合富輝煌:廣州亞運城獨有價值之我見

观点地产网

2010-08-30 18:40

  • 廣州亞運城不是通常的亞運"村",廣州亞運城是一座"城",是未來廣州新城的一個強大的啟動器,定位非常高。

      最近的樓市我明顯感到廣州亞運城越來越熱,舉身邊的兩件事,一是最近公務私務活動中遇到不少朋友咨詢亞運城項目,很多人意向比較強烈,有換房的、多套置業的、理财投資的、首次購房的、享受的,等等,幾乎所有購房類型都有遇到。如此多人關注一個項目,這是我從來沒遇到的:二是媒體朋友不斷有來交流探讨亞運城的。

      對這個項目,我一直很看好,這裡想從它的獨有價值角度,總結一下自己的看法。我覺得亞運城至少有五大方面的價值點值得去深入挖掘。

      獨有的高規格規劃定位

      簡單講,廣州亞運城不是通常的亞運"村",通常隻是運動員、媒體和官員的住地,廣州亞運城是一座"城",要配合廣州向南拓展發展,承載城市向外延展、創新的功能,是未來廣州新城的一個強大的啟動器,定位非常高。

      這一點一定不能忽視,因為房地産項目如果有政府城市發展規劃的支撐,其價值一定是高成長性的,可持續發展的。

      大家想想,未來亞運城周邊200多平方公裡的區域,将來會成為廣州城市的副中心,要不斷有高素質的人口遷入,要建立和植入重要的産業,同時新的規劃還要持續不斷地去完善,這是區域房地産發展的強大動力,特别是作為啟動區的亞運城,不僅有先發優勢,還将不斷鞏固它自己作為區域居住中心的地位。要激活周邊區域,就要求不斷完善自身。總之亞運城的藍圖十分美好。

      往往房地産項目的價值和潛力很大程度受城市規劃和發展影響,也可以說,規劃決定了項目的高度能有多高,向前能夠走有多遠,這樣的例子太多了,幾乎所有現在價值不菲的房地産項目或者闆塊都有這樣的故事。就這一點來說,亞運城價值非常獨特。

      政府巨大的投入

      正因為亞運城既是賽事駐地,亞運盛會中它是漂亮的城市建設和文化的名片,又是未來廣州新城的高起點啟動社區,政府的重金投入就少不了。有統計數據顯示,在亞運城2.73平方公裡的面積上政府已經投入200多億元,等于每平方公裡土地上投入超過70億元,這應該是廣州城市建設投入之最了,單位面積投入遠超過珠江新城。巨大投入将沉澱為土地和不動産的價值。

      在廣州城市發展進程中,有不少新闆塊房地産發展很快,如2000年左右的華南闆塊,但是,它要經曆10年左右的時間才開始成熟,原因是發展初期,以及相當一段時間,政府規劃缺乏,投入主要靠開發商,規劃上直到最近兩年才有政府強勢介入。相比之下,亞運城在這方面具有先天優勢。

      近一年也不時去現場看亞運城,每一次都會看到完全不同的面貌,可以真切體會到金白銀投入帶給整個項目和周邊地區的巨大改變。政府的投入在亞運後結束後依然不會停止,因為節下來,廣州南拓、廣州新城的建設還要推進,各種基礎設施依然要配套,還會有持續不斷的投入、升級。可以預期,今後我們不同時段去看亞運城,依然還會看到這個區域日新月異的場景。

      配套完善

      一個新闆塊啟動發展階段面臨最大的問題是配套,購房者不論買來自己住或者買來持有投資都關心配套的問題。配套這個通常新區的短闆,在亞運城完全不是問題。

      記得在廣東電視台與這個項目最初的首創規劃師李鵬先生談亞運城的規劃時,他就說,設計之初就已經全面考慮過居住的所有配套問題,包括名校、醫院、交通(高速路、地鐵、公交)、購物中心、公園以及其他生活設施。人未入住,社區所有配套都已經先行,這種情況恐怕唯亞運城才有。

      作為一個大型的居住社區,配套是否完善、全面,會直接影響購房者的購買意願,而亞運城完備的配套相信是吸引大家的重要的價值點。而且,其獨特的新城啟動社區地位決定了國際賽事後,項目以及周邊的配套還會繼續加強,例如亞運期間隻有一條地鐵,日後還有另外兩條地鐵要建設,亞運城社區中心将來會配備地鐵站點。我想,這種配套完善有政府持續的支持特點值得我們置業投資者關注。

      資源獨一無二

      亞運城的宜居性自然不在話下。就舉其中三點,一是容積率非常低,大約在1.6,堪比别墅社區了,如此大的低密度社區,在廣州很難找到。二是景觀資源豐富,嶺南特色的水景、水網、水道縱橫密布,園林、遠處山景,還有社區内的公園、亞運遺産展示等,自然人文景觀成為一大亮點。三是低碳、生态、環保,如綠化率達到54%,非常高,還有太陽能利用,綜合管溝系統,分質供水系統,真空垃圾收集系統等,低碳技術利用充分,也是符合最新潮流的。

      項目可持續發展值得期待

      亞運城已經建成的8000套隻是項目的第一階段,未來2、3年後續開發的産品相信會在目前基礎上更進一步,值得市場期待,因為這五大開發商都是中國目前最有實力的、最成熟的知名品牌開發商,他們在這塊獨具價值潛力的土地上,聯手打造的後續産品和社區一定會有更多驚喜。對于這一點,應該是無疑義的。

      有時候,房地産也會給人很多聯想,亞運城的未來給人們的聯想,就好比方是投資上所說的題材。有題材,就有想像空間,也就有廣闊的投資前景。這個題材現在看值得玩味。

      實際上,亞運城的價值點不止上面所說的五大點,還可以概括出很多,例如亞運城的國際知名度、它的鮮明嶺南文化風格、它的産品線很長(從70平方米的緊湊型到150的改善享受型),它的風水、五大開發商聯合開發,等等方面。

      亞運城其實提出了如何判斷房地産居住、投資價值的問題。一個項目和社區的居住價值、投資價值到底從哪裡來?我個人的看法是,應該從政府規劃和城市發展的角度看,從政府投入力度,社區配套、産品、環境、以及開發企業實力與品牌等方面綜合起來看。而亞運城的價值,我想在這些方面都是非常充分的。

      去年參加網站拍地現場直播的時候,我對亞運城就有這樣的評價“前無古人,後無來者”,它的價值确實是非常獨特的。有媒體朋友提前和我讨論2010年的樓市大事,我覺得有兩件事可以概括了,一個是宏觀調控,一個就是亞運城,這兩件事都帶給樓市"震蕩"、"沖擊",而今後幾年年它們依然會影響廣州樓市。從行業發展的方面講也可以這麼理解。

      很多朋友關心亞運城要不要買的問題,它剛啟動,不少人還一知半解,我的看法是,介入正當其時。為什麼?目前樓市場非常理性(包括開發商也非常理性),大家都會看到這一點,從這些年的經驗來看,市場最理性的時候,往往是最佳的置業投資時機,我依然堅持這個觀點。還有,區域房地産價值的發展一般有幾個階段,首先是啟動階段,這時候房産價值往往是低估的,價格不可能過高,像珠江新城啟動時,華南闆塊啟動時,都是這樣;第二是完善階段,各種配套不斷健全,産品不斷豐富、升級,區域逐漸被市場認同。這個階段往往會看到房産不斷地累積增值,市場比較活躍;第三階段是成熟階段,區域和社區的市場地位開始确立,市場變化時抗跌性強,恢複快。所以從區域房地産發展的階段看,結合亞運城獨特的優勢,我覺得,在目前起步階段介入,可以獲得最大的投資升值潛力和空間。

      作者:龍斌 合富置業首席市場分析師,廣東省房協專家咨詢委員會委員

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