度刺激需求的釋放，吸納量也有望随之增長。與此同時，甲級寫字樓空臵率或被進一步推高，而租金則預計維持在較平穩的水平。但進入2014年，上半年恐無新供應入市，預計受到一些2013年新入市項目尾盤價格上漲的影響，甲級寫字樓平均租金将穩中有升。

　　商鋪市場

　　2013年1-7月，全市社會消費品零售總額2,411.47億元（391.47億美元），增速比上半年提高0.1個百分點，但仍低于去年同期水平（圖四）。

　　近年來，商業項目的大量興建導致深圳零售業競争愈加激烈；而電子商務的快速發展也令傳統零售百貨受到沖擊。為了維持經營，百貨多采取折扣促銷以及店面升級等策略吸引客戶，經營成本的提高使得百貨業的利潤略有下滑。而另一方面，消費需求增長放緩也直接影響物業市場的需求。基于以上因素，近來商家在擴張時表現較為謹慎，其中高端餐飲業也出現較為明顯的下滑。

　　盡管位于新區域的購物中心業績增長依舊乏力，但核心商圈的成熟購物中心經營依然無憂，多家購物中心于本季度進行了局部調整和品牌升級。McQueen在益田假日廣場開設其華南首店；MCM入駐金光華廣場；萬象城負一層除進行餐飲品牌升級外還進行了局部的業态規劃調整，集中了多個珠寶首飾品牌。換租升級的同時，部分核心商圈購物中心的租金也實現小幅上調——羅湖平均租金上漲1.17%，南山平均租金上漲1.00%，福田則保持平穩（表三）。

　　商鋪買賣方面，二手商鋪受成熟商圈供應稀缺且價格昂貴影響，成交量繼續走低，前8個月全市二手商鋪僅成交20.82萬平米，同比減少30.47%。随着一手商業批準預售面積的回升，前8個月，一手商鋪共成交34.34萬平方米，同比增長182.25%。

　　雖然三季度零售業延續上半年的疲軟态勢，但随着四季度消費旺季的來臨，零售業經營狀況将有望提振，在此支撐下商鋪租金和售價預計将維持在較為穩定的水平。供應方面，包括萬科廣場、皇庭廣場、歡樂海岸購物中心在内的多個商業項目有望在四季度入市，此外後續持續的商業項目供應也都将為市場帶來競争壓力。同時我們注意到，受到來自電商及購物中心的雙重擠壓，百貨行業的處境大不如前，在這樣的背景下，百貨商場紛紛通過局部調整來豐富業态、增加體驗及改善經營環境；部分實力較強的百貨公司開始發展購物中心，增加其在未來市場中的競争力。

　　工業市場

　　深圳市工業生産保持平穩增長，前7個月全市規模以上工業增加值3,034.80億元（492.66億美元），增速比上年同期提高4.1個百分點。

　　随着海外經濟的復蘇，深圳進出口狀況有所好轉，保稅倉租賃需求也有所增加。電子商務的快速發展，帶動普通倉儲物業需求不斷上升。我們注意到，在高運營成本制約下，中小型電商企業傾向于租賃倉儲物業，而有實力的大型電商企業如京東、蘇甯易購等則自建倉儲物流中心，以滿足自身業務擴展的需要。由于深圳物流産業用地供應稀缺，傳統倉儲物業供應逐年減少，受此影響倉儲業往東莞和惠州等外圍區域轉移趨勢明顯。而伴随着深圳城市更新的推進，部分現有的傳統物流倉儲業也開始升級調整以提高土地利用價值。

　　雖然近年來一些傳統制造企業外遷，但寶安區由于工業基礎較好、區位優勢明顯，工業廠房出租率依然較高，尤其是臨近廣深高速或其他傳統熱點區域的工業廠房租賃壓力較小。盡管龍崗區在工業發展方面獲得規劃利好及政策支持，但現階段較多的供應仍然對租賃市場構成一定壓力。而在中心城區，在先進制造業及戰略新興産業的支撐下，工業廠房租賃需求較為穩定。與上季度相比，整體上全市工業廠房租金較為穩定。

　　IT、動漫、文化、電商等産業的發展，帶動研發辦公物業需求不斷增長，新近入市的研發辦公物業租金繼續穩中有升。未來城市更新将成為深圳産業用地供應的主要方式，對于“工改工”項目，為了充分挖掘土地價值，改造趨勢以研發辦公類物業為主。随着明後年研發辦公類物業大量入市，需求增長難及供應增長的同時，市場消化将面臨一定壓力。

　　投資市場方面，較高的收益和穩定的現金流吸引一些專注于商品房市場的傳統開發企業逐漸涉足工業地産；包括基金公司在内的相關投資者雖然持續關注工業地産，但由于滿足交易條件的成熟項目較少，導致成交寥寥。

　　住宅市場

　　進入2013年下半年，開發企業推盤節奏放緩。作為新增供應的主力，寶安和龍崗兩區供應縮量致使全市商品住宅三季度前兩個月批準預售面積僅為79.27萬平方米，月均水平較上季度減少29.55%。盡管如此，在上半年供應放量的拉動下，前8個月全市商品住宅新房批準預售面積仍實現27.93%的同比增長達到333.64萬平方米（表五）。

　　受下半年供應減少及銀行信貸收緊等因素影響，購房者觀望情緒加重，住宅成交量下滑明顯。初步數據顯示，7月住宅成交面積環比下跌32.16%至31.84萬平方米；8月雖然寶安區和羅湖區住宅成交面積環比有所上升，但其他各區成交量均有不同程度的下降，樓市整體延續平淡走勢，全市住宅成交面積環比小幅上漲2.52%至32.64萬平方米（表五）。

　　二季度高端物業集中供應大幅拉高了新房成交均價，而後高端物業供應比重逐漸回落，帶動全市住宅成交均價連續兩個月環比回落。但與去年同期相比，1至8月全市商品住宅新房成交均價仍同比上漲15.48%達到每平方米21597元（3,506.01美元）。其中，福田區高端項目集中入市，成交價格快速增長至每平方米41,068元（6,666.88美元），成為各區之首；而受規劃利好的寶安中心區和龍華新區住房價格持續上漲的影響，外圍的寶安區新房成交均價也顯著上漲至每平方米21,127元（3,429.71美元）（表五）。

　　在經歷了“新國五條”細則出台前交易量激增後，深圳二手住宅成交迅速回落並逐漸趨穩，第3季度二手住宅月均成交面積為60.12萬平方米。随着筍盤逐漸被市場消化，新房價格的上漲也帶動二手商品住宅售價節節攀升。DTZ住宅價格指數顯示，三季度住宅售價環比上漲了5.74%，帶動住宅租金價格環比上漲3.23%（圖八）。

　　深圳可享受優惠政策的普通住房標準于9月起調整，令更多中小戶型或中低價位的普通住房被惠及，或将在一定程度上刺激剛需釋放。另一方面，出于對房價上漲過快的擔憂，樓市調控仍将從緊，如房産稅擴容、保障房供應增加、銀行信貸收緊等因素都将會對市場預期造成幹擾。綜合以上因素，預計下半年樓市成交将保持相對平穩的态勢。

　　戴德梁行：深圳2013年第三季度寫字樓租金穩中有升