任志強：南京調控最重 房價漲上天

　　北京市華遠地産集團總裁任志強近日發表文章稱，南京市政府稱得上是為控制房價的上漲而出台政策最多、行政幹預市場措施最多、下手最重的城市政府了。對商品房的市場調節價格實行了“政府指導價”為核心的價格監管制度，但結果卻事與願違，南京的房價仍在飛速飙漲。

　　最近，南京市政府又用最嚴厲的對開發商“捂盤”現象給以半年不得銷售、半年後仍執行原價格的行政處罰，公開的告訴社會半年内房價仍将高速的上漲。

　　任志強認為，如果半年之後房價不漲，按原價格銷售等于政府用行政處罰的方式在替開發商“捂盤”。如果半年後房價下跌，開發商也不可能按原價賣房，結論就只剩一個了，那就是南京市政府借對開發商捂盤處罰的行政措施向社會公布一個信号，南京的房價會繼續上漲，而讓開發商無法利用這半年的上漲期多盈利就是對開發商最大的處罰了。

　　凡事都有一正一反的兩面，包括行政處罰措施也是同樣。南京市政府想控制房價，但又不願降低政府在土地中的收益，就形成了這一正一反的作用。4月份，南京市房價(商品住宅價格)同比漲幅高達11.5%，創下了兩年來的新高，5月份房屋銷售價格同比上漲9.2%，居全國第六位。

　　5月份漢府街地塊拍出了3.85億元，單位地價2.88萬元/平方米的天價。一周之後，湖北路地塊又以59輪競拍4.05億元的總價超出了前一個天價6000元，折算到樓面地價達到11164元/平方米，項目成本不低于1.5萬元/平方米。五月底，連南京市下關區的熱河南路地塊，城市邊緣地區的樓面地價也到了6500元/平方米，銷售價格也在萬元以上了。

　　任志強認為，這些天價土地的上漲卻是在南京市政府已知4月份房價漲幅居高的信息之後發生的，不能不說是繼續推動房價上漲的因素。當政府追求土地的高收益時，又想降低房價，自然就形成了一正一反的矛盾。

　　文章稱，對開發商捂盤的限制與處理的行政管理，目的是增加市場中的供給量、加大消費者的選擇余地。但對捂盤現象的處罰卻是停盤半年，停盤難道不是減少市場的供給量嗎？如果有大量的停盤讓供給量減少，難道有助于穩定房價嗎？當這些受到處罰的開發商利潤減少時(因為半年後按原價出售)，難道利潤不會轉移到那些未受處罰的開發商身上去嗎？對消費者而言，難道會因為政府對開發商的處罰而減少支出並買到便宜的房子嗎？

　　任志強認為，這也是一正一反的一對寶貝，因為開發商的捂盤變成政府行政處罰的“捂盤”，不是等于更加重了市場中供不應求的矛盾嗎？只能按原價銷售的處罰大約也就是政府明知供不應求必然推動漲價的一種變相表達方式。

　　文章稱，央行二季度的報告中，公布了上半年銷售面積遠遠大于竣工面積的數字，兩者相差近50%。如果銷售面積遠遠大于竣工面積，再用行政處罰來減少市場中的供給量，只能是雪上加霜而絕不是錦上添花。

　　國務院已在年初多次提出了房地産新的調控導向，重點在于要增加供給。央行的報告再次确認了這一必然性(合理的需求增長只能用增加供給來解決)。幾乎全國各地房價上漲較高的城市，如深圳等，都在用上年的土地供給不足而造成今年的市場供給不足來作為理由解釋房價上漲的原因。應該說增加供給才能解決房價和居住權利的問題，這已成為上下各層面的共識。而半年内不得銷售的處理辦法卻似乎是與增加供給背道而馳的。

　　文章稱，弄不清楚的是政府對開發商違規的處罰是要讓市場變得更好、讓消費者能更多受益，還是僅僅為了讓一部分開發商少獲得盈利？如果政府管制的目的僅僅是為了讓違規者受罰而並不能改善市場的供求關繫，那麼還有要市場經濟的必要嗎？

　　任志強認為，本來一個好端端的市場被這種左一下、右一下的行政管制變得支離破碎。行政措施總會在向正轉時起到反作用力，向反轉時形成正的抗力，讓房價在政府一正一反的作用力下扭曲的上升着。如果讓某一違規的樓盤無法分享樓價上漲的好處就是最大的處罰了，政府的行政措施信号明顯的在告訴人們房價将是繼續上漲的。