合富輝煌:房産稅絕非調控良方

观点地产网

2010-07-13 17:12

  • 房産稅不僅法律上存在障礙,而且将來執行起來可行性也是一大難題。

      近來關于房産稅的争議不少,有一種最典型的觀念認為,房産稅對遏制房價過快增長立竿見影,是最有效的調控高房價的手段,所以竭力主張政府要盡快出台房産稅。這種看法貌似有道理,例如它認為目前房屋持有環節沒有稅收成本,導緻投資盛行,認為房産稅既可阻止投資,又可從多套物業持有者手中逼出存量房屋,達到改變供求關系的作用,而筆者認為,上述觀點将原本發揮調節财富再分配功能的房産稅當作調房價的利器,其實從一開始方向就搞錯了,沒有看清房價、房地産市場運行的真正内在決定因素,同時,房産稅不僅法律上存在障礙,而且将來執行起來可行性也是一大難題。

      一、房産稅面臨合法性難題

      通常有觀點認為,征收房産稅有法律依據,因為國務院1986年9月15日正式頒布了《中華人民共和國房産稅暫行條例》(從當年10月1日開始實施),盡管該條例規定“個人所有非營業用的房産”,免征房産稅,但是,在當前條件下,可以視居民非唯一房産作為營業性的,隻需重新修訂條例條款,無須經過人大立法,即可使房産稅合法運轉。

      這裡其實存在問題:第一,如何在法律上認定居民(家庭)擁有兩套或以上物業就是經營性的呢?顯然“視作”不符合法律基本精神;第二,即使國務院修訂房産稅這一行政條例,但依然要處理與其他如《中華人民共和國城市房地産管理法》、有關稅收方面的法律法規之間的關系,所以,從法律規範角度說,房産稅依然是一種新的稅種,最終不能夠繞開人大立法這個環節,否則具體實施起來可能會遇到無法可依的情況。

      更重要的是,房産稅本身是否成立面臨深層次的法律問題:

      首先,房價上漲究竟反映的是房屋本身的價值,還是反映房屋下面土地的價值、以及周圍市政設施交通教育等配套的價值?單純房屋本身是逐年折舊貶值的,隻有它所附着的土地的價值才是提升的,由城市功能與市政配套不斷完善帶來土地價值上升,而我們購買房産時,在土地、配套這兩方面已經繳納70年的土地出讓金以及土地增值稅等各種稅費,再征收房産稅有重複征稅嫌疑。

      其次,這個稅法理不清晰。我們居民的住宅房地産隻有70年的土地使用權,所有權在國家,房産在70年之後面臨法律前途不明确的問題,不像西方土地私有,房地産永久産權,是真正的不動産,這也是西方房産稅、物業稅成立的法律基礎。中外之間這種制度的差異,決定了我們征收房産稅無法“與國際接軌”,會面臨無法逾越的合法性障礙。現有制度需要改變,如土地出讓制、房屋權屬關系、土地出讓金、土地增值稅等各種稅費、70年土地使用權後歸屬等等,才可能在法律上清晰解釋房産稅、物業稅與現行其他稅費之間的不同。

      二、房産稅治理不了高房價

      以房産稅當作治理高房價的“靈丹妙藥”,其實既沒認清房産稅的目的,又沒有認清目前階段房價上漲的根本原因所在,是一大流行的誤區。房産稅本質是調節收入分配的财産稅,它通過“二次分配”調節貧富,為公共支出尋找稅源,這才是它成立的理由,真不理解怎麼會有人把它與治理房價直接聯系起來。

      這裡其實要澄清的深層次問題是,房價為什麼會不斷上升?房地産供求關系為什麼會失衡?是不是房産稅缺位所以房價飚升?是不是房産稅能夠使供求平衡起來?房地産從土地出讓、建房、購買、交易等各環節征的各類型的稅(費)還少嗎?起到的是什麼作用?加上持有環節的房産稅就解決了問題。很顯然,認為收稅可以充當遏制房價的“殺手锏”,是錯誤的思路。

      房價上升問題,應該從經濟增長、收入、貨币信貸、城市化、城市價值(土地與配套)、供求關系、通貨膨脹水平等多方面分析探讨原因。單單判斷投資性、投機性需求湧入房地産市場帶來供求失衡,其實隻流于表面,沒有看到由于我們經濟高速成長、城市化進程加快,居民收入增加且差距懸殊、特大型城市成為所有資源的聚集地且發展土地越來越稀缺、近年流動性泛濫以及保障體制、傳統觀念等深層次原因對于需求、市場的影響。這種影響主要是兩方面,一是各種需求全面被激發如一般居住需求、改善性需求、投資理财需求等購買力,導緻供不應求;二是房地産的資産屬性在經濟刺激、貨币寬松、實際通賬的作用下,表現的尤其突出。

      一句話,高房價有複雜的經濟、社會、城市、政策背景和原因,在我國一定發展階段是難以避免的,需要綜合治理,也需要較長時間調理,涉及方方面面的變革,如經濟和城市增長模式、貨币信貸政策、政府财政體制、土地制度、收入分配、住房消費模式、保障制度乃至戶籍教育制度等,才能較好地根治。

      而征收房産稅本身有兩難:若征收人群廣、稅率高,直接就是與民争利,傷及市場;若征收人群窄、稅率低,實際發揮的作用有限。所以,倉促推出房産稅,或許短時間内投資者會因為消化政策影響而暫緩入市,市場陷入低迷,但是,就如同交易環節的稅收沒有改變整個房地産市場的發展環境一樣,持有環節成本增加,中長期同樣不足以影響購買需求,房産稅增加的成本,可以通過轉嫁直接提高房價,包括售價和租金(與營業稅的功效沒有本質差異),存量市場的供求關系不會有根本改變。而且,房産稅可能給市場供給方傳達錯誤的信息和預期,帶來供應減少的效應,使未來供求關系更加不平衡。

      增加稅收,能否徹底調節市場供求關系?我們隻要問一句,有哪個市場、哪種商品的價格是通過稅收調節(控制需求)而降低了的,豬肉?蔬菜?好像從來沒有這樣的案例,西方有房産稅的國家地區房價止步不前都不是因為房産稅,而是城市化進程停滞或者經濟低迷。

      房地産的稅收現在不是少了,而是很多,非常重,使得住宅生産、購買、交易成本奇高,直接推高了房價。稅的調控思路不應該一味做加法,要做減法才行。

      三、房産稅執行的巨大社會成本怎麼解決?

      若将來征收房産稅的話,如何解決房産稅征收的實施、執行,也是一大難題,至少有三個方面的問題要面對。

      首先是房産估值問題誰來承擔。政府來承擔還是社會機構來承擔?不過,不論是誰來估值,其課稅的權威性、準确性都不可能即刻建立起來,不僅需要巨大的投入成本,而且還要有處理争議的能力和整套制度,因為被征房産稅的居民的異議一定會伴随整個征稅過程。

      其次,房産稅如何與土地出讓金、土地增值稅、各種附加稅費區分開來,也是必須解決的問題。名字叫房産稅,實際上還是房地産的稅,道理上要先解決重複征稅問題,這就牽涉整個制度的重新設計問題,不然,問題會越積越多。房産稅在相當長的時間内都不可能取代土地出讓金成為地方政府财政的主要來源,因為我們目前還處在快速城市化進程中。收取房産稅,而放棄其他稅費,這也是要付出的一種社會成本。

      第三是征收的社會成本問題。個人所得稅可以輕松征下來,因為工薪族工資報酬所得可以通過機構、組織代扣,财富階層的個人所得稅也可以依據社會信用體系來完成,成本不高,難度不大,但房産稅不論是征多套物業還是征大戶型物業,都面臨從權屬認證、估價到實際征取的難題。有一種說法,物業管理費征收起來都困難重重,何況是複雜千百倍的房産稅?假如将來有居民房産稅征不上來,要采取強制措施?或者說,當納稅人沒有錢繳稅時,難道還要拍賣物業?這裡的行政、法律的社會成本有多大,估計很難計算得清。

      除了上述三方面問題,其實還有很現實的社會問題,即很多擁有多套物業的居民或家庭并非财富階層,隻是普通的工薪層,他們出于養老、保障或者将來子女住房等非投資目的持有一些小額、低值、供出租的物業,很多直接是維持生計的收入來源,而我們政府動不動就新增加稅種,房産稅無異将截斷他們的重要收入來源,引發新的就業、民生問題。

      我認為,國家出于調節貧富收入,縮小差距的目的,征收房産稅,應該予以支持,國務院不久前也明确表态要“逐步推進房産稅改革”。但是,如果以調控高房價名義來推行、征收房産稅,應該堅決反對,因為它完全建立在錯誤的邏輯判斷之上,不僅不能達到目的,不利于市場的平穩健康發展,而且将直接帶來新一輪成本推動型房産價格上升,于調控民生都不利。實際上我們國家城市之間、地域之間差異非常大,不論房價、人均居住水平,還是持有多套房屋的目的,具體情況千差萬别,高房價問題突出的僅僅限于少數大城市,欠發達地區城市的房價仍在較低水平,就算按照房産稅調控的邏輯,2、3萬元的樓價與1、2千元的樓價要不要吃同一付“藥”?可以說全國一起推行房産稅完全沒有必要。

      作者:龍斌 合富置業首席分析師

     

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