仲量聯行：廣州商業地産市場回顧與展望

縱觀2012年，全球及國内經濟增長放緩持續影響廣州甲級寫字樓租賃市場。

　　廣州，2012年1月8日-縱觀2012年，全球及國内經濟增長放緩持續影響廣州甲級寫字樓租賃市場。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示：“盡管今年的主要經濟指標趨向穩定，但大部分外資企業對經濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎态度。外資企業需求呈下降趨勢，國内企業仍然是市場需求主要驅動力。”2012年随着零售消費總額增速放緩，零售業擴張步伐明顯減慢，但部分商場升級改造以及新開業商場表現良好使整體空置率較2011年下降，零售消費放緩因素使租金增幅減小。盡管如此，今年部分國内外連鎖品牌擴張需求仍較旺盛；資本值增長基本持平，投資市場出現迄今最大宗交易；工業物業市場方面，由于企業利潤下降，租賃需求受到制約，整體物流園租金均增長乏力，全年租賃交易以非保稅項目為主。受年初政策影響，2012年的豪宅總銷量下降，市場上新盤減少；租賃需求放緩，中央商務區成為熱點；整體住宅交易量自二季度起均穩步上升，但新項目優惠減少；未來随着銷售市場回暖，買家入市增多，租金與售價趨于平穩，資本值逐漸回升。

　　甲級寫字樓市場

　　外資需求持續下降，内需仍是主導。2012年四季度，盡管主要經濟指標趨向穩定，大部分外資企業對經濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎态度。2012年全年，整體市場活躍度較去年低，外資企業需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國内企業仍然是市場需求主要驅動力。

　　仲量聯行廣州商業地産部總監馬炜圖分析指：“随着整體需求下滑，2012年擴張型成交減少，反而節約成本型企業搬遷及續租案例增多。同時，由于環球經濟與國内經濟均出現下調，新進駐廣州的企業數目也出現下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來自國内企業。從行業分類來看，2012年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三産業、電腦及IT通信業、專業服務業和金融業共占56%，其中以電腦及IT通信業最為活躍。”

　　吸納量減少使空置率上升。2012年新增甲級寫字樓46萬平方米，全市總存量增至340萬平方米，淨吸納量為43萬平方米。雖然淨吸納量降幅較大，但是由于新增供應量雖較2011年少，2012年的空置率較2011年的12.3%僅微升至12.6%。

　　業主競争加劇，租金下行。2012年廣州甲級寫字樓租金持續下調，全年平均錄得每月每平方米151元(基于建築面積)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應量增加，業主競争加劇，租金跌幅達5%。由于整體需求下降，珠江新城在建項目的業主面對較大的預租壓力，為吸引新租戶，在租金談判上采取更加靈活的策略。

　　資本市場以國内企業自用需求為主力，售價上行。雖然租賃市場呈現下行趨勢，但資本市場受影響較少，現時廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國内企業更成為需求主力之一。例如保利中達廣場分别由廣汽集團和廣物汽貿整棟購入自用作為總部。此外，從新建成寫字樓的銷售情況中可以看出，投資者對經濟回暖抱有信心。受此支持，2012年末甲級寫字樓銷售價格進一步上行，同比上升3.8%至每平方米33,000元(基于建築面積)。

　　上半年租賃市場面臨調整壓力，資本市場持續升溫。預期國内經濟漸趨穩定，但企業普遍保持謹慎的房地産策略。預期企業購買寫字樓的自用需求占整體需求比重加大，整體需求增長健康，擴張型和升級型租賃需求逐漸復蘇。

　　預計2013年全年将有近60萬新增供應竣工，新增供應主要集中在珠江新城。供應量較2012年多，直至年底總存量将達400萬平方米。面對新供應量洪峰，加上舊寫字樓租戶流失情況加大，空置率将面臨上升壓力。特别是随着租戶更青睐珠江新城新寫字樓，越秀區及天河區舊寫字樓面臨租戶流失。同時，新甲級寫字樓業主為吸引新租戶，在租金談判上更靈活。因此我們預期因供應導向以致競争激烈，租金面臨短期下調壓力。盡管如此，馬炜圖表示對資本市場繼續保持信心，鑒于随着資本市場氣氛改善，投資者将較之前樂觀，自用需求将持續支撐市場。同時，利率走勢繼續偏低，投資者購買資産熱情上升。

　　2013年新竣工甲級寫字樓包括珠江城、高德置地冬廣場、邦華環球廣場、富力盈通大廈和富力盈凱廣場。

　　零售地産市場

　　零售消費總額增速放緩，零售業擴張步伐減慢。縱觀全年，受經濟放緩、前景不明朗等因素影響零售業發展，2012年全市社會消費品零售總額增幅持續下降，截至11月底累計同比增長為13.9%，較2011年同期增速下降3.3個百分點。零售商擴張步伐較2011年明顯減慢。然而作為傳統商圈的天河中央商務區，因發展成熟、客流量大、地理位置優越，仍是全年租賃需求的集中地。同時，在個别新興子市場，如白雲區和番禺區，新的綜合性商場的出現，也帶動租賃需求。

　　其中，快時尚、餐飲、大型零售商需求較為旺盛，2012年多個國内外連鎖品牌紛紛選擇廣州開設首店，例如永旺集團旗下的美思佰樂超市、無印良品，國外護膚品牌Kiehl's和EsteeLauder，國内知名餐飲品牌俏江南以及香港電影院品牌UA等。

　　截至2012年末，優質商鋪總存量約為175萬平方米，全年淨吸納量共約27萬平方米，較2011年淨吸納量增加15萬平方米。受天河北商圈以及其他商圈商場升級改造帶動，加上新開業商場進駐率較高，全年整體優質商鋪的空置率有所下降，約為3.1%。

　　經濟因素削減租金增幅。2012年優質商鋪全年整體租金錄得每月每平方米446元(基于建築面積)，同比上升7.3%。受全球不穩定經濟及國内經濟增速減緩憂慮對下半年租金影響較大，四季度租金環比增幅僅為0.5%。

　　資本值增長持平，投資市場現大宗交易。2012年廣州的整棟優質商鋪銷售成交較少，主要由于現有可售的供應有限，加上業主報價較高且議價空間不大，投資者多持觀望态度。受此影響，全年資本值錄得同比增長8.7%，和2011年增幅相約。本年度主要交易有：保德信房地産基金收購位于海珠區的樂峰廣場，交易總額20億元，是廣州市場迄今為止最大宗整宗零售物業交易。商場總建築面積8萬平方米，現已引進吉之島、飛揚影院、Zara等知名品牌，預計2013年第一季度開業。

　　需求減弱但同期供應增加，商鋪市場趨向租戶市場。展望2013年，國内經濟指標趨穩定，預期全市零售消費總額增長穩定。大部分零售商仍然持有擴張計劃，但開店速度将較為緩慢，對于選址持更謹慎态度，更看重成本。雖然預期新的國外零售品牌仍保持擴張步伐以進入廣州，但是整體租賃需求将繼續呈現疲軟态勢。

　　仲量聯行廣州零售地産部地區董事郭偉明預測，2013年将出現歷史性供應洪峰，新竣工項目将達54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區、白雲區和番禺區等非核心區域。另外，約有30萬平方将于2014-2015年竣工的商場也将于今年開始招商，加大供應壓力。有鑒于零售商擴張需求減弱，預計即将開業的商場需要更長時間招商，並以租金優勢吸引租戶進駐。由于零售商擴張需求減弱，再加上供應壓力使空置率上升，預計即将開業的商場需要更長時間招商，並以租金優勢吸引租戶進駐。因此，我們預期整體租金增幅壓力加大，但對核心地段優質商場的租賃需求保持樂觀态度，並繼續支撐整體租金平穩增長。資本市場方面，由于可供整體出售的優質商鋪供應量仍然有限，預期資本值将繼續上升。随着業主資金壓力減緩，售價下降的空間不大。另外，我們預計非核心零售物業分拆式産權出售的可能性依然存在。

　　工業物業市場

　　工業企業利潤下降，制約租賃需求。受全球經濟環境影響，2012年廣州工業經濟發展明顯放緩。累計至2012年10月份，全市規模以上工業企業實現利潤總額650.19億元，同比下降9.6%；商品出口總值增長較2011年同期的17.5%下降13.1個百分點。工業企業利潤下降，加上貿易類企業增長大大放緩，制約了物流園和産業園的租賃需求。

　　産業園

　　産業園需求遞減，租金增幅減半。仲量聯行廣州工業地産部總監張甯指出：“2012年産業園空置率雖繼續維持較低水平，但受全球及國内經濟不穩定因素影響，企業因利潤收窄而擴張減慢，産業園租賃需求出現遞減趨勢。”2012年全年産業園租金環比升幅只有5.8%，較2011年增速下降4.4個百分點至每月每平方米59元。

　　新竣工項目以自用為主。位于科學城的視聯科技園為2012年唯一竣工的産業園項目，建築面積達27,800平方米。主要進駐企業為内資企業，其中業主益民集團自用面積約占預租率35%。其它主要租賃成交包括：法國企業斯諾浦汽車部件有限公司，租下蘿崗區麥普科技園1,000平方米面積，設立廣州首個辦事處；百度租下番禺區的海倫堡創意園近6,000平方米的面積。

　　物流園

　　非保稅項目空置率先急升後平穩，租金增長受壓。張甯表示：“受國内外經濟放緩因素影響，2012年的物流園需求持續減少，其中保稅園區受出口增長減速影響較大。”2012年物流園新增供應均為非保稅區項目，共約27萬平方米，年末總存量達112萬平方米。本年度的部分新增供應年末租賃有好轉，使非保稅區物流園空置率從第三季度的16.1%回落至2012年末的6.0%，其中主要歸功于大面積的租賃成交，例如中國煙草第四季度在廣州富力國際空港綜合物流園北區二期擴租約5萬方的面積。大量新增供應使本年租金增長受壓，維持在每月每平方米29.6元，增幅比2011年下降4.2個百分點。

　　保稅園區租賃平淡，租金增長乏力。保稅園區因受出口減緩制約，租賃情況不樂觀。部分業主縮小保稅區面積轉非保稅區用途，以便吸引新租戶。由于租賃活動平淡，租金增長較為乏力。至2012年末，全市保稅倉平均租金錄得每月每平方米29.2元，增幅較2011年減少3.1個百分點。

　　新增供應面臨租賃壓力，租金增長緩慢。預測未來國内經濟增長将較為穩定，社會零售消費增速較2012年樂觀，且出口貿易復蘇機會大，但制造業仍存在增長和資金壓力，影響物流園的租賃需求。歐盟區和美國經濟復蘇仍需時日，制約外資企業擴張需求。

　　預計2013年有新增供應約35萬平方米，主要為非保稅物流園，但由于這些項目尚未動工，竣工時間多為下半年，且推遲的可能性大。受國内外經濟不穩定因素影響，新項目租賃壓力較大。新供應量特别是非核心區将推高非保稅物流園空置率。受出口增長低迷影響，保稅物流園空置率同樣面臨壓力。但張甯預測，受地域優越和空置率低的項目租金升幅支撐，2013年整體物流園租金有望保持上升，但随着租賃需求減少，預計租金增長繼續放緩。

　　豪宅市場

　　總銷售量下降，新盤減少。受到年初住宅調控力度的加強及信貸緊縮的影響，第一季度銷售量驟降，但得益于第二季度開始漸漸放松的貨币政策和針對首次置業者利好的貸款政策，豪宅市場氣氛回暖，銷售量也逐步上升。縱觀全年，豪宅市場總共售出約1,680套單位，但仍比去年的總銷量減少大約7.5%。

　　租賃需求放緩，中央商務區成熱點。仲量聯行廣州研究部高級經理曾麗表示：“受全球經濟的不穩定性的持續影響,今年部分跨國企業和使館縮減了外籍雇員的數量，並逐步收緊了員工的住房津貼，使整體租賃市場受到了一定的影響。從地域上看，天河北、珠江新城是今年的租賃熱點，由其他片區搬入這兩個片區的租戶增加，減輕了濱江東、二沙島需求疲弱對整體市場的影響。”盡管如此，2012年全年租金同比漲幅僅錄得4.3%，較2011年的8.2%下降了将近4個百分點。

　　銷售市場回暖，資本值穩步回升。一手銷售市場逐步回暖，減輕了部分開發商的庫存和資金壓力，促使其對大部分新推項目收緊優惠並上調價格，其中位于核心地區如珠江新城和天河北的部分豪宅項目上調較多。而在二手市場，經歷過一季度大幅下跌後，市場回暖和前景改善使資本值在二季度開始小幅回升，四季度豪宅資本值錄得每平方米33,213元，環比上漲2.7%，年末資本值水平回復到去年水平，同期僅微跌0.7個百分點。

　　入市項目增多，銷售量和資本值有望穩步上升。展望2013年，鼓勵自用型首次置業者利好的政策預期将繼續實施，将支持購房需求持續釋放，曾麗預期住宅市場将繼續回暖，而房價觸底反彈機會加大将帶動更多潛在買家入市。在房價逐步穩定支持下，改善型和高端豪宅項目預計将相應增加，預期新推盤數量較去年增加，2013年豪宅市場新推盤項目總量将達到近3,000套，包括嘉裕公館和位于越秀區的東山廣場第五期，一方面反映了開發商對住宅市場前景的看好，另一方面，新推盤數量的增加和買家對住宅市場信心的逐步恢復将推動整體交易量增加，從而支撐資本值繼續穩定回升。在租賃市場上，現時雖有迹象顯示經濟将在2013年逐漸復蘇，但企業對新增雇員擴張仍持謹慎态度，租賃需求将保持穩定，預期租金趨穩。而在銷售市場上，随着銷售量的進一步回升，發展商将縮減優惠並上調售價；但是為防止樓價上漲過快導致新一輪調控，業主對新樓盤定價依然将以謹慎為主，資本值重新進入上升周期的可能性加大。

　　市場前景

　　仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪總結：“有迹象表明國内經濟開始出現回升勢頭。外圍經濟方面，由于亞洲和美國經濟的改善，2013年中國出口增長預期可能出現反彈。另一方面，由于産業升級轉型，目前‘出口+投資’模式将在未來中長内轉為内需主導模式。這些因素将正面支撐國内需求成為商業物業的主導力量。另外，近期關于《全國促進城鎮化健康發展規劃(2011-2020年)》初稿已編制，成為熱點話題。城鎮化進程加快，外來居民增加，中長期内将有利于刺激社會零售消費水平，吸引更多中檔零售商加快擴張計劃。尤其是，城鎮化将推動新興區域零售市場加速發展，将帶動更多優質商場在新興零售區域建立，例如海珠區、白雲區及番禺，吸納更多國内外連鎖品牌進駐。”