熱點城市房價與收入比為12:1 房市因何癫狂？

　　“國十五條”出台後，房地産市場各方主體反應不一，對于土地供應的“三限制”政策，人們的觀點更是尖銳對立。稱贊者說，“三限制”實施的是精确打擊，直擊樓市弊病，既準又狠；反對者說，政府不應直接幹預市場的定價機制，否則将造成經濟繫統的效率損失，並且很可能導致房價的報復性反彈。

　　那麼，土地供應的“三限制”出台背景究竟是什麼呢？其最終的效果又會如何呢？

　　全國樓市的賭徒心态

　　說到“三限制”的出台背景，不能不說到房地産的泡沫之争。房地産經濟是整個宏觀經濟的風向標。那麼，本輪宏觀經濟過熱的勢頭有沒有在房地産市場預先突出地反映出來呢？

　　對于房地産投資是否過熱、是否存在泡沫這些問題的認識，在房地産業界内外、經濟理論界以及政府主管部門中並不存在統一的看法。因此，對于中國的房地産業界來說，2004年毫無疑問就是房地産的泡沫争論年。甚至有人說：“在最近的兩年中，有關房地産的争論甚至比房地産本身還要熱。”在這種争論聲中，中國的房地産市場由過熱到熾熱，最後甚至走向賭徒式的“癫狂”。

　　按照經濟學理論和國際經驗，在市場經濟條件下，衡量一個城市或地區，房地産是否存在泡沫，一般可以從“房價收入比”、“租售比”等這些最基本的指標來作出判斷。

　　對于房價收入比，聯合國人居中心的上限是3：1，世界銀行的上限是5：1，而在我國許多房地産熱點城市，房價收入比早已超過了12：1；對于租售比，我國許多房地産熱點城市存在一個特殊的現象，那就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市甚至出現了房價上漲租金卻下跌的現象。

　　2004年11月，我在《自住者買不起投資者租不出，真的沒泡沫？》一文中，運用數據分析的方法，從理論上證明：在一些房價收入比已達到甚至超過12：1的城市，其房地産市場必然已處于“自住者買不起，投資者租不出”的狀态。在這種情況下，照理說房價應該下跌才對，但是事實恰恰相反，在這些城市房價是不跌反漲。原因何在？關鍵在于大家相信“房價只漲不跌的神話”，房地産市場各方主體都似進入賭場的賭徒，将“寶”押在了房價未來的上漲上。

　　開發商在賭。“房屋庫存期”應該是房地産商最密切關注的市場信息之一，因為存貨周轉率的高低，反映的是企業各環節工作的好壞，而且對企業的償債能力及獲利能力産生決定性影響。據美國地産商協會統計，美國國内平均房屋庫存期是4.3個月，6個月接近正常，而當它增加時，意味着有麻煩來了。而據發改委最新數據顯示，到2006年5月末，我國商品房空置面積12155萬平方米，同比增長17.8%。其中，商品住宅空置面積為6728萬平方米，增長13.4%。從空置時間來看，空置一年以上的商品房面積為7979萬平方米，占全部商品房的比重為65.6%。沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。空置面積上升，從本質上講，開發商“賭”的是将來房價的上漲會超過囤房的資金成本，開發商要賺這兩者的差額。

　　自住購房者在賭。許多自住購房者不顧自己的實際收入水平，甚至故意虛報收入，采用欺騙銀行的手段進行按揭購房。他們相信許多專家學者有關“房價上漲是常态”、“房價還将上漲幾十年”的說法，“賭”的也是将來房價的上漲。按照國際通行慣例，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線。美國銀行就明确規定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關的稅費，不得超過貸款人稅前收入的28%。而根據聯合國《國民經濟核算統計年鑒》和各國統計年鑒，分析GDP達1000美元時居民消費結構，我們就可以發現，以美、英、法、日為例，其住房消費支出比例最大的為英國(13.8%)，最小為法國(8.3%)。而有調查顯示，我國貸款買房的人當中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超過了銀監會《商業銀行房地産貸款風險管理指引》中“應将借款人住房貸款的月房産支出與收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒線。

　　投資購房者也在賭。在房價和房租背離、租金的影子價格與房價相去甚遠的情況下，一些投資購房者之所以購房，關鍵是他們認為投資房産的收益由房租和價格增值兩部分組成，在房屋價格增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小。

　　房市因何而癫狂？

　　土地“招拍挂”這種市場配置土地資源的方法，優點是高效、低成本，但缺點是“無形之手”往往容易“失靈”。

　　“土地取得費用=新建房地産價格-建造建築物費用-正常利稅”這一公式，通常是房地産開發商在争奪土地時，測算願意接受“土地取得費用”的計算公式。由此我們知道，在土地“招拍挂”過程中，對于土地的争奪，在管理水平等方面相差不多的開發商中間，必定是欲做“高端産品者”勝出。而那些欲做“高端産品者”中，又存在着“膽大者”和“膽小者”，必定是那些賭未來房價漲幅最大的“膽大者”勝出。

　　一次次的“招拍挂”，其結果是篩選出一個又一個欲做“高端産品”且賭未來房價漲幅最大的“膽大者”。于是，在土地公開交易的“招拍挂”現場，許多讓人看不懂的天價地王頻繁出現。經過媒體廣泛宣傳報導，以及投資者和投機者的炒作，房價比地價漲幅更高。這又反過來，給賭未來房價上漲的開發商以更大的膽量和勇氣。

　　如此循環往復，地價、房價互相“打氣”，一次次地走高。

　　多個具體供地個案最終構成一個供地集合。不難知道，通過土地“招拍挂”環節，在住宅用地的供應上，供地集合最終指向高檔商品房用地。這種集合毫無疑問是一種“倒三角形”結構——從上到下依次是高端、中端、低端住宅用地。然而由于我國目前的階層結構，不是那種穩定的“紡缍形”，而是“正三角形”結構，即由上到下是富人、中等收入者、窮人。于是，我國房地産市場最大的症結——供求結構性矛盾就出來了。據有關方面統計，今年上市的商品住房，從套型結構看，40個重點城市套均面積113平方米，有16個城市高于120平方米，而中低價位住房以及經濟适用房的比例明顯不足。

　　由于近年來市場競争加劇，行業利潤率普遍趨于下降，高利潤率的投資領域已不多，加上在高流動性壓力下，銀行存在着很大的放貸需求。如統計數據顯示，今年4月末我國銀行業機構存差達10.1萬億元，初步測算當前銀行業機構流動性約在2.6萬億元左右。因此房地産業的高利潤率，自然強烈吸引着銀行。而随着信貸資金大量注入房地産市場，天價“地王”更加頻繁地出現，更讓市場各方主體堅信“房價只漲不跌”的神話。

　　“三限制”立竿見影

　　樓市一旦進入癫狂狀态，問題自然是市場機制所不能解決的。針對房地産市場的頑症，土地供應的“三限制”政策措施終于出台了。

　　土地供應的“三限制”政策一經出台，效果是立竿見影的，從很多方面我們注意到開發商拿地理性了。因為在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價，意味着今後開發商之間的競争，不再是在預計“未來房價漲幅”時誰膽大、膽小的競争了，而是意味着企業之間内部管理水平的競争，意味着企業之間開發高品質産品能力的競争。

　　而中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟适用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量70%的強制性規定，意味着我國房地産市場最大的症結——供求結構性矛盾問題将會因此迎刃而解了。

　　“三限制”應是打給目前中國樓市的鎮靜劑和清醒劑，中國房地産市場将會因“三限制”而鎮靜下來，房地産市場各方主體将會從賭徒般的癫狂心态中清醒過來，經房地産調控後續政策措施的悉心“治療”，最終走上健康、理性、可持續發展之路。