中信證券：房地産企業融資工具介紹及比較

傳統的開發貸款往往無法覆蓋開發流程前期的資金需求，多元化的融資渠道是地産企業成長的必由之路。

　　融資渠道和資金成本是影響上市房企發展的關鍵因素。行業告别狂飙突進時代，房價告别快速上漲周期，保持較低資金成本就成了企業維持穩定盈利水平的關鍵。較低的資金成本，也是企業逆周期擴張資産負債表的關鍵。

　　傳統的開發貸款往往無法覆蓋開發流程前期的資金需求，多元化的融資渠道是地産企業成長的必由之路。

　　調控長效機制初露端倪，行業融資渠道逐漸走向正常化。2013年，房地産市場調控長效機制初露端倪。這一長效機制區别以往的一大特點就是地産企業融資渠道正常化。惟其如此，增加土地供應才不會變成一句空話，熱點城市供不應求的局面才能夠逐步得到緩解。

　　我們預計，定向增發股票和公司債将成為下一階段上市房企熱衷選擇的融資方式，發行股票並購資産同時配套融資也将更為常見。由于行業主流企業大多已經實現上市，且IPO審核十分復雜，我們預計未來仍不會有很多地産企業的IPO。配股和可轉債仍不會是适合大多數地産企業的融資方式。

　　而非公開增發股票發行門檻低，對市場沖擊小。公司債審批流程相對簡單，募集資金使用期限較長，用途靈活。我們相信，這兩者将共同組成地産類上市公司在境内資本市場上最為常規的融資方式。此外，随着産業集中度提高，我們預計通過增發股票並購資産将更為常見，企業也往往會利用並購機會進行配套融資。

　　金融創新的全新機遇和挑戰。對房地産企業來說，金融創新的意義既包含了運用諸如資産證券化，優先股，REITS等新的融資工具，也包括更為高效率、低成本利用信托等融資渠道的可能性。

　　風險提示：融資渠道和融資成本的确是影響上市公司發展的關鍵因素，但卻不是唯一決定因素。房地産開發並非只是資金和土地的互相轉換，開發流程管控和區域管理是企業壯大必不可少的。

　　更市場化的融資渠道是全行業所面臨的機遇，企業規模和能力是決定企業融資成本的核心因素。2013年之後，金融改革，調控機制長效化和地産市場軟着陸，都使行業的競争逐漸告别粗放式加杠杆和跑馬圈地的模式。我們認為，具備一定規模和開發能力的企業将能持續利用多種融資渠道，保持資金成本優勢，維持較高的盈利水平，實現融資和開發的良性循環。

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