群租 在扯下樓市最後一塊"遮羞布"

　　前幾天，接連有幾位業内朋友打來電話對我說，我們這兒的房價明明是下跌了，但據有關部門調查，二季度全國70城市房價漲5.7%，惟有上海房價獨跌。他們問我對此有何看法？我回答他們說，對于一個城市房價的漲跌，我從來不單獨只看“房地産價格指數”；上海樓市的“群租”現象，正被新聞媒體屢屢曝光，上海樓市真實需求的最後一塊“遮羞布”也已被扯下，上海房價不跌能行嗎？當前，最值得警惕的，其實是那些“群租”現象尚未被曝光的城市，其“遮羞布”背後的“真實風光”。

　　房地産價格指數可信度又有幾何？

　　“有時有的城市房地産價格明明漲得很火爆，但價格指數漲得卻象‘溫吞水’；有時有的城市房地産價格明明是跌了，但價格指數卻依然在上漲。”

　　前前後後，業内有好幾位朋友，都曾問起過我同一個問題，那就是——如何看待這個房地産價格指數？

　　坦率地說，對于房地産價格指數，這幾年來，我是越來越少看了。即便要看，那也肯定是結合着某些城市房地産的“成交量”、“合同銷售價格”、“實現銷售價格”，以及有關房地産信貸和房地産稅收的數據來看的。

　　一方面，這固然是因為我不太清楚，有關單位在編制當地房地産價格指數時，其相關數據是如何采集得到的，是依靠各房地産開發商自報，還是自己直接調查房地産市場而得的結果？

　　另一方面，因為我也不是很知道，一些單位在收集得到房價、地價等相關數據後，又是經過怎樣的技術途經和標準化處理後，才編制出當地城市房地産價格指數來的？

　　更何況，去年國家針對房地産市場出台了新舊國八條等調控政策措施，雖然是刀刀切中了房地産市場的痼疾，但是收效並不大，問題出在哪兒？現在，應當說，大家基本已經形成共識，關鍵就在于一些地方，對房地産宏觀調控政策進行了或名或暗的抵制。

　　“不做假賬”，是當年朱镕基總理在上海國家會計學院題寫的校訓。“陽光統計”，是今年三月二十九日，剛剛走馬上任不久的國家統計局局長邱曉華要力争的目標。

　　“不做假賬”、“陽光統計”，這樣的校訓和目標的提出，其背景是什麼？

　　“不做假賬”、“陽光統計”，這樣的校訓和目標的提出，其背景是“數據水份”、“政績數字”的泛濫。

　　在這種情況下，你還能寄希望于一些地方，在給國家統計局上報房地産價格指數時，其數據還能是準确無誤的嗎？

　　“群租”扯下了上海樓市最後一塊“遮羞布”

　　對于“房地産價格指數”，我看得很少，我更樂意看的是一些嚴肅媒體對房地産市場“真實案例”的報導。因為，從這些“真實的案例”中，由表及里、由淺入深，透過現象還是很能看出一些本質的東西來的。

　　這就好比說，你到了一個城市，當地領導或者朋友告訴你說，這個城市經過評比，剛剛成為省級文明城市，或者是國家級文明城市。雖然，你第一個反應自然是相信該城市的居民會比其他地方的居民更文明一些，但是，如果你親眼目睹了當地絕大多數司機和行人，對于鳴着警笛急急駛來的救護車，毫無主動避讓的意識後，你還會相信這個文明城市，其“文明程度”的“含金量”嗎？

　　眼見為實，耳聽為虛，這是我們每個人在日常生活中，歷經磨練後得出的經驗總結。雖然，有時眼睛也會欺騙我們，但是，“眼見的”總歸比“耳聞的”，真實性更大一些。而從某種意義上說，嚴肅媒體有職業操守的新聞記者的采訪報導，其實是該媒體受衆“眼睛”的延伸。

　　中國房地産市場的一大弊端，是信息的嚴重不對稱。如土地供需上，在開發商與政府之間，存在着信息的不對稱。在房屋供需上，開發商與購房者之間，更是存在着嚴重的信息不對稱。

　　從某種角度來說，在宏觀調控的大形勢下，上海樓市調控之所以相對來說能取得較為明顯的成效，衆多新聞媒體對上海樓市真相契而不舍、窮追猛打的采訪報導“功不可沒”。

　　通過新聞媒體，大家看到，前段時間，上海房地産市場上演的是一出又一出的“退房風波”，一陳又一陳房地産中介機構的“關門大吉”。現在，通過新聞媒體，我們又看到，上海樓市已經流行起了“群租現象”。

　　如據《新聞晨報》最近報導，大房型租賃價格的持續低迷導致越來越多的投資者借助于分割出租來平衡收支，群租現象在上海市區衆多新建小區内出現。根據有關調查，目前僅徐匯、盧灣、黃浦、浦東四區，就有數十個新建小區存在“群租”現象，有些150平方米的三房二廳内居住人口甚至超過了30人，平均每間房住6人。

　　大家千萬不要誤以為“群租”的只是打工仔和打工妹，其實“群租”的，更多的是白領。

　　據媒體披露，今年6月，浦東新區綠城小區居委會對小區内的住房情況調查後發現，小區内業主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區常住居民有1600余人，房客卻達到了1200余人。房客人數已經逼近了小區居民的人數。而且，在綠城小區租房的多以白領、附近公司職工為主。

　　平均每間房住6人，一套房子甚至超過30人。如此“群居”，生活自然是十分不便。

　　在種種不便、甚至安全也得不到保證的背後，上海為何會流行起“群租”現象呢？

　　媒體調查後，最終披露，廉價房租是衆多白領和剛剛畢業的大學生們選擇“群租”最大的吸引力！

　　房地産市場的需求，可分成自住性需求、投資性需求和投機性需求。但從本質上說，投資性需求和投機性需求，並非終端需求，而只是中間需求，這種中間需求，最終還是得轉化為供給，由真實需求即自住性需求來消化。

　　城市化是鼓吹房價永遠上漲論者最大的理由。确實，從人口的角度說，城市化就是農村人口大量地轉化為城市人口，這是房地産市場真實需求的最大力量之所在。

　　但是，當“有頭有臉”的白領階層，面對高昂的房價，許多人也只得被迫無奈地選擇“群租”時；當許多投資性購房者，為了不致于虧本，只能把房子分割出租以便賺進更多租金，以求收支平衡時；房價的下跌，是不是一種必然的結果呢？

　　這種日益流行的“群租”現象，被衆多新聞媒體熱點報導，扯下的是上海樓市真實需求的最後一塊“遮羞布”。

　　此時，如果上海的房價不跌反漲，那麼，是不是會給人們一種“很幽默”、“很滑稽”的感覺？這種“幽默”、“滑稽”，如果讓人感覺多了，政府的信用會不會很快地喪失，從而加速上海樓市的崩潰呢？

　　因此，當上海樓市真實需求的最後一塊“遮羞布”也已被扯下時，上海房價不跌能行嗎？

       群租是上海的獨有現象嗎？ 

　　房地産市場的“退房風波”，中介機構頻頻上演的“關門大吉”，以及“群租”現象，這些僅僅只是上海樓市獨有的現象嗎？事實恐怕並非如此！

　　前幾天，一位業内朋友與我相會，閑談中，他告訴我說，去年年中，他去長三角地區的一些城市調研，他不但發現了白領階層的“群租現象”，而且他還吃驚地發現——

　　那些外地到那些城市打工的民工，他們最“喜歡”租住的是城郊結合部，那些農村村民家里過去養豬的那些豬欄房，一個小小的豬欄房，他們能席地而睡，住上幾十人。

　　無獨有偶，前些天，央視新聞頻道360度也播放了這樣一幕——三十多個民工擠住在陰暗潮濕的人行天橋下，無電缺水，四面透雨。主持人白岩松說：看到他們的現狀，我無法再說責任二字，還是找兩個别的字吧，比如良心！

　　雖然有經濟學家說，經濟學是不講良心的。雖然，城市化是他們鼓吹房價永遠上漲最好的理由。然而，讓他們沒有料到的是，短短幾年後，在房價的一路狂飙之後，過高的房價，竟然成了城市化最大的障礙——

　　在一些房地産熱點城市，衆多白領和剛剛畢業的大學生們選擇的是“群租”，而我們的民工兄弟最“喜歡”選擇的是“豬欄房”和“天橋下”。這樣的城市，如果房價繼續上漲，由于居住和商務成本太高，出現諸如“人才流失”、“民工荒”、“工商企業的逃離”等等現象，自然也就難免了。

　　只不過，不同的是，上海樓市最後一塊“遮羞布”被衆多新聞媒體曝光後，等于是給強行“扯下”了。于是，上海樓市只好在衆目睽睽之下“裸奔”，“跌”是勢在必行了。

　　而其他一些房地産熱點城市，雖然同樣日益流行起“群租現象”，但由于其“遮羞布”沒有被新聞媒體強行“扯下”，反倒被“有形之手”屢屢提上。如用“不飽和供地”的方式，“從下往上”托住“遮羞布”；用“購房入戶”的方式，“從上往下”拉住“遮羞布”。

　　既然“遮羞布”沒有被扯掉，那麼，當地樓市的漲勢，自然依舊可以是“不可遏制”，至少也可以保持在“不漲不跌”的水平吧。

　　警惕“遮羞布”背後的“真實風光”

　　一些城方政府堅決地托住、拉住“遮羞布”，不讓它掉下來，究竟意欲何為？

　　一方面，關鍵是“官出數字，數字出官”，“遮羞布”背後，房價、地價的漲跌，直接影響到當地GDP的增長，地方财政收入的增加，以及當地政府官員職務的升遷。

　　天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。我們一些地方政府的領導，受庸俗發展觀的影響，他們在房地産市場上的定位早已發生了偏差，他們不是将自己定位為老百姓住房的保障者，而是将自己定位為“經營城市”、“以地生财”的謀利者。

　　強行托住和拉住“遮羞布”的目的，自然是為了遮掩住房價虛漲背後，日益萎縮的實際成交量，達到給開發商“打氣”，給購房者“洩氣”的目的，從而改變房地産市場供需雙方博弈的力量對比，誘導潛在購房者抓緊入市——

　　看，在房地産新政對投機性購房進行打擊，對投資性購房進行限制的情況下，我們這兒房價依然穩步上漲，這說明了我地房地産市場自住性購房的真實性需求是何等的巨大；購房者如果現在不抓緊購房，那日後就只有追悔莫及的份兒了。

　　事實證明，一些地方政府強行托住和拉住“遮羞布”，以便達到托市的目的，在影響民衆心理方面，還是富有成效的。據《中國經濟時報》輿論調查中心，最近在全國範圍内進行的一項調查表明，六成受訪者認為“房地産新政”有效；但在回收的2058份有效問卷中，有近7成認為房價還會進一步上漲。

　　另一方面，房地産市場上，聚集着太多的腐敗成份，房地産新政在一些地方之所以會遭到如此頑強的抵制，更為關鍵的，其實是房地産市場上有着一些腐敗官員直接的既得利益。

　　一些地方政府官員，在強行托住和拉住“遮羞布”時，名義上打的旗号，往往都是為了當地GDP的增長，地方财政收入的增加；讓人感覺，他們無非是思想認識上存在問題；但實際上，在這名義旗号的背後，實際上是他們在房地産市場上有着直接的既得利益。

　　由于一些貪官與一些奸商有着“血肉”關繫，中央政府調控房地産的一些政策措施，刀刀切中了房地産市場的症結，無疑是要放他們的“血”；一些貪官直接對抗中央的政策自然是不敢，于是就将自己裝扮成地方利益的考慮者，打的是為地方利益謀利的旗号，行的卻是為自己謀一己私利之實。

　　偉人曾經說過，只要有300%的利潤，有人就可以冒上絞刑架的危險。由此，我們就不難理解，為什麼在一些地方，中央的宏觀調控政策，會遭到如此肆無忌憚的抵制。

　　從已經查出的腐敗案例中，我們可以看出，許多地方權高位重的貪官，不染指房地産的，是少之又少。由此，我們也可以“反推出”——

　　在少數地區的貪官尚未案發以前，在這些地區，當前房地産市場的調控與反調控的背後，實際上是腐敗與反腐敗的鬥争。

　　我在《只做不說建設部調控細則為何遲遲不肯公布？》一文中，曾經寫道——

　　……總量70%的伸縮性、可發揮的空間太大，地方政府的自由裁量權過大，最終會導致權力尋租空間的增大……但從“單個項目控制或者城市總量控制”改變到“總量與項目結合的原則”之後，如果造成“貧富分區而居”的後果，那責任就全在地方政府了。那些實施細則尚未出台的城市政府，在監察部的監察下，有多少政府官員敢去冒讓老百姓“貧富分區而居”以及“權力尋租”那種“瓜田李下”的風險呢？我估計，絕大多數實施細則尚未出台的城市，最終還是會如同成都、深圳、西安、大連等地一般，最後還是傾向于項目控制。

　　該文章在人民網房産城建頻道發表後，馬上有網友跟帖，反對我的說法，認為我太樂觀了。事後，更有業内朋友對我說：“瓜田李下”，對清官也許會有“自警”作用，但對貪官絕無“約束”可能，什麼叫利令智昏？

　　他對我舉例子說：購房入戶的本質是什麼？購房入戶的本質，其實是給可以“購房入戶”的每套房子，派送了一個“大紅包”。如果一個城市對所有的待售房子都實行“購房入戶”政策，那麼，說作出此“購房入戶”決定的官員，目的是為了“當地GDP的增長，地方财政收入的增加”，在桌面上，也還是說得過去的；但是，如果“購房入戶”的政策，只針對某些區域，也就是說，只針對某些開發商，那又能說明什麼呢？那還不是說明，他們是在明目張膽地将财政的錢，白送給某些特定的開發商嗎？

　　最後，他反問我說，一個城市戶口值幾萬元，一套房子可解決數個戶口，如果一個開發企業，有數百套房子，那相當于得到了政府數以千萬計的“紅包”，得到這樣“大紅包”的開發商能不“投之以桃、報之以李”嗎？

　　或許，我這位業内朋友的話太有點聳人聽聞了。但是，“群租”正在扯下樓市真實需求的最後一塊“遮羞布”。當最後一塊“遮羞布”也即将除去的時候，支撐房價不跌反漲的神奇力量又究竟來自于何方？其最終的危害性到底會有多大呢？這倒是值得我們警惕的。