物權法怎樣影響居住生活

　　專訪甘肅同人行律師事務所主任姚誠律師

　　社會各界關注多年的《物權法》終于塵埃落定，它将給我們的居住生活帶來怎樣的影響呢？記者專訪了甘肅同人行律師事務所主任、法律碩士、蘭州市房地産管理局、蘭州房地産交易中心常年法律顧問、甘肅資深房地産律師姚誠主任，他憑借豐富的經驗、淵博的專業知識，淺顯明白地闡述《物權法》中與房地産密切相關的焦點話題。

　　記者：姚主任，《物權法》中預告登記能起到什麼樣的制約、保護作用？

　　姚誠：預告登記主要是保護消費者，防止開發商“一女二嫁”。以前買了房子，直接到房管局辦理産權證。現在預告登記，只要購房合同簽訂，開發商就有義務到房管部門登記合同，成為準物權，就具有了排他性，不能擅自處理。

　　記者：登記發生錯誤，登記機關是否應承擔賠償一直是個極富争議的話題。物權法明确規定承擔賠償。你怎麼看這個問題？

　　姚誠：這将促使登記部門從形式審查向實質審查轉換。在審查中，登記部門應善盡注意義務，並做相關調查，以證實申請材料的真實性，避免因為虛假材料造成錯誤登記。但這樣會加大登記成本，影響效率，行政風險極大。

　　記者：拆遷糾紛始終是社會難題，因為拆遷引發的事件屢見不鮮。此次物權法對拆遷前提和補償標準都做了明确規定，這是否預示着強制拆遷将成為歷史？

　　姚誠：拆遷、征地關繫到老百姓的切身利益。物權法明确規定，除為了公共利益外，開發商必須與被拆遷人達成協議，並履行了義務後方可進行拆遷。不能以公共利益為借口，向任何管理部門申請拆遷，這也是為創造公平、和諧社會營造氛圍。這樣一則物權所有人有了對抗開發商追求商業價值的“武器”。再者對自己的财産有了完全的處分權。第三摒棄開發商借公共利益達到自己商業目的的模式。

　　記者：土地使用權到期自動續期的規定大受老百姓歡迎，但是，怎麼續期、費用怎麼算又成了大家的心病，能否給開個“方子”？

　　姚誠：土地使用權期限自動續期充分體現了國家對不動産所有人權益的保護，也體現了民法“慈母般的溫暖”。因為，這個保護不管不動産姓“公”還是姓“私”，一樣平等保護。雖然如何續、交費否，立法時未有明确規定。但是，随着物業稅的征收，續期收費問題可能将明确化。

　　記者：采光、通風、修房子、通管道等問題，經常引起鄰里糾紛，物權法是否也能完善解決此類瑣碎事情？

　　姚誠：将陽光權、通風權、采光權等寫入物權法，是進一步細化物權。這種案例也不少。例如，兩幢大樓樓距甚窄，前幢在屋頂樹起大廣告牌，影響了另一幢樓的陽光照射。這時，居民可到法院訴訟，要求拆除前幢大樓廣告牌。這就要求行政部門在審批規劃時就要考慮到周邊情況，及早考慮以上權利，嚴格按照國家有關工程建設標準審批。

　　記者：物權法有關車位的規定，使得一些開發商加緊出賣車位，你覺得這算是一種市場行為嗎？

　　姚誠：車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。該條文初看起來是很善意的，規定應“首先滿足業主的需要”。但問題也随之而來，例如業主轉售房子時，停車位的二次出售是不是要征求所有業主的同意？另外，規定車位允許出售，又必須滿足業主的需要，這樣會造成“搭售”現象的出現，開發商手里掌握大量的車位，選擇權在開發商一邊，開發商甚至可以規定，業主買樓不買車位就是放棄對車位的所有權。像廣州因為《物權法》出台開發商加緊出賣車位，只是為了在10月1日前大筆套現，不能算是市場行為。務所主任姚誠律師