土地調控風暴頻頻刮起 中國樓市現将何去何從？

　　對于中國的房地産市場來說，影響最大的因素是什麼？毫無疑問，一是土地，二是資金。今年下半年起，淩厲的土地調控風暴頻頻刮起，在此種情況下，中國樓市将何去何從？

　　順馳留下的前車之鑒

　　上個月，曾被人譽之為地産黑馬的孫宏斌做出了一個抉擇——以12.8億元的“超低價”，将自己創立12年之久的順馳(中國)55%的控股權轉手給香港路勁基建。

　　順馳資金鍊的斷裂，恐怕是源于孫對“中國房價只漲不跌”的迷信吧。順馳踏上“攻城略地”的征程之際，恰恰是中國展開宏觀調控之時。央行2003年121号文件的發布，昭示着中國進入了新的一輪房地産調控階段。而順馳之所以還在這一階段無甚顧忌地拿地，或許是因為孫曾聽信了一些人的高論——宏觀調控都是短期的，最多不會超過兩年，從而低估了中央加強和改善宏觀調控的決心。

　　其實，早在2004年4月25日，央行副行長吳曉靈在博鰲亞洲論壇“金融合作：邁向亞洲經濟一體化的重要一步”分論壇上就曾呼籲大家不要與央行博弈。她說：中央銀行現在的手段比較溫和，應該看到中央政府和中央銀行提出的善意措施，大家應該控制一下自己，這樣經濟才能平穩發展。如果激化矛盾，最後形成了中央政府不願意看到的“硬措施”的出台，對大家都不好。

　　土地風暴頻起的背景是什麼？如果房地産企業不能透徹地認清這其中内在的根本原因，並對下一步政策走向作出正确的預測和判斷，那麼不難預料他們的命運肯定還不及順馳。

　　土地風暴頻起緣出何因

　　上半年各項經濟數據出來後，我們可以看得很清楚，在國民經濟平穩快速發展的同時，存在着三大不可忽視的問題：固定資産投資過熱，國際收支不平衡，貨币信貸投放過多。

　　這三大問題是互相關聯、相互作用的，其中最核心的問題是固定資産投資過熱，而固定資産投資過熱就反映在土地閘門未能把住上，顯現在地方政府主導下的壓低地價、零地價，甚至是“以租代征”違法用地的招商引資上。

　　據國土資源部數據，2005年對16個城市的衛星遙感監測顯示，違法用地宗數占新增建設用地宗數近60%，若論面積，則占近50%，個别地方甚至高達90%。今年前5個月，全國土地違法案件高達25153起，涉及土地面積18.36萬畝，同比上升近20%。

　　為招商引資，各地不遺余力，大打“優惠牌”——低稅收，低地價，甚至是零地價。那麼，這資金成本的缺口從哪兒來？吃飯靠财政，建設靠土地。這資金的缺口，主要就靠從“土地”中來，途徑有二：一是壓低對農民的土地補償費，強行低價征收土地，甚至用“以租代征”等明顯違法方式降低土地征收成本；二是以“經營城市”、“以地生财”的方式，一邊以行政手段壓低補償價格進行強制拆遷，一邊以“有形之手”擡高房地産價格。

　　這樣做的後果，一方面是損害了農民、城市居民的利益，造成我國内需的不足，另一方面加劇了我國許多行業的重復投資、過度投資，導致了一些行業的産能過剩。

　　産能過剩、内需不足，就只能依賴于出口，貿易順差也就随之增加，導致我國外匯儲備快速增加，使人民币升值壓力上升。人民币升值壓力加大後，就引來海外遊資來賭人民币的升值。

　　海外熱錢的涌入，更加導致我國外匯儲備的劇增，造成國際收支嚴重失衡，央行被迫通過外匯占款渠道被動地向銀行體繫投放大量基礎貨币，使得流動性泛濫。

　　流動性泛濫反過來促使我國投資過熱的反彈和房地産價格的飙升，對我國居民消費更加産生擠出效應，造成内需愈加不足，更依賴于出口。同時，更加吸引海外資金進入房地産市場，狂賭人民币升值和房地産升值的雙重獲利。我國經常賬戶和資本賬戶因此産生巨額雙順差，導致外匯儲備的激增。外匯儲備的激增，更加造成流動性泛濫，流動性泛濫又導致投資過熱的反彈和房地産價格的飙升……如此循環往復，陷入了一個“怪圈”。

　　顯然，這種“怪圈”是絕對不能讓其長久循環下去的。否則，一旦循環日久，必然要遭受嚴重産能過剩風險以及房地産泡沫破滅引發金融風險和地方财政風險的多重威脅。于是，淩厲的土地風暴就不得不頻頻而起了。

　　中國樓市何去何從

　　分析到此，我們已經知道，土地風暴的針對目標，並非是單純的房地産，而是着力于整個宏觀經濟，“收緊”和“制止”的是“工業用地低成本地過度擴張”和“違法違規用地、濫占濫用耕地”。

　　特别值得一提的是，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，對于工業用地的供應，初稿中只是規定“原則上”實行“招拍挂”，最終出台時卻被“必須”二字代替。這說明了什麼？

　　這說明了我國許多地方存在已久的土地有償使用的二元政策，即對工業用地采取“壓低地價”的“協議出讓”而對住宅用地實行“價高者得”的“招拍挂”政策的最終終結。這從根本上說，切斷的其實是普通民衆向投資者源源不斷輸血的“血脈”，即普通民衆通過高價購房被“抽血”，而投資者通過低價圈地被“輸血”。

　　相反，對于普通住宅用地，尤其是經濟适用房等具有社會保障性質的用地，卻由過去的緊縮走向了寬松與傾斜。這一方面體現在“國六條”強調的要“切實調整住房供應結構”，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應的“數量寬松”上。另一方面也體現在房地産開發用地已經由過去單純“價高者得”的土地招拍挂政策，轉變到2006年8月1日實行《招標拍賣挂牌出讓國有土地使用權規範》(試行)以後的“價高者得”和“最佳者得”並重的“價格寬松”上。

　　更值得注意的是，廉租房等保障性住房的土地供應，由于是“虧本的買賣”，先前在許多地方是一片空白。“國六條”出台後，在一些地方也依然未被落實。但現在，在淩厲的土地風暴下，許多地方正在夜以繼日地抓緊落實中。這就是說，今後在土地供應上，不但不能向民生用地“抽血”，反而要向民生用地“輸血”了。

　　淩厲的土地調控風暴，大家應該看真切了吧。中國樓市今後的走向，大家也應該有一個清醒的認識了。