華泰證券-房地産行業：好的泡沫與壞的泡沫 超配應當成為我們的習慣性動作

好的、中性的泡沫是可以逃避的，壞的泡沫我們只能參與其中。

　　投資要點：

　　研究目的：本文通過對泡沫的分類，闡述了地産泡沫對經濟體的影響。最終得出投資者無力逃避地産泡沫的束縛，必須參與到地産輪回的遊戲中來的結論，以期消除投資者在投資地産行業時的恐懼與糾結。

　　投資結論：與其他泡沫相比，房地産泡沫具備綁架經濟的能力。房地産泡沫具備三個特點，1)在膨脹期，會擠壓其他産業的生存空間。2)在破滅期，以制造流動性危機的方式拖垮其他行業。3)在經濟復蘇期，會率先于其他行業復蘇，並貢獻超額收益。所以作為理性的投資者，超配房地産行業應當成為習慣性動作。

　　好的泡沫：歷史地看，好的泡沫會對人類生産力和社會的發展起到積極作用。比如鐵路泡沫、互聯網泡沫，盡管這些泡沫在破滅期殘酷地成為了投資資本的墳墓。但是這些泡沫發現的成果，或者留下的技術都推動了人類歷史的進步，以及勞動生産效率的進步。

　　中性的泡沫：中性的泡沫與實體經濟聯繫較弱，其産生與破滅更像是一場自娛自樂的遊戲。比如荷蘭郁金香泡沫，最近産生的比特币泡沫等。這種泡沫的産生沒有對經濟産生影響，其破滅後也沒有給經濟留下任何遺産。似乎只有參與其中的人，才知道它曾經存在過，也才明白其中的酸甜苦辣。

　　壞的泡沫：無論在泡沫擴張器還是泡沫期都會對經濟産生不良影響。其中核心代表就是房地産泡沫(後文也會以地産泡沫指稱壞的泡沫)。它會在擴張期以擡高成本的方式擠壓其余行業的生存空間，在破滅期則通過打擊需求、制造流動性黑洞的方式拖垮其他行業。甚至會使經濟體患上一種類似為“荷蘭病”的奇怪病症，即除了泡沫關聯行業外其余行業都走向衰落。

　　好的、中性的泡沫是可以逃避的：從投資者的角度看，前兩類泡沫是可以逃避的。即投資者有選擇不參與泡沫遊戲的權力，轉而投資其他行業。比如科技泡沫中，我們完全可以不投資互聯網企業，而去投資消費等傳統行業獲取收益。更極端一些，在郁金香泡沫中我們只要選擇種植菊花，就可以在郁金香的瘋狂中毫發無損。

　　壞的泡沫我們只能參與其中:壞的泡沫是投資者無法逃避的。由于其擠壓效應的廣泛存在，壞的泡沫在膨脹期會廣泛攫取經濟體的養分，成為表現最好的行業。在破裂期卻又會拖垮其他行業，使得其他産業變得更慘。在危機過後的復蘇期，這些泡沫因子又率先先復蘇。這中特性就脅迫投資者必須參與到這場泡沫遊戲來。盡管有時我們能夠提前識别這種泡沫，並為經濟前途表現出擔憂，但作為務實的股權投資人，我們只能參與到這場令人不快的遊戲中來，而並不擁有逃避這場泡沫的權力，試圖在其他行業找到優異的投資機會。

　　華泰證券-房地産行業：好的泡沫與壞的泡沫超配應當成為我們的習慣性動作