土地調控推升房價上漲　純屬蠱惑人心

　　9月5日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》正式發布後，有媒體發布消息說，有政府官員和專家學者預言：中國地價将上漲百分之幾十，水漲船高，中國房地産價格将"聞風而漲"。

　　"土地調控将大幅推升房價上漲"，政府官員和專家學者的這一預言，幾乎在一夜之間，立即在社會各界四處傳播開來。

　　政府官員和專家學者的上述預言，到底是有根有據地科學預測，還是毫無根據地憑空瞎說呢？通過下面的分析，我們應該不難明白，這種預言純屬蠱惑人心，對此我們必須保持高度的警惕。

　　土地新政出台的背景

　　《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31号)發出後，在社會各界引起了強烈反響，這是一件十分正常不過的事情。

　　因為，土地是民生之本，土地是發展之基。土地管理面臨的矛盾和問題，不可避免地會反映到宏觀層面上來。可以說，土地問題不單純是房地産問題，而始終是我國現代化建設中一個全局性、戰略性的重大問題。

　　而且，有反響才會有所觸動，有觸動才會有所推動，在某種層面上說，這也是土地調控政策能夠真正落到實處的前提和保證。

　　《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，新華社受權全文對外公開發布的時間是在9月5日。而該《通知》出台的背景是，黨中央和國務院領導針對當前土地管理和調控中存在的突出問題的高度重視和多次批示。

　　《通知》出台的背景是什麼？或者，更明白地說，當前土地管理和調控中存在的，甚至涉及到宏觀層面的突出問題有哪些呢？

　　這一點，在《通知》的前言中，其實早已經說得明明白白了。大家只要仔細去研讀一下《通知》，就會知道，"切實加強土地調控"的真實背景是--

　　當前土地管理特别是土地調控中出現了一些新動向、新問題，建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，嚴把土地"閘門"任務仍然十分艱巨。

　　由于土地在宏觀調控中的"閘門"作用，在一些地方並未得到充分發揮，建設用地過度擴張的動因依然存在，違法違規用地、濫占耕地的現象今年又凸現出來。

　　因此，在宏觀層面，就表現出了許多突出的現實問題，如固定資産投資增長過快，經濟增長中的資源過度消耗等問題，正在給整個經濟社會發展帶來深刻影響。

　　通覽《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》全文，我們不難發現，本通知"加強土地調控"的側重點，並不是房地産，而是着力于整個宏觀經濟，直接針對的則是"工業用地低成本的過度擴張"和"違法違規用地、濫占濫用耕地"。

　　土地新政将推動房價上漲？

　　《通知》發出後，立即有媒體刊登《國土資源部預測地價上漲50%》一文，援引國土資源部政策法規司司長甘藏春的話，說政策将引起地價各項成本提高，從而導致地價上漲50%。在文章結尾處，還引用專家的話指出--

　　這次政策調整還是會帶動地産價格的上漲。因為中國土地調控新政根本宗旨在于進一步緊縮"地根"，這将從預期上減少新增建設用地供應量，目前可謂"聞風即漲"的中國地産市場不可能不有所反映。

　　更有媒體發表文章，雖然標題是《地價将提高近50%　國土部：樓市價格不會大變動》，但在文中，卻筆鋒一轉地指出--

　　盡管這次政策調整從理論上講對房地産價格的影響不大，但有專家指出，在實際中還是會帶動房地産價格的上漲。這是因為，中國土地調控新政根本宗旨在于進一步緊縮"地根"，這将從預期上減少新增建設用地供應量，目前可謂"聞風即漲"的中國房地産市場不可能不有所反應。

　　假如說，《通知》的出台針對的确實是房地産行業，緊縮"地根"的對象的确是住宅用地，那麼，中國房地産市場又将演繹出一場"聞風即漲"的"大戲"，也是順理成章的事情。

　　但是，我們前面已經分析指出，《通知》着力的是整個宏觀經濟；而且，最主要收緊的是工業用地的"地根"，這一點最突出體現在《通知》規定的第五點--"建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度"；其中規定，"工業用地必須采用招標拍賣挂牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準"。

　　而對于房地産用地，相反，采取的是寬松的政策。這一點最突出體現在房地産開發用地已經由過去單純"價高者得"的土地招拍挂政策，轉變到2006年8月1日實行《招標拍賣挂牌出讓國有土地使用權規範》(試行)以後，"價高者得"和"最佳者得"的並重。

　　大家知道，貨币政策對宏觀經濟的調控，從本質上講，無非是在資金的"價格"和"數量"上，通過采用"寬"、"松"政策的各種組合，引導國民經濟平衡快速健康發展。

　　貨币政策對經濟的調控是這樣，從本質上來講，财政政策對經濟的調控，其實也是一樣的。從經濟學原理講，土地政策參與宏觀調控，應該也不例外。

　　從"數量"上，土地政策對宏觀經濟進行調控，當前主要體現在新增建設用地指標的下達下，這從本質上來講，是一種計劃調控。這種事先的有預見性的計劃調控，在非常時期，如部分行業經濟過熱時，采取停止土地的供應等措施，能起到"釜底抽薪"的作用。

　　從"價格"上，土地政策進行調控，"有張有弛、文武之道"，借鑒貨币政策和财政政策的經驗和理論，這個"價格"調控要想取得成效，必須是可以視宏觀經濟和産業政策等需要，也能可"緊"可"松"，這才可能取得預期的理想效果。

　　"價高者得"，從本質上講，其實是土地在"價格"上的"緊"；而"最佳者得"，本質上是土地在"價格"上的可"松"可"緊"。

　　從總體上來說，工業用地由過去的協議出讓時的"低地價"甚至"零地價"的出讓，到《通知》出台後的"必須采用招標拍賣挂牌方式出讓"，並且"低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。"

　　《通知》出台後，毫無疑問，工業用地是由"寬松"走向了"緊縮"。

　　相反，住宅用地，由"價高者得"走向"價高者得"和"最佳者得"並重，這從"價格層面"的總體趨勢上說，則是由"緊縮"走向了相對的"寬松"。

　　而且，"國六條"強調，要"切實調整住房供應結構"，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟适用住房和廉租住房，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應。

　　而政策配套規定，中低價位、中小套型普通商品住房，實行的是"限價房"政策；經濟适用住房和廉租住房用地，實行的是劃撥供地；因此，不論是從"數量層面"，還是從"價格層面"來說，房地産用地，特别是中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房用地，将會是更加的"寬松"。

　　在這種情況下，土地新政何來推動住宅用地地價上揚，從而推升房價上漲之說？

　　警惕蠱惑人心言論的危害

　　在我國的一些房地産熱點城市，房地産泡沫的存在已經是一個不争的事實。

　　從泡沫層面講，房地産調控，從本質上說，也就是一個擠泡沫的過程。這就涉及到一個利益調整的問題，說白了，也就是由誰來為房地産泡沫買單的問題。

　　從前年的"停止拆遷會促使房價上漲"，到前段時間的"加息會促使房價上漲"，到今天的"土地調控會促使房價上漲"……

　　任何一項政策措施的出台，在一些專家學者的嘴里，都會變成房價上漲的"絕妙理由"，真有些令人"歎為觀止"。

　　有網友一針見血地指出，一些專家學者之所以會如此大言不慚、面不改色心不跳地說出上述"高論"，有些是"受人錢财，替人消災"，有些則是"不學無術，人雲亦雲"。

　　俗話說，欺騙得了一時，欺騙不了一世。更何況，網絡時代是沒有絕對權威的時代。一些專家學者蠱惑人心的欺騙性言論，正在日益失去"市場"。

　　于是，借政府官員之口的"欺騙性言論"，開始陸續出台了--"國土資源部預測地價上漲50%"，就是典型的一例。

　　央行早已多次強調要防範房地産信貸金融風險。當房地産泡沫的禍水，開始威脅到金融安全的時候，政府的公信力顯得尤為重要。

　　而政府的公信力，或者說信用，從一定層面上講，具體體現在每個政府官員的言論上。

　　"國土資源部預測地價上漲50%"，對于這一說法，國土資源部政策法規司司長甘藏春在第一時間立即進行了反駁和澄清，這是令人欣喜的。

　　确實，當前，我們尤其需要警惕由政府官員之口"說出"的，那些"蠱惑人心的言論"所帶來的危害。