認清形勢 把握發展的主動權

　　作為企業，苦練内功才能主動解危，幻想一個什麼政策出台使大家都能出來買房是不現實的。

　　我們正面臨着世界金融體繫的劇烈動蕩。以2007年4月美國第二大次級貸款公司“新世紀金融公司”破産為標志，次級貸款危機開始肆虐。到2008年，“兩房”被美國政府接管；華爾街第四大投資銀行雷曼兄弟宣布破産；世界第三大金融機構ALG陷入融資困境；世界最大投資銀行美林證券被兼並……一繫列的房屋抵押貸款公司、投資銀行和商業銀行紛紛倒下，次貸危機正在演變為全球性的金融危機，並産生引發經濟危機的危險。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任 秦虹

　　總結美國房地産的次貸危機産生的主要原因是，貸款機構降低信貸門檻，導致次級房地産抵押貸款的大量發放；放松的貨币政策制造了房地産泡沫，從緊的貨币政策又刺破了房地産泡沫；濫用金融創新和放松金融管制，導致危機放大。其中的教訓值得汲取。

　　受次貸危機的影響，全球資本市場出現巨幅震蕩，嚴重打擊了投資者的信心，中國房地産市場也必然受到波及。目前房地産市場已由主動調整變為被動服從，将不可避免地導致市場調整的幅度加深、調整的時間加長。

　　2007年是中國房地産市場異動的一年。這一年，全國房價普漲，部分城市房價暴漲，“地王”頻現；資金異常充足，全年房地産開發企業資金來源達到3.7萬億元的歷史最高水平，比2006年增長了40%；市場銷售火爆，全年竣工商品住房4.6億平方米，銷售了6.9億平方米，竣工銷售比達到了1:1.4，供求關繫嚴重失調；全年商品住房銷售額同比增長了47%，創歷史新高；全年新增個人住房抵押貸款8000億元，是增速最快的一年……

　　高漲的市場，不斷積累着風險和矛盾，政策調控成為必然。實際上，市場也無法如此延續發展，本身存在自我調整的内在要求。綜觀房地産市場今年上半年的變化，可以判斷的是，房地産市場開始轉向理性回歸，成交量縮減，價格穩中趨降，投資投機退出，應該說，這種調整對房地産市場的持續健康發展十分有利。

　　但進入下半年後，房地産市場又面臨日益嚴峻的國際金融環境影響。一是美國次貸危機導致美國及主要發達國家經濟陷入衰退的邊緣，消費減弱，嚴重影響到中國的出口企業，影響中國的經濟增速和居民收入增長；二是受金融動蕩影響，我國股市低迷不振，不但房地産企業資本市場融資受阻，逆财富效應也嚴重影響了居民購房能力的擴張；三是在對世界經濟前景擔憂下，對中國經濟增長的預期下降，影響購房者的信心，産生觀望氣氛。

　　在全球金融動蕩不斷余波未定的情形下，房地産市場不得不在主動調整中加入被動服從宏觀局勢和外部環境變化的因素。全國大部分城市的房地産市場在“金九銀十”的嚴重蕭條就是證明。從各發達國家政府所采取的史無前例的舉措可以看出，美國金融危機還沒有結束，對中國經濟的影響不容低估。我國的房地産市場也必将會受此影響，在市場波動中，房地産的資産屬性彰顯，将會超越供求關繫而成為影響市場走勢的關鍵力量。

　　盡管從長遠看，我國經濟發展和城鎮化進程仍将為房地産業的發展提供較大的空間和機遇。但無容置疑的是，在目前復雜多變的市場環境中，房地産市場仍處于高風險期。作為政府，完善制度才能遠離風險，要疏理和改進房地産的金融、稅收和土地制度，真正形成保障體繫與市場機制相互補充、調控市場的資源配置功能，只有解決了影響房地産業發展的深層次矛盾，才能形成有利于房地産市場持久健康發展的大環境。

　　作為企業，苦練内功才能主動解危，幻想一個什麼政策出台使大家都能出來買房是不現實的。相反，企業需要清醒地認識形勢，總結應對市場起伏變化的經驗，檢讨自身産品的定位和品質，學習企業成本控制的技巧，研究市場運行的基本規律。只有正确判斷形勢，才能真正掌握主動權，維持企業的短期和長遠期發展。