房地産：投資房價雙反彈 調整産業政策

　　發改委建議調整房地産業政策日前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發表報告提出：造成經濟結構性失衡的兩個原因是“經濟發展政策對房地産及出口兩部門的過度依賴”。報告建議，對房地産發展政策進行大調整：國家和地方政府都要放棄把房地産作為支柱産業的提法，對房地産發展采取适度抑制的宏觀政策；盡快征收物業稅和對房地産商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放；提高居民住房轉讓所得的稅率，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策等。

　　投資增速、房價漲幅未達調控目標今年一季度，全國完成房地産投資額為3543.78億元，同比增長26.9%，與去年同期20.2%的增速相比，投資增速明顯反彈。另據國家發展改革委、國家統計局的調查數據，2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點。雖然，新房售價的月環比在輕微地縮減，但並未出現趨勢性的回落。

　　投資機會在于房價、業績超預期受近期市場熱點的影響，房地産類股票中表現較為活躍的也是資産注入、買殼上市類型的公司。相反，萬科、金地集團等優質藍籌地産股反而表現平平。在繼續看好藍籌地産闆塊的同時，我們同樣關注可能成為股價催化劑的超預期因素。其中，房價和業績是兩個核心因素。

　　京、深、穗短期房價續漲，長三角表現超預期短期内，北京、深圳和廣州的房價表現仍然相當強勁，今年繼續取得兩位數的漲幅並不困難。可以預計，保利地産(600048)、招商地産(000024)、陽光股份(000608)、億城股份(000616)的業績還會不斷超出預期。長期而言，我們更加看好長三角地區。實際上，長三角地區最近一年的房價走勢也比人們想象的更為強勁。房價基數較低、可負擔能力更強的江蘇省的房價從去年下半年開始已經走出盤局，重新向上。浙江省内各區域的房價表現雖然並不一致，3月份，溫州市房價環比上漲3%。

　　上市公司中，萬科(000002)憑借二次收購南都，應是最大的受惠者。

　　發改委建議調整房地産業政策日前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發表了題為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的2007年一季度的宏觀經濟形勢分析。該報告提出，造成經濟結構性失衡的兩個原因是“經濟發展政策對房地産及出口兩部門的過度依賴”。

　　報告建議，對房地産發展政策進行以下的大調整：第一、國家和地方政府都要放棄把房地産作為支柱産業的提法，還房地産業的本原，即民生性産業。用經濟手段來抑制第二套住房的需求。第二、在工業化和城市化完成之前，都應對房地産發展采取适度抑制的宏觀政策。即把房地産的過度刺激政策，調整為中性政策，甚至是中性偏緊的政策。第三、盡快征收物業稅和對房地産商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。第四、提高居民住房轉讓所得的稅率。第五、取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。第六、對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

　　衆所周知，流動性問題已經成了當前宏觀經濟和資本市場最為關注的焦點。國家發改委在一季度的宏觀經濟形勢分析中，對其做重點的闡述也在清理之中。

　　不過，其針對房地産政策的觀點和措辭之鮮明和激烈，仍是出人意料和不多見的。我們認為，這可能與一季度房地産投資和房價漲幅等指標居高不下有關。

　　對于所謂的流動性泛濫問題，我們在年初發表的《中國地産股的歷史性重估機遇》的報告中有過深入的分析。我們認為，如果政府不能有效抑制持續快速增長的貿易順差，那麼資産價格泡沫的膨脹恐怕在所難免。當然，對于房地産而言，由于最近兩年政府已經采取了一繫列的政策措施抑制房地産投機，房地産投資的交易成本大幅增加，因此短期内未必會再出現大規模的投機熱潮。

　　但是，其他資産市場的價格上漲，尤其是股票市場的上漲也會對房地産市場帶來復雜的影響：一方面，在對股市上漲的樂觀預期影響下，富余的資金将從房地産市場流向股票市場；另一方面，一部分自住性購房者在股市中獲利，提高了他們的首付款的支付能力和購房預算，又對市場産生了支持性的作用。總體上，我們判斷，股市的上漲對房地産市場而言是正面的。

　　投資增速、房價漲幅未達調控目標今年一季度，全國完成房地産投資額為3543.78億元，同比增長26.9%。完成商品住宅投資2462億元，增長30.4%。其中，經濟适用住房投資88億元，增長41.6%。與去年同期20.2%的增速相比，投資增速明顯反彈(參見圖1)。

　　另據國家發展改革委、國家統計局的調查數據，2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點。雖然，新房售價的月環比在輕微地縮減，但並未出現趨勢性的回落(參見圖5)。分地區看，與去年同月相比，漲幅較大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，長沙10.1%，北京9.9%和廣州8.6%等。與上月相比，漲幅超過1%的城市有22個，漲幅較大的主要城市包括：北海5.2%，惠州4.3%，溫州3.0%，長沙2.9%，南甯2.4%，石家莊2.4%和長春2.1%等；蚌埠、丹東等四個城市略有下降。顯然，全國房價持續上漲的趨勢並未得到控制。

　　我們認為，房地産投資的增速反彈可能與價格因素有關。實際上，房地産投資的增速是一個名義的數字，而並未提出價格上漲的因素。反觀，土地開發面積、商品房新開工面積等反映“物理量”的指標，可以發現今年以來的同比漲幅都是個位數，有些還出現了下降(參見圖2、圖3)。因此，我們的解釋是，房地産投資的反彈與土地價格和建築材料價格的上漲有關。

　　房價方面，今年前兩個月全國商品房銷售均價達到了3824元/平米，比去年同期提高近兩成。在商品房銷售面積與去年同期基本持平的情況下，需求的增長直接體現為房價的上漲。這也強化了我們對未來兩年全國房地産市場的基本判斷：人口因素和收入因素帶來的需求增長，在房屋供應量未能充分滿足的前提下，只能體現為房價的上漲。除非央行大幅加息，否則這一局面無法改變。

　　投資機會在于房價、業績超預期受近期市場熱點的影響，房地産類股票中表現較為活躍的也是資産注入、買殼上市類型的公司。以蘇甯環球(000718)、ST廣廈(600052)、華業地産(600240)、SST幸福(600743)為代表的二三線重組型地産股表現強勢。相反，萬科、金地集團等優質藍籌地産股反而表現平平。

　　這種現象顯然與整個市場的資金結構變化有關。但是，無論從公司質地和估值來看，藍籌地産股的股價都更具有安全邊際。我們相信，在市場進入調整之後，基本面因素才會正在顯露出來。在繼續看好藍籌地産闆塊的同時，我們同樣關注可能成為股價催化劑的超預期因素。其中，房價和業績是兩個核心因素。

　　短期内，北京、深圳和廣州的房價表現仍然相當強勁，今年繼續取得兩位數的漲幅並不困難。可以預計，保利地産(600048)、招商地産(000024)、陽光股份(000608)、億城股份(000616)的業績還會不斷超出預期。當然，這些地區地方政府的調控壓力也更大，出台更多行政性調控措施的可能性也更大。

　　長期而言，我們更加看好長三角地區，因為後者的經濟和居民收入的增長更加堅實而持續。實際上，長三角地區最近一年的房價走勢也比人們想象的更為強勁。尤其是，房價基數較低、可負擔能力更強的江蘇省的房價從去年下半年開始已經走出盤局，重新向上。浙江省内各區域的房價表現雖然並不一致。但是，我們得到越來越多的信息和證據表明，溫州的房價已經重新進入上升軌道。實際上，我們從發改委的房價數據中同樣得到了印證：3月份，溫州市的房價出現了3%的環比漲幅！

　　我們認為，市場對于長三角地區房價的復蘇並未充分預期。從開發商過去兩年的拿地策略來看，也是存在着明顯的分歧。現在看來，在市場調整期擇機增加土地儲備的公司将成為赢家。在上市公司中，萬科(000002)憑借二次收購南都，應是最大的受惠者；栖霞建設(600533)和新城B股(900950)等區域性開發商在低谷期仍不離不棄，體現了良好的判斷和對市場的信心；此外，在長三角區域擁有較多土地儲備的公司，包括：中寶股份(600208)和世茂股份(600823)也終将收獲豐碩果實。