杭州限購令影響二手房更重

　　“限購”政策完全是行政手段，突破了法律和市場經濟的基本底線。面對現階段的市場，可能也是一種無奈的選擇。

　　10月11日，杭州市研究出台了《關于進一步加強我市房地産市場調控加快保障性住房建設的實施意見》，規定自發布之日起，暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房(含二手存量住房)；停止執行購房補貼政策，恢復征收房地産登記等相關收費，並提出落實差别化信貸政策。

　　作為率先在全國推出了“限購令”的城市之一，杭州的限購令也成為後來很多城市制訂相關政策的參考。觀點地産新媒體邀請浙江省内最早亦是最有影響力的房産網站“住在杭州網”副總編、首席評論員丁建剛先生，闡釋了他對杭州限購令的看法。

丁建剛 “住在杭州網”副總編、首席評論員

　　Q：“限購令”存在巨大争議，您如何評估此項政策出台與存在的意義？

　　丁建剛：“限購”政策完全是行政手段，突破了法律和市場經濟的基本底線。面對現階段的市場，可能也是一種無奈的選擇。

　　畢竟和“禁購令”相比，“限購”的違法程度要輕很多。有些城市的“禁購令”完全剝奪了人們的交易權、遷徙權這些基本人權。

　　Q：“限購令”出台前，杭州房地産市場的實際情況如何？出台後，可能出現的情況有哪些？

　　丁建剛：杭州市場在“4·17新國十條”出台後，市場一度結冰。但在6月底7月初市場成交量開始復蘇，部分樓盤開始熱銷。而到9月份市場呈現強勁復蘇，“日光盤”頻現。由于量變導致庫存量減少，有個别樓盤開始減少優惠幅度，甚至開始初現提價之勢。

　　杭州“限購令”是2010年10月11日晚出台的，實際上是在“9·29限貸令”的基礎上出台的。“限購令”是“限貸令”基礎上疊加的政策，其影響也是疊加的。“限貸令”對三套房和外地人嚴格禁貸，使得外地購房者和部分改善型購房者都失去了“杠杆”，購房成本大大增加。

　　杭州“限購令”規定每個家庭可再新購買1套商品住房(含二手存量住房)，在“限貸令”出台的背景下，“限購令”影響不大。

　　9月29日，“限貸令”出台使市場驟然降溫，杭州市場成交開始呈現分化，部分熱點樓盤仍有正常銷量，但與“9·29”之前相比有相當部分樓盤成交遇冷。

　　這種情況還将持續，到目前為止價格還沒有發生變化，至于對價格的影響要看“限貸”和“限購”持續的時間，以及未來是否還有其他政策出台。

　　Q：“限購”對于杭州開發商的影響如何？對于購房者的影響如何？對于一手住宅、二手住宅、商業地産等市場的影響又是如何？

　　丁建剛：對開發商的影響程度不一，其中影響最大的是拼接戶型(一套房有兩本甚至幾本房産證)。這是由于2006年實行的“70/90”原則而出現了拼接戶型，這種戶型如果不采取像假離婚這樣的極端的手段，基本已經無法購買。其他類型影響還不是很大。

　　對購房者而言，使得其購房選擇會更加謹慎，因為只有一套的購房指標。

　　相比一手房，二手房影響更大。原來有一部分人由于經濟能力有限，會考慮先購買市區小套的二手房過渡，然後在逐步進行改善，而“限購令”使得這種“梯級消費”無法實現，他們更多的只能“被一步到位”了。

　　商業地産含酒店式公寓、商鋪、寫字樓等産品類型，“限購”“限貸”的調控政策出台後，因不受政策限制，商業地産開發商推銷得很熱鬧，短期内不排除有一部分資金向商業地産流動。

　　但事實上，商業地産的需求量並不會因為新政而出現大的變化，有可能發生的情況是短期熱鬧，在之後趨于正常。只有酒店式公寓産品對住宅有一定的替代作用，可能會因為住宅的“限購”而或多或少地受益。

　　Q：杭州房地産市場如何才能真正實現平穩健康的發展？

　　丁建剛：和其他一線城市一樣，杭州由于有諸多自然資源(西湖、錢塘江、運河、西溪濕地)，又有比較好的文化、教育、醫療等城市資源，是浙江全省其他市縣人們宜居的首選。因此，供需關繫一直比較緊張。

　　真正實現房地産市場平穩健康短期有賴于保障性住房大面積地覆蓋，商品房的供應大量增加，長期的健康發展應該有賴于城市優質要素的均衡分布，二三線城市起到替代和分流的作用，更有賴于人們的投資渠道得到有效合理的疏導。