東莞巨無霸地塊開價70億

　　關于中央生活區的種種猜測終于有了官方口徑的回復，各開發商争奪“東莞中央生活區”大戰即将開始。

　　巨無霸地塊開價70億

　　為中央生活區一期地塊，總面積114.9萬平方米，6月整體拍賣

　　總面積達114.9萬平方米的中央生活區(一期)地塊确定拍賣時間！昨日，市國土局發布拍賣公告，6月18日上午10時将在市土地交易中心進行整體拍賣，拍賣範圍為四環路以南、規劃二路以北，起拍價為70.8億元，2月29日起接受預報名。至此，關于中央生活區的種種猜測終于有了官方口徑的回復，各開發商争奪“東莞中央生活區”大戰即将開始。

　　叫價增幅單次6000萬

　　中央生活區規劃範圍為東莞大道以西，南城科技路以東，四環路以南，五環路以北，面積214.25公頃。作為東莞中心區絕無僅有的一個地産闆塊，建成後的中央生活區将成為東莞市標志性地區之一，絕對影響中心區的地産格局。

　　“中央生活區”概念提出以來，一直備受各界矚目，關于這塊地的拍賣也是一波三折。2006年3月份，市國土局就曾發布拍賣預告，稱中央生活區将分為兩期開發，一期拍賣的土地較大，為114.9萬平方米，二期的地塊較小為30.4萬平方米。但預告之後，中間經過長達一年半的悄無聲息，始終沒有公布正式的拍賣時間。

　　昨日，市國土局正式發布拍賣公告，關于中央生活區的種種猜測終于有了官方口徑的回復。公告顯示，中央生活區一期地塊将整體拍賣，總面積達114.8977萬平方米，毛容積率不大于1.54.總體起拍價定為人民币70.8億元，每次叫價增幅為6000萬元。

　　配套設施無償移交

　　在這幅前所未有的“巨無霸”地塊中，共分為三大部分，包括出讓土地面積551912平方米、配套服務設施用地138254平方米、其他用地458811平方米。其中，出讓給開發商使用的可銷售用地，有居住用地、辦公用地、商業金融業用地和加油站用地，出讓年限分别為70年、40年、40年和20年，總面積達到了551912平方米。

　　此外，在配套服務設施用地中，包括派出所、文化娛樂、醫療衛生、學校、消防站等各種設施，一應俱全。拍賣公告中規定，這些設施全部由開發商按規劃要求建成後，将連同地上建築物，無償移交有關部門使用。其他用地中，包括體育用地、社會停車場、道路用地、公交首末站、公共綠地和水域等，都屬于中央生活區控規的空間用地，将無償向社會公衆開放。

　　競買門檻設定甚高

　　因中央生活區地塊的重要性，在确認拍賣競買人的資格上，國土部門設置了更加嚴格的“門檻”，要求注冊資金不得少于1億元；必須是具備國家一級資質的房地産開發企業，並且前三年内在中國境内累計住宅(商業)開發量達到100萬平方米以上；提供不少于15億元的資金證明。另外，競買人要對中央生活區的規劃進行深化方案、制作實體模型，這些工作要在三個月内完成，足以考驗競買人的資格實力。

　　“競標工作組會組織國内專家對競買人提交的規劃方案進行綜合評審，總分在75分以上的才能入圍，入圍後才有競争拍賣的資格。”市國土部門的有關負責人表示。至于何時确定入圍企業，将在拍賣場上現場公布，然後馬上參與中央生活區的土地使用權現場拍賣。

　　-三問拍賣

　　東莞的房地産市場正處于相對低迷期，此時推出中央生活區，是否政府有意“救市”？中央生活區的拍賣是否會拉高房價？調動消費者的置業熱情？記者就此采訪了一些開發商。

　　1問

　　為何此時推出拍賣

　　完成征地拆遷後自然過渡

　　東莞市田禾房地産投資有限公司營銷總監商俊駿認為，政府推出這麼重要的一塊地塊，肯定是有多重目的，“肯定有為目前相對低迷的樓市助推一把火的目的。”

　　光大地産策劃總監喬啟軍則表示，是否政府有意在目前相對低迷的市場助推一把火，不排除有關繫，但即使有關繫也不會是主要的。因為一方面，政府推出這麼重要的一塊土地進行拍賣，肯定是經過深思熟慮的，從開始提出來，到現在正式發出公告，有一個周密的過程，不會是為短期救市而做出的決定。

　　瑞峰置業副總經理姚麗軍表示，政府有意推出地塊助推市場、甚至拉高房價的可能性是比較小的。政府推出中央生活區，不僅是針對一個房地産項目，最終目的是要提高城市的形象，提升中心區的價值，從這個角度講，目前的時機是好的。

　　市國土局有關負責人表示，之所以選擇此時推出中央生活區拍賣，完全是因為前期的征地、拆遷等工作進行完畢，“按計劃自然就該到拍賣了，沒有什麼特殊的原因。”

　　2問

　　拍賣會否拉高房價

　　提升作用會比較有限

　　光大地産策劃總監喬啟軍認為，中央生活區的拍賣，對整個中心區地塊價值的提升是明顯的，包括光大地産在四環路邊的若幹個房地産項目。“至于發展商是否會伺機擡價，發展商還要結合供需等因素，在目前市場還處于觀望狀态的情況下，不好說。”

　　而消費者的購房熱情是否會因為中央生活區的拍賣而立即被調動起來，喬啟軍認為，在經過一繫列的宏觀調控後，在首付、利率等因素的作用下，購房門檻提高了，且東莞目前具有購買能力的消費者的絕對數目前也還比較低，加上現在消費者太理性了，因此調動作用也是有限的。

　　瑞峰置業副總經理姚麗軍認為，中央生活區的拍賣是樓市一個重要的信号，其會調動整個中心區的熱度，在中心區土地越來越少的情況下，土地價值會更加凸顯。“相信拍賣結果不會出現不理性瘋長的情況。”因為發展商經過前段時間持續到現在的宏觀調控後，對未來的發展會更加理性。

　　3問

　　起拍價格是否過高

　　對本土發展商門檻較高

　　“中央生活區的拍賣可以說是生不逢時。”喬啟軍認為，單純從拍賣價格考慮，如果在2007年七八月份進行拍賣，相信價格會更高。而按照目前的市場環境，70個億的起拍價也是比較合适的，既反映了目前的市場環境，也反映了地塊的區位價值。“相信價格肯定是往上走的。”他還表示，70億一年付清的付款方式，對本土發展商是一個門檻，在本身融資渠道較窄的情況下，沒有哪一個發展商有這個能力。

　　“70億的資金在1年的時間付清确實是一個很高的門檻。”姚麗軍認為，從南城區西平、水濂片區在2007年拍出的土地價格來看，中央生活區這個起拍價格是合理的。他表示，政府有意通過此舉引進好的企業開發中央生活區，從而提高中心區乃至東莞的形象，這對提升城市形象是好事。但另一方面，這種操作會造成中心區一定的壟斷，中央生活區一個項目具有自己的定價能力，對中心區的樓價具有引導權，這對百花齊放的市場不一定是有利。

　　-相關鍊接

　　總體規劃：可容6萬人新型社區

　　中央生活區的總建築面積為300萬平方米，東臨東莞大道，北臨四環路(三元路)，南臨環城路，中央生活區的整體平均容積率為1.4，居住人口達6萬人。

　　中央生活區将在區域内規劃建設教育、體育文化、商業、環衛等配套設施，同時建有林蔭公園、體育公園、文化公園、雕塑公園、生态公園五大不同主題公園。在景觀建設方面，将以中央休閑綠化帶為主體，建築高度将從中間向兩側逐步升高。規劃将建設成一個為行政、文化、金融商務區服務的、具有完備的公共配套設施、充足的綠地休閑空間和社區活動場所的開放度較高的新型社區。

　　-拍賣安排

　　3個月完成實體模型

　　獲取文件：1月31日至2月29日，申請人可到市土地交易中心第7、8号窗口，獲取拍賣出讓文件。

　　預報名：截止時間為2月29日17時，報名地點在東莞市土地交易中心市場部。

　　發放設計要點和規劃基礎資料：預報名截止後，市國土局向通過初審的競買人發放中央生活區深化設計的規劃基礎材料，並收取10萬元押金。

　　深化設計：競買人三個月内完成深化方案和實體模型。

　　交納競買保證金：申請人可于5月30日至6月10日，到市土地交易中心市場部提出書面申請。交納競買保證金的截止時間為6月10日17時。

　　拍賣：6月18日上午10時，在市國土局土地交易中心拍賣大廳正式舉行拍賣會。

　　-競買要求

　　競買人至少要有15億

　　1、注冊資金不得少于1億元；

　　2、必須是具備國家一級資質的房地産開發企業，並且前三年内在中國境内累計住宅(商業)開發量達到100萬平方米以上；

　　3、提供不少于15億元的資金證明；

　　4、另外，競買人要對中央生活區的規劃進行深化方案、制作實體模型，這些工作要在三個月内完成。