高緯環球:制勝地産策略 适應新的“需求經濟”

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2013-07-11 16:50

  • “瞬息萬變的全球貿易市場”白皮書,針對适應新的“需求經濟”提出了相應的制勝策略,並指出科技、人口及基礎設施的發展正在改變全球零售、工業與物流地産的全球供應鍊,業主、租戶和投資商面對這些前所未有的發展趨勢需要做出相應的應對措施。

      全球經濟急需适應“瞬息萬變的全球貿易市場”

      高緯環球白皮書針對适應新的“需求經濟”提出制勝地産策略

      全球最大私人房地産咨詢服務公司高緯環球今日發布題為“瞬息萬變的全球貿易市場”白皮書,文中針對适應新的“需求經濟”提出了相應的制勝策略,並指出科技、人口及基礎設施的發展正在改變全球零售、工業與物流地産的全球供應鍊,業主、租戶和投資商面對這些前所未有的發展趨勢需要做出相應的應對措施。

      随着全球經濟復蘇獲得新的增長動力,預計壓抑已久的龐大需求将帶來全球貿易的巨大增長。預計遠期貿易年增長率将達9.5%,在這種勢頭下,截至2014年,全球貿易總額将達到45萬億美元,而2001年中國加入世貿組織時全球交易總額僅為6.5萬億。

      高緯環球美洲地區研究部執行董事總經理Maria Sicola表示:“全球主要市場所在國家都在利用全球貿易增長的機會,加大對港口、機場、高速公路、鐵路、工業園區以及最重要的國際中心等基礎實施的投資和建設力度。同時,各國政府也在重點加快新的貿易合作談判進程以及進一步放寬海外直接投資政策。”

      由于飛速發展的電子商務、移動互聯網技術以及日新月異的消費方式,零售地産也正經歷着快速變化,邁向更加國際化、城鎮化和專業化的進程。客戶對地産需求的影響包括改變選址策略以及為減少運營成本而增加投資等。電子商務、技術與交通成本是影響這些需求的重要因素,為此企業迫切需要使工作流程更加順暢,提升倉儲、服務周期與服務傳遞中的物流環節,從而使運營效率最大化,這也對工作生産環境提出了更進一步的要求。

      高緯環球美洲地區産業咨詢服務部負責人John Morris認為:“零售地産需求方面最大的變化是對物流機構帶來了新的壓力。他們在新興經濟區擴大業務的同時,還要在日益密集的城市中适應高要求的零售行業帶來的挑戰。”高緯環球泛歐洲地區産業與物流服務部負責人Steven Watt補充道:“面對這些挑戰,物流效率、選址及運輸策略,以及技術管理方面的改進,對配發渠道和地産相關策略都将産生重大影響,對如何向全球客戶傳送服務及貨物将從根本上擁有新的定義與標準。”

      高緯環球全球零售地産服務部負責人John Strachan談到:“自2007年的經濟蕭條以來,零售業發生了許多根本性變化,這些變化改變了消費者行為,也創造了新的需求。實體店曾是主要的銷售渠道,而現在網絡銷售異軍突起。對供應鍊執行者來講,這意味着新的挑戰,他們需要在各渠道間重新整合全部的運營流程,縮短周期,從而滿足消費者不斷增長的需求。”

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      制勝地産策略

      制勝策略需要靈活性、多樣化、合作性、自動化、高科技,以及在各方聯合和縱向整合過程中廣度與深度層面的平衡。

      供應鍊的靈活性要求将龐大的配發中心落戶較小城鎮地區的合理安排,以适應目前運營量的增長趨勢,這也将有利于一些定位較好的二線市場的發展。将物流承包給第三方物流公司,即第三方物流,可以在無需大量固定投資成本的基礎上保證物流服務的廣度與專業性。然而,由于成本的減少以及技術問題将決定選址與設計,企業依然需要慎重考慮自己的房地産策略。

      物流業将更多依賴于通過利用訂單管理繫統和自動配發技術等提高生産效率。在一些市場,由于勞動力缺乏和勞動力成本過高,使這些投資變得非常必要與緊迫。

      企業在不斷尋求更深更廣的發展,但技術和地産方面所需投資将繼續為所有行業帶來利潤壓力。通過業務合並可以實現廣度發展,通過縱向整合可以實現深度發展,而這也将對生産、工作空間提出更多要求。目前最先進的配發設備設施可以提供淨高達35英尺,並運用節能照明技術和使用綠色環保建築材料的空間。

      地區性地産影響

      美國正面臨甲級工業用地潛在短缺的危險。高端市場中設備設施的功能過時驅使更多企業對現有設施進行重新開發和翻新改造。而在美國東南部,更多相對低成本的土地推動了企業對工業地産的需求。交通運輸效率的提高刺激了聯運設施的發展,甚至使它成為運送站或物流中心,重新支撐了當地勞動力市場,使全球勞動力成本更加平衡。

      在歐洲,由于衆多企業的謹慎觀望态度,交易往往需要更長時間完成。但莫斯科、華沙和柏林,卻産生了非常活躍的交易表現。減少成本的策略使大家的目光聚焦到頂級地産。頂級辦公空間繼續下滑,而二級辦公空間正在逐漸過時。雖然這對租金的邊際利益帶來了壓力,卻為量身定制的地産項目,特别是對于自動化和技術有較高需求的地産項目帶來了重新崛起的機會。

      巴西和中國強勁的經濟增長和收入增長使這兩個國家已經成為全球兩大重要經濟體。以聖保羅及以其為軸心的輻射地帶為首的龐大工業地産需求,預示巴西地産行業将擁有廣闊的發展潛力。然而巴西依然面臨許多挑戰,例如落後的基礎設施建設以及極少适合的地理位置。在中國,如上海、北京等重要經濟中心,傳統制造業用地正逐漸被帶有附加值及富含高科技的工業地産所代替。由于可用土地逐漸減少,企業開始考慮購置現有工業地産,通過翻新或重建來滿足新的需求和更高標準。

      高緯環球亞太區研究部負責人Sigrid Zialcita表示:“中國逐漸增加的成本以及由新興中産階級帶動的亞洲内部交易渠道的逐步一體化為其他大部分區域中心帶來了更多的工業地産需求。”在上海,由于需求再次超過供給,導致過去兩、三年内年租金和資本價值分别增長了10%和12%。許多大型生産商由于當地逐漸增高的勞動力和運營成本希望在其他國家尋找新的廠址。越南的河内和菲律賓的馬尼拉,其合理的租金、充足的土地供給和不斷提升的基礎設施建設,使這兩個地方成為了這些企業極具吸引力的選擇。

      高緯環球中國區董事總經理張良軍認為:“同樣,中國内陸廣闊的市場,相對低廉的土地及勞動力成本,以及大量的基礎設施建設,仍然對全球的投資者充滿了吸引力。”

      企業供應鍊和地産策略執行者不僅需要針對目前企業需求制定解決方案,同樣需要對未來不确定情況做出預想與規劃並制定相應的解決方案。優先考慮物流地産策略便成為了挑戰,而這類解決方案需求的變化更是前所未有。

    審校:劉滿桃



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