仲量聯行:商業房地産業主更加趨向于投資高能效建築項目

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2012-12-03 16:19

  • 中國的房地産開發方式将對中國的環境、人口健康和未來可持續發展的産生巨大影響。

      中國經濟的高速增長也推動了房地産開發以前所未有的速度進行着。中國的房地産開發方式将對中國的環境、人口健康和未來可持續發展的産生巨大影響。作為中國最大的城市和國際金融中心,上海将在中國提高可持續發展建築的實踐中發揮重要作用。

      目前,上海的綠色辦公樓市場頗受關注,多個著名建築都開始大力宣傳他們的可持續性設計和認證。為了更加深入地了解這一新市場的發展狀況,以及目前市場上辦公樓的設計和運行情況,我們仲量聯行的研究團隊在征得了各業主同意之後,收集了上海市中心19座甲級辦公樓的設計特點和能耗水平的相關信息。這19座建築大約占上海市中央商務區全部甲級辦公樓存量的三分之一,可提供125萬平方米的辦公空間。它們不僅包括了上海市知名度最高、技術最先進的辦公樓,也包括一些能耗大、運行成本高的建築。

      為了對辦公樓的性能進行量化,我們收集了過去一年每座辦公樓的用電數據,然後根據總建築面積(GFA)、樓宇租用情況和每周運行小時數進行標準化分析,以便對樓宇性能進行同等比較。我們利用仲量聯行自行開發的能源與可持續發展平台(ESP)進行標準化處理和數據分析後發現,這些辦公樓平均每年電費為每平方米250元人民币(約合40美元)。這意味着,如果一座6萬平米的辦公樓能耗減少10-15%,每年就可以節省150-230萬人民币(約合24-27萬美元)。

      此次對19座甲級辦公樓的調查顯示,施行可持續管理實踐能夠顯著降低總體能耗水平的,其中包括定期監測能耗、進行環境評估、獲得綠色建築認證和設定能源利用目標等。在調查中,我們根據每座辦公樓在采用上述管理做法方面為它們的可持續管理水平打分,最低分0分,滿分為11分。調查中得分7-11的辦公樓比得分0-6的辦公樓平均少用電32%。

      根據這些數據,辦公樓的管理實踐可以在建築壽命期間直接轉化為低能耗。有研究表明,建築環境影響的80-85%發生在建築壽命期間,而不是修建或拆除期間。因此,改善日常運行水平是減少環境影響的最有效方法。為此,我們認為,對建築進行認證,如LEEDEBOM(既有建築運行與管理)認證,是确保建築實現預期設計性能並将此信息傳遞給市場潛在租戶的最好方法。建築的運行表現已經被納入中國的三星級綠色建築評價體繫,成為2012LEED認證的一個新要素。這意味着,企業已開始認識到持續管理與監測建築性能的重要性。

      根據我們對當前市場的初步分析和我們對未來辦公樓開發情況的了解,我們認為,上海市辦公樓市場将在未來幾年發生顯著改變,綠色建築與非綠色建築之間的租金差距将迅速擴大。随着這一新市場的發展,現有辦公樓需要不斷提高才能符合高性能綠色建築項目的新標準,從而繼續保持競争力。我們認為,實現這一目標的最重要方式之一就是增強管理實踐水平、降低能耗和優化日常建築性能。

      

    審校:楊曉敏



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